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2020年楼市怎么看?长期有远虑
www.creaders.net | 2019-12-29 09:59:20  许树泽 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  2020年,楼市怎么看?一句话结论:长期有远虑,而且不同城市,不同地区之间,差异巨大!这个判断是怎么得出的呢?

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  一说到房子,大家常常会听到两种非常极端、截然相反的说法。一种说房子是硬通货,是核心资产,房价永远涨!而另一种说法,是大手一挥说房价不行了,泡沫太大了!

  那么到底哪种说法才正确呢?其实你会发现这些说法都是拍脑袋,房子多的说房价永远涨,房子少的说房价不行了。这叫做先射一箭出去,然后在箭周围画上个靶子,这么干显然拿不了奥运金牌啊!

  楼市是涨还是跌,它背后其实是有非常明确的三个东西来共同决定的:租金、利率和情绪(偏好)。

  既然大家最关心的是明年、眼前的事情,那么我们就首先来关注,对楼市大盘影响最大的因素,就是利率。

  当你看到加息了,整个市场利率抬高,那么往往资产价格会下跌,楼市股市债市,往往谁也跑不了。

  如果看到降息,那么从做实业的到搞投资的,大家都开心,因为资产价格会上升。

  2020年,不管从国际国内的环境来看,都有进一步宽松的空间。首先说中国国内。任何一个经济体,增速逐渐放缓,利率都会慢慢下降。背后的道理非常简单,当一个经济体赚钱的机会整体减少,那凭什么让你把钱存在银行躺着不动也能拿到高收益呢?利息,就是货币的回报,当增速下来了,货币的回报也要下来,对应着就是降息。

  2019年,我们多次提到中国央行的一个新的贷款机制改革,叫做LPR。通俗来讲就是,以后降息,央行就不再声势浩大地官宣了,而是交给银行们让评委老师们自主打分。既然都下放自主定价了,其实就是给了金融机构适度放松的空间。

  从年内这些制度改革,以及年底资本市场投资者情绪的回升来看,大家其实都预计了2020年市场利率至少不会紧,大概率是个比较温和的环境。利率就好比是天气,如果气温合适,那么万物生长,2020年天气(利率)好,那么股市楼市大环境,面临的压力就会比较小。

  从海外的情况来看,现在全欧洲都是负利率。也就是说你把钱存在银行,银行不仅不给你利息,还要倒收钱问你。也符合我们上面说的,如果你经济不行,那么连货币给你的回报都是不足的。海外这些流血流泪的资金,现在抓狂的要寻找一个有钱赚的出口。每月监测的数据显示,欧美的钱,每个月在巨量进入中国的债券市场。当这些海外的钱进入中国,钱的供应量加大,客观上会拉低货币的回报,也就是说,市场利率可能会降。

  就像上面说的,降息就好比下雨,甘露滋润万物生长,资产价格小荷才露尖尖角,慢慢生长。这就是我们觉得,短期无近忧,最重要的原因。

  如果你目光长远,那么对房子来说,长期最核心、最关键的因素,其实不是利率,而是——租金。

  不同于那些不可再生的大宗商品,也不同于那些主观价值的艺术品,房屋资产和公司(股票),都是绝佳的价值投资的标的。如果你把房子看成一家公司的话,那么这家公司产出的利润现金流,其实就是它的租金。是租金决定了房屋的长期价值,到底是涨还是跌。

  在资本市场上,利润越高、也就是越赚钱的公司,市值越高,给你的回报越大,而它赚不赚钱、赚多少钱,取决于公司是不是会竞争,是不是比对手干得更好,是否能够给社会和大家带来好处。只要你不断给大家带来好处,大家就会让你更赚钱。

  说回到房子也是完全一样的。租金越高的房子,在市场里往往越值钱,长期来看,房价的涨幅,其实就是由租金涨幅来决定的。而租金,就好比是房子的利润,它能不能上涨,其实取决于房子,是不是能给大家提供更多的好处。

  比如说,房子旁边通了高铁、地铁,房子旁边有很多能提供就业的大公司,房子旁边新建了学校和医院。当一个地区越是发展,这个地区的房子就能给大家提供越多的好处,于是就会有越多人愿意搬过来工作、就业,于是租金就上涨。你给社会好处,社会就给你利润。

  再比如,那些抢人大战的城市和行政区,往往租金会上升,这就会推动当地的房价长期上涨;而那些人口不断流出的城市,租金下跌,房价也跟着跌,你再怎么降息都没用,照跌不误。当你不能给社会和他人提供好处,那么就不能享有高利润,房租下跌、房价下跌。

  从长期来看,长远最大的隐忧,是中国的人口数量。

  中国现在快速进入老龄化,老龄化已经被写入了新的国家战略当中。2019年预计新生儿的出生数量大概只有1,100万,2016年的时候尚有近1,800万,当未来的主力人群,人口减少,这意味着大多数城市,人口一定是流出的。人口流出,租金下降,房价下跌,这个规律大概率对未来多数城市成立。而那些少数的中心城市、核心城市、能够打造起未来优势的城市,仍然会持续吸引人口流入。

  一个比较有意思的发现,是我们在第四次经济大普查中发现的小趋势:东部地区在变成财富中心和消费中心,而中西部地区在变成就业中心和生产中心。这种格局的变化,其实在隐隐带来人口流动的方向变化,说白了,当部分中西部的城市给的好处和优惠足够多,它就能吸引更多的人口,而这些地方的房子,也会带来租金上涨、房价上升的双击效应。

  说到这里,逻辑就比较清楚了,房价是不是永远涨,背后要看这个房子是不是能一直给别人好处。霍华德马克斯讲过一个故事,他还真统计到了一个有数据可查的最古老的房产,坐落在荷兰阿姆斯特丹最繁华的运河区。这个有400多年历史可查的老房子,房价永远涨,价格确实翻了一倍,只不过用了350年,折算下来年化涨幅仅0.2%。

  不是房子和资产不行了,而是荷兰的经济和阿姆斯特丹,在如今的全球竞争中不行了。

  当你不能给人们提供更多的好处,没有更多人需要你,因而就无法享有长期的超额利润和回报,对房租租金和房产回报,道理完全一样。

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