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信用分数750分、外表体面、谈吐得宜,这样的房客竟是熟悉法律漏洞、专门赖租占屋的“职业租霸”。加州一名华裔屋主误信对方,四个月未收到房租,差点失去物业主控权。所幸在南加地区资深地产经纪人黄夙君协助处理,仅用13周即完成合法驱逐,并在警方全副武装到场护卫下收回房屋。驱逐过程惊险,甚至有陌生男子闯入声称“昨天才刚搬进来”,要求“赔偿搬家费”。
此案始于2024年初,涉案租客在租屋前提供完整信用报告,信用分达750分,并出示稳定收入来源且无任何驱逐纪录。屋主起初以为找到理想房客,没想到对方仅缴租一个月,就开始拖延,理由包括“薪资尚未入帐”、“卡片遭盗刷”、“亲人生病”等。至2024年12月中旬,租金仍未缴清,电话简讯亦不再回复。
3警全副武装 执行驱离
而正当清点时,突然来了两名陌生男子,自称“昨天才与前房客签约入住”,要求警方“不要让我们搬出去,否则你们要赔钱”。警方当场拦下两人,核对身分与合约纪录,并获邻居证实两人数周前便频繁出入该屋,疑为共谋者。最终警方依法驱离两人,并全程录影存证。此案经历三个月又一周即完成驱逐流程,较加州平均四至六个月的处理时间显著缩短。黄夙君指出,若屋主当初未迟疑,流程有望10周内完成。
黄夙君指出,该房客即为典型职业租霸,其操作方式极为熟练,会刻意选择在法院正式立案前主动搬离,借此避免在信用报告中留下驱逐纪录。凭借高信用与完整文件,他们得以反复在租屋市场中行骗而不留痕迹。这也是她处理的第四起类似案例。职业租霸惯在初期表现良好,营造诚恳、守信形象,取得房东信任后即开始拖延缴租,最终消失法律程序边缘。
尽管房客已被驱离,但根据加州法律,仍享有14日内搬离个人物品的权利,并须由屋主安排陪同。黄夙君协助屋主进行后续流程,包括通知前房客、暂时保管物品、清理前院与厨馀垃圾,同时向市政府说明环境状况及申请豁免罚单,避免屋主因房客行为承担不应负的责任。
她强调,信用分数高并不代表租客可靠。许多职业租霸正是利用“零纪录、高分数”作为掩护,游走在法律边缘。“信用750不是保障,是骗局的门票。”她指出,这些人知道何时搬走不留纪录、如何规避驱逐程序、如何用谎言拖延缴租,每一步几乎都能算准时间点,让屋主无从防备。
屋内地板留有明显污渍,整体环境状况不佳。(图/黄夙君提供)
房客驱逐后,检视屋况,发现墙面经多处涂鸦涂抹,重整成本由屋主全数负担。(图/黄夙君提供)
审核房客 应设标准流程
针对此类现象,黄夙君建议房东从租前审核、租中观察到租后处理,均应设立标准流程。她指出,除信用查核,租前应积极联系前任房东取得评价;租中应注意是否频繁拖延、拒接电话或失联;若发现异常,应即刻寻求专业协助,依法办理,不可心软或拖延,以免更多损失。
目前该出租屋已完成驱离流程,正在修缮作业,预计近期重新上市。黄夙君表示,将持续协助房东捍卫资产权益,并呼吁更多亚裔屋主正视“职业租霸”问题。“房东不是慈善家,法律是你唯一的保护伞。当你退让一步,他们就占你一尺。”
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