美房不妙：27万房产“浸水” 负资产时代来临？

随着美联储利率不断加码，美国房房价不断下降，已经进入了一个新低阶段。

根据最新数据显示，在今年6月份前后房市最火时入市的27万个房主，其房屋已经变成了“浸水房”。即房价已低于他们所欠的银行贷款。

根据黑骑士数据分析公司（Black Knight’s Data & Analytics）的分析，第三季度，在美国45万栋浸水房中，有接近60%的抵押贷款始于今年前9个月。这相当于2022年抵押贷款买房总数的8%，其中，接近40%的房屋可利用净值不足10%。

黑骑士的总裁本·格拉博斯克（Ben Graboske）在一份声明者说，尽管房价回调已放缓，但屋主的产权风险仍很大。虽然房屋的负资产率仍远低于历史平均水平，但是，最近以抵押贷款购买的房屋，与大流行早期或之前的购买的房屋相比，仍出现明显的风险差别。

低收入家庭受伤最重

报告发现，获得联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务局（VA）贷款支持的借款人──多为首次购房族或低收入购房者──最可能成为“浸水房”灾户。而其中拥有FHA贷款者面临的挑战最大，超过25%的FHA贷款人已“陷入水下”，约80%的房贷借款人拥有的房屋产权净值不到10%。

近几个月来，各种抵押贷款类型的提前付款违约率（EDP）也在上升。截至10月份，FHA贷款的提前付款违约率比2013～2018年的水平高出150%，比2000年初的平均水平高出25%。

但符合条件的贷款者的提前支付违约率，比2000年初的水平低70%以上；VA贷款的违约率不到其门槛的一半。

目前，房屋买家的负担能力接近35年来的最低点。

黑骑士的分析发现，面临最大浸水房风险的人是那些在上半年房价最高时的入市者。在6月份典型房价达到43.8万美元峰值时成交的房子中，近10%已成浸水房；超过30%的屋主所持资产不到10%。这意味着如果房价进一步降低，将有更多屋主陷入浸水房灾户的处境。

第三季度 绝大多数房屋仍是净值富余

但另一家房地产数据公司ATTOM在11月初发布的2022年第三季度“美国房屋资产与浸水报告”则从另一个角度，显示了较为乐观的结果。

全美第三季度有48.5%抵押房产的负债余额已经不超过房屋市价的50%了。今年第二季度这一数据为48.1%，去年同期为39.5%。这是此类数值连续第10个季度的增长。

在全美范围内，今年从第二季度到第三季度，有39个州的房屋资产富余程度（净值大于贷款）有所增加，而38个州的严重浸水房比例有所下降。与去年同期相比，全美50个州的房屋资产富余程度都有所上升，43个州的严重浸水房比例下降。

因抵押贷款利率不断提高，许多专家预测房价将进一步下降。这增加了浸水房的可能性。11月份中旬，Zillow的数据显示，南加州的房价正在下降，比今年5月份高峰时降低5.4%。北加州湾区房屋，随着科技公司的裁员，房屋价格可能会继续走低。