2020年楼市怎么看？长期有远虑

　　2020年，楼市怎么看？一句话结论：长期有远虑，而且不同城市，不同地区之间，差异巨大！这个判断是怎么得出的呢？

　　一说到房子，大家常常会听到两种非常极端、截然相反的说法。一种说房子是硬通货，是核心资产，房价永远涨！而另一种说法，是大手一挥说房价不行了，泡沫太大了！

　　楼市是涨还是跌，它背后其实是有非常明确的三个东西来共同决定的：租金、利率和情绪（偏好）。

　　既然大家最关心的是明年、眼前的事情，那么我们就首先来关注，对楼市大盘影响最大的因素，就是利率。

　　当你看到加息了，整个市场利率抬高，那么往往资产价格会下跌，楼市股市债市，往往谁也跑不了。

　　如果看到降息，那么从做实业的到搞投资的，大家都开心，因为资产价格会上升。

　　2020年，不管从国际国内的环境来看，都有进一步宽松的空间。首先说中国国内。任何一个经济体，增速逐渐放缓，利率都会慢慢下降。背后的道理非常简单，当一个经济体赚钱的机会整体减少，那凭什么让你把钱存在银行躺着不动也能拿到高收益呢？利息，就是货币的回报，当增速下来了，货币的回报也要下来，对应着就是降息。

　　2019年，我们多次提到中国央行的一个新的贷款机制改革，叫做LPR。通俗来讲就是，以后降息，央行就不再声势浩大地官宣了，而是交给银行们让评委老师们自主打分。既然都下放自主定价了，其实就是给了金融机构适度放松的空间。

　　从年内这些制度改革，以及年底资本市场投资者情绪的回升来看，大家其实都预计了2020年市场利率至少不会紧，大概率是个比较温和的环境。利率就好比是天气，如果气温合适，那么万物生长，2020年天气（利率）好，那么股市楼市大环境，面临的压力就会比较小。

　　从海外的情况来看，现在全欧洲都是负利率。也就是说你把钱存在银行，银行不仅不给你利息，还要倒收钱问你。也符合我们上面说的，如果你经济不行，那么连货币给你的回报都是不足的。海外这些流血流泪的资金，现在抓狂的要寻找一个有钱赚的出口。每月监测的数据显示，欧美的钱，每个月在巨量进入中国的债券市场。当这些海外的钱进入中国，钱的供应量加大，客观上会拉低货币的回报，也就是说，市场利率可能会降。

　　就像上面说的，降息就好比下雨，甘露滋润万物生长，资产价格小荷才露尖尖角，慢慢生长。这就是我们觉得，短期无近忧，最重要的原因。

　　如果你目光长远，那么对房子来说，长期最核心、最关键的因素，其实不是利率，而是——租金。

　　不同于那些不可再生的大宗商品，也不同于那些主观价值的艺术品，房屋资产和公司（股票），都是绝佳的价值投资的标的。如果你把房子看成一家公司的话，那么这家公司产出的利润现金流，其实就是它的租金。是租金决定了房屋的长期价值，到底是涨还是跌。

　　在资本市场上，利润越高、也就是越赚钱的公司，市值越高，给你的回报越大，而它赚不赚钱、赚多少钱，取决于公司是不是会竞争，是不是比对手干得更好，是否能够给社会和大家带来好处。只要你不断给大家带来好处，大家就会让你更赚钱。

　　说回到房子也是完全一样的。租金越高的房子，在市场里往往越值钱，长期来看，房价的涨幅，其实就是由租金涨幅来决定的。而租金，就好比是房子的利润，它能不能上涨，其实取决于房子，是不是能给大家提供更多的好处。

　　比如说，房子旁边通了高铁、地铁，房子旁边有很多能提供就业的大公司，房子旁边新建了学校和医院。当一个地区越是发展，这个地区的房子就能给大家提供越多的好处，于是就会有越多人愿意搬过来工作、就业，于是租金就上涨。你给社会好处，社会就给你利润。

　　再比如，那些抢人大战的城市和行政区，往往租金会上升，这就会推动当地的房价长期上涨；而那些人口不断流出的城市，租金下跌，房价也跟着跌，你再怎么降息都没用，照跌不误。当你不能给社会和他人提供好处，那么就不能享有高利润，房租下跌、房价下跌。

　　从长期来看，长远最大的隐忧，是中国的人口数量。

　　中国现在快速进入老龄化，老龄化已经被写入了新的国家战略当中。2019年预计新生儿的出生数量大概只有1,100万，2016年的时候尚有近1,800万，当未来的主力人群，人口减少，这意味着大多数城市，人口一定是流出的。人口流出，租金下降，房价下跌，这个规律大概率对未来多数城市成立。而那些少数的中心城市、核心城市、能够打造起未来优势的城市，仍然会持续吸引人口流入。

　　一个比较有意思的发现，是我们在第四次经济大普查中发现的小趋势：东部地区在变成财富中心和消费中心，而中西部地区在变成就业中心和生产中心。这种格局的变化，其实在隐隐带来人口流动的方向变化，说白了，当部分中西部的城市给的好处和优惠足够多，它就能吸引更多的人口，而这些地方的房子，也会带来租金上涨、房价上升的双击效应。

　　说到这里，逻辑就比较清楚了，房价是不是永远涨，背后要看这个房子是不是能一直给别人好处。霍华德马克斯讲过一个故事，他还真统计到了一个有数据可查的最古老的房产，坐落在荷兰阿姆斯特丹最繁华的运河区。这个有400多年历史可查的老房子，房价永远涨，价格确实翻了一倍，只不过用了350年，折算下来年化涨幅仅0.2%。

　　不是房子和资产不行了，而是荷兰的经济和阿姆斯特丹，在如今的全球竞争中不行了。

　　当你不能给人们提供更多的好处，没有更多人需要你，因而就无法享有长期的超额利润和回报，对房租租金和房产回报，道理完全一样。