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不敢相信,大反转这么快就到了...
www.creaders.net | 2021-11-13 11:29:17  希望之声 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

11月10日,央行罕见地发布了10月房贷数据,此前央行都是公布季度数据,而不公布月度数据。这次一反常态,是为了在危机时刻提振市场信心,释放房贷放松的信号,同时也是为了甩锅——房地产暴雷不是央行的责任。

10月数据显示,与9月相比,房地产开发贷款多增500亿,个人按揭贷款多增1013亿,但整个10月发放的住户按揭贷款也只有4647亿,仍不能满足市场需求,这说明目前房贷也只是略有放松。

目前,市场上已经积压数月而未发放的个人按揭贷款高达上万亿,如果每月新增按揭不能达到五六千亿的水平,市场依然处于紧绷状态。但是,央行数据释放了放松的信号后,市场预计11月份会继续环比增加,房地产的危机会有所缓解。

央行反转:从卡房贷到催房贷

央行的反转非常具有戏剧性。去年8月,央行颁布房企融资规则“三条红线” (资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比小于1)。2020年底,央行、银保监会又颁布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,限定了银行房地产开发贷款及按揭贷款的上限:大银行(工农中建交邮储等)的最高比例分别为40%、32.5%,招商、民生、中信等中型银行的上限分别为27.5%、20%。不仅如此,央行还给银行打电话进行所谓“窗口指导”,要求银行尽快降低房贷规模。比如,建行可以在4年内压缩按揭比例,但是今年上半年就压缩了38%,连未超标的工农中交也在压缩按揭比例。

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按理说,央行作为宏观部门,不应该给房贷下达这么细致的监管指标,银行贷款风险防范应该是银监会的管辖范围。但央行出于所谓的“宏观审慎”考虑而发布政策,实际上是干预了银行的微观经营行为。

彼时,央行认为把握住“三条红线”和贷款集中度管理,就能管住房地产,管住房价不涨,但事实证明这种想法过于简单。央行其实非常清楚地知道,房地产公司普遍有大量表外负债,表内负债下降,表外升上去了,只是做样子,自欺欺人。这轮暴雷的地产公司都是账上有几十亿几百亿现金,但到期时连2亿都拿不出来。佳兆业三项指标都是绿档,没踩一条红线,却爆发理财兑付危机。这些无不证明,央行用“三条红线”的管控是失效的,严厉的监管不仅未能控制住风险,反而加剧了风险。

戏剧性的转折发生在10月,当恒大危机蔓延,花样年、当代置业等一连串企业美元债违约之后,房地产市场销售下降30%,一些地区房价腰斩,土地大量流拍,央行才开始着急,变成催促银行给房地产公司放款,要求银行新增贷款要大于收回的贷款。

银行的生态也发生变化,原来是分行带着客户到总行,求着总行放贷,现在是总行问分行有没有好客户,要求分行抓紧放贷,否则年底前完不成任务。但直到10月中旬,银行的态度依然是非常谨慎的,在房地产公司连连违约之后(恒大在境内到期的房地产贷款、信托大多已经违约),银行出于自身的风险考量已经不愿意放开发贷款。

但是按揭贷款一直是银行风险最小的贷款业务,但是却被央行卡得很紧,额度很少,很多地方按揭要等3-6个月,对房地产销售打击非常大。房地产是资金密集型行业,可以说,央行对房企和购房者同时调控、对供需双向挤压的政策对房企构成致命打击。

不作为,不担责

房地产行业的危机,央行及其他部门不是不知情,但是不敢明确表示放松房贷,所以市场一直处于僵局,大家都知道问题,却又不敢动,害怕承担房价上涨的责任。其间,刘世锦、余永定等学者都担心房地产和经济硬着陆,撰文表示当下经济增长还是第一位的。

直到10月8日,国务院发展研究中心学者到深圳与地产公司和银行召开座谈会,会后向中共高层反映情况,放松房地产严控的信号才比较明显,房地产公司才开始喘口气。

在会上,有人说拉闸限电带来的问题,也是中央领导到广东调研后才改变的,广东是中国经济市场化程度高的地方,希望这次房地产的问题也能得到解决。与会者发言很快在网上传开,但是所有的媒体公开报道却被全网删除。

至此,房地产调控暂告一段落,市场普遍认为这次严控对市场的打击巨大,试错成本过大,购房者信心、房地产投资、土地拍卖等都遭受重创,要让市场恢复信心还需要时间。

错误的逻辑  荒谬的做法

反思这轮地产调控,中共的思维逻辑本身就是错误的,违背了市场经济的供需关系。要想降低房价,应该增加供给,而不是用限购、限涨、政府制定二手房价等政策来抑制需求。尤其是供需双控,造成恶果。

这次调控荒唐到什么程度,住建部的领导每天上班第一件事,就是打开电脑看系统里哪些城市房价连续上涨了,哪些城市被红色预警了,然后通过约谈的方式强迫地方政府限价。在中国江苏的三线城市南通,原来2.5万/平米的房子开盘后能“秒光”,调控后万科的房子都得降价到2.2万/平米。

在杭州、南京等城市,政府为了不让房地产均价上涨,5万/平米的高端楼盘得和1.5万/平米的低价房掺和着卖,否则均价就会上涨,没有低价盘上市,高价盘就得等着不能卖,或者卖了也不能办理网签(网签后才能办理房产证)。政府人为地“做房价”,控制新盘价格,导致新盘和二手房市场倒挂,有人买了新盘一转手就能赚几百万。可以说,中共非理性的、违背市场供需、自欺欺人的调控已经扰乱了市场,导致市场价格失灵。

但极其荒诞可笑的是,中共当局在调控之时,都标榜自己是正确的,认为通过这些做法就可以控制住市场,控制住价格,这种计划经济的思维根深蒂固,在最新的煤价调控中也表现得淋漓尽致。

如出一辙的煤价控制

今年5月广东就开始出现电荒,煤价快速上涨,但发改委认为是市场恶意炒作,直到9月底沈阳对居民拉闸限电,电荒才成为引起广泛关注的社会问题,发改委也才开始承认煤价上涨是缺煤导致的。

此后,发改委要求山西、陕西、内蒙古三个煤炭大省与各地签署保供协议,比如国企煤价不超过800元/吨,民企不超过1200元/吨,但是这一价格仍高于发电企业的承受能力。

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于是,发改委价格司在内部会议上提出要实行528元/吨的限价令,发改委经济运行局则表示要对20万吨产能以上的所有煤矿限价不超过800元/吨,20万吨以上的煤矿几乎涵盖了所有煤矿,因为经过多年清理整顿之后,能保留下来的煤矿基本上是产能60万吨以上的,所以这一限价也包括民企,而现在市场上煤炭依然供不应求,民企怎么可能愿意被政府限价呢?

发改委的思路是典型的计划经济思维,政府希望控制住一切,而且自以为可以控制住市场,认为政府可以战胜市场。

从表面看,中共的政策很见效,528元/吨的政策一放风,还未执行,煤价便应声下跌到千元以内。但真正好的政策是应该避免市场大起大落,让市场参与者能有稳定预期。中共的做法根本上是伤害了投资人的利益,让市场失灵,让参与者无所适从。

屏蔽价格信息  自欺欺人

这轮地产和煤价调控还有一个共同特点,就是中共当局屏蔽市场价格信息,以为大家看不到信息就不知道价格上涨,这种做法实在是自欺欺人。比如,今年夏天深圳政府为了控制二手房价格,不允许中介机构公开报价。一家中介以水果个数来暗示价格,为此受到处罚。

再比如,在煤价上涨到900多元后,煤炭价格指数也不再报价了,一直停留在这个价格,人们想了解现货价格,需要自己去港口查询,这反而让价格不透明,加速了价格疯涨。发改委反过来还要调查谁在操控煤炭价格指数。

反思中共近期的房地产和煤电调控,计划经济愈演愈烈,各部门甩锅不承担责任也越来越严重。刚刚落幕的中共六中全会提出十个坚持,但人们发现里面唯独没有“坚持改革开放”,这完全背离了市场经济发展,中共在计划经济的道路上一错再错,可谓末路狂奔,后果不堪设想。

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