温氏房地产调控落幕 李或从保障房入手

　　本周召开的全国人大会议即将揭晓10年一次的领导层换届的最后人事变动，基本上只是仪式性的交接。中共二号人物李克强将正式从温家宝手中接过总理的印章，成为世界第二大经济体的掌舵者。两会前夕，温家宝祭出“新国五条”，向新一届政府递交遗留重任，希望新政府能够完成楼市调控目标。温家宝曾通过各种努力试图把房价降下来，可最终却导致更高的房价，令更多人买不起。李克强接过的房地产可以说是一块“烫手山芋”，但这未必不是一次机会。

　　观察人士认为，李克强是一名真正经济科班出身的总理，他能更系统性更全面的认识经济，能用大宏观的视野来彻底改变目前“头痛医头，脚痛医脚”房地产调控办法，清晰的区分房地产投资型、消费型、必需品三个层次的属性。主政辽宁时期，李克强在棚户区改造上已经获得不错的口碑，当时流传着“要住房，找克强”的口号。

　　温氏调控迈入死胡同

　　温家宝于2月20日在中南海主持召开了本届政府最后一次国务院常务会议，针对部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了5项调控措施，媒体称之为“新国五条”。可以说，这一新政是温家宝在中国总理任上对房地产调控下的最后一步棋。新政规定：要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;个人售房严格按转让所得的20%征税;各地新建商品住房价格控制目标一季度公布;楼市调控不力省级政府将被问责;多部门联动严打囤地捂盘哄抬房价房企。

　　就新国五条的细则内容而言，房地产分析人士认为是“有亮点，但没细节”，“表态意义大于实际意义”。不少舆论批评，新政只是“加量不加价”，“换汤不换药”。有分析认为，这项政策的出台主要因为最近楼市火爆给政府带来压力。一般在两会期间，中共会极力营造一个较为和谐的气氛，他们不愿意看到房价大涨导致的怨声载道，因此要给民众一个房价会降的预期。每年的两会前后，也是其他各项政策措施密集出台的时机。

　　温家宝管理中国经济期间，一直打着“温情牌”，以“亲民”形象示人，并时常把“对不起”挂在嘴边，他最希望的是把房价降下来，让人民都买的起。温家宝曾立誓：“茍利国家生死以，岂因祸福避趋之”。可以看出，温家宝上任之初是心怀大抱负希望干一番事业的，可当总理不是“当个好人”那么简单，这位地质学的科班生对于经济是个“门外汉”，在宏观调控尤其是房地产调控上总有些“心有余而力不足”，许多政策措施都是应急之作，并没有长远考虑。

　　温氏房地产调控总是把降低房价作为房地产调控的目标，不论限购还是提高贷款首付比例和贷款利率，都只是想通过减少需求来降价。这种“头痛医头，脚痛医脚”思路最终将温氏调控带向死胡同，以至于温家宝的十年任期里，中国百姓盼望的“总理房价”一直都没兑现。在收入分配改革方面，温家宝的改革措施也主要停留在提高最低工资标准和提高个税起征点这种“小打小闹”，对于真正有碍改革的大利益集团却不敢动真格。

　　作为一个管理着十三亿人口的大政府，不论房地产还是整个宏观经济调控都应该具有全局观念，进行系统性的规划和调控，而不应该只是盯着价格走。

　　两会前夕，北京的政治圈也在讨论李克强会否步温家宝的后尘，当个政令不出中南海的弱势总理。对此，有评论认为，李克强比温家宝在多方面有明显优势。第一，李克强是北京大学法学院高材生，并拥有真材实料的经济学博士，他是政治局委员中英语水平最高的“才子宰相”。更重要的，假如胡锦涛真的淡出江湖，曾当过共青团第一书记而且是胡锦涛嫡系的李克强便会成为人脉遍布党政要塞的团派头头。而温家宝十年任内作为有限的主要原因是他没有强而有力派系的支撑。从这些点来看，李克强当总理具有“胜于温”的资质。

　　李氏调控或破题保障房

　　不过，李克强也没有温家宝那么幸运。过去十年，政府即便什么都不做，中国经济仅靠着丰厚的人口红利和资源红利就能保持漂亮的增长。而今的中国经济却需要经历一场大的变革才能唤醒潜在的增长动力。李克强能成为这样的人吗?从他目前的种种言行判断，李克强本人应该是一名坚定的改革派，并有机会成为一名深化“改革开放”的重要旗手。十八大至今，李克强已经在重要场合表达了“改革”决心。

　　李克强一直在强调，城镇化是未来中国经济增长的动力。住房市场发展是城镇化的重要内容。从政治和经济的稳妥过度考虑，李克强应该会延续温家宝政府的调控政策，但也不能排除他很快“修正”地产业的诸多政策。温家宝上任总理初始，曾对朱镕基的住房等诸多经济政策做出过“修正”，比如弱化了朱曾制定的保障房规划，结果随后的几年造成了商品房过于泛滥，由此带来房地产业不同以往的大繁荣，但这种“繁荣”也造就了房价的飙升。

　　房地产这块遗留下来的硬骨头，对李克强来说，也未尝不是机会。在调控策略上，李或许只需稍做改变，就可以比上届做的出色。翻看李克强的履历不难发现，他与保障房颇有渊源，这或许会成为李克强今后房地产调控的切入点。2004年12月26日，李克强到任辽宁省的第十二天，在看到连片的棚户区和冻成冰疙瘩的白菜帮儿以及居住于此的共和国产业工人时做出了一个承诺：砸锅卖铁，让工人住进新楼房。此后不到两年的时间，辽宁省建设棚户回迁楼房近2,000万平方米，安置棚户区居民120万人，于是，“要住房，找克强”这句口号在辽宁不胫而走。

　　时至今日，辽宁省仍然延续着当初李克强的承诺，在2011年，辽宁保障性安居住房开工率位居全国第一。中国财政部部长助理王保安曾评价，辽宁当年的棚户区改造工程，开启了中国保障性住房体系的构建序幕，这一影响在今天波及全国。在国务院当副总理的几年，李克强也主抓了保障房工作，并提出到2015年建设3,600万套廉价保障性住房。

　　保障性住房与商品性住房是相对应的一个概念，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。可以说，保障性住房是对以商品房为主的房地产市场的有力补充，不仅从扩大供给，更是从保障民生的维度来平衡房地产业。

　　房地产回归三大属性

　　民众最大的期望是李克强上任后，会彻底改变目前房地产“头痛医头，脚痛医脚”调控办法，清晰的区分房地产三个层次的属性，即投资型的房地产、消费型的房地产、必需品的房地产。

　　作为必需品的房地产市场，政府应责无旁贷的承担起来。建立廉租房和经济适用房帮助房地产市场的平衡，同时可以让这个产业的上游和下游能够正常地发展。对于消费型的商品房市场，应由消费市场去决定，同时使用一些政策平衡它，让这个市场在供求平衡的状况下有它的发展空间。投资型的房地产理应做些适度地控制，不能让它产生过多的问题。但如果政策调控“一刀切”的话，这完全是行政长官意志主导，不利于整个房地产市场的发展。

　　现在看来，李克强的千万套保障房计划已经在试图区分房地产的不同属性，努力实现民众“居者有其屋”的梦想。随着改革步入深水区，政府面对的主要障碍已经不是意识形态，而是利益。李克强优异的经济学背景使他具备了扭转局面的底气，与此同时，他更需要有当年朱镕基的大无畏“赴死”的勇气。因为接下来包括反腐、收入分配改革、医疗制度改革、房地产改革以及打破国有企业对经济的控制这一系列举动都将触动盘根错节的既得利益集团。

　　李克强的经历和近来的部署让人们对他执掌下的中国充满期待。不过，管理大师德鲁克说过，“管理的本质，不在于知，而在于行。”对企业而言如此，对国家而言亦是如此。当面对堆积如山的社会发展问题，作为总理的李克强能否成为解决问题的“能工巧匠”，我们拭目以待。