四张图揭示一个真相：中国房价正加速下跌

　　最近，从长江证券首席经济学家伍戈博士那里，看到了几张相当有价值的图表。

　　第1幅图，日本及美国房价见顶后的调整时间。

　　正如咱们一直拿美国次贷危机以及日本的泡沫经济的债务与中国当前对比一样，伍戈博士也对比了日本和美国房价的调整时间以及他们各自所采取的政策。

　　日本，1990年房价见顶，此后泡沫经济破裂，但日本政府和央行，除了降息之外，并没有采取什么特殊措施，任由全社会的资产负债表衰退一路蔓延，房价也一路下跌，直到1997年亚洲金融危机爆发，日本才开始实施0利率+QE印钞+财政扩张+处置银行业危机等系列救市措施，房价一直到2003年前后才最终见底。因为错过了修复企业和居民资产负债表的最佳时机，日本房价调整见底长达13年。

　　第2幅图，中国人口和城镇化已于2015年见顶，继续大搞基建是透支。

　　用基建投资/GDP来对比中国和日本不同时期的基建投资情况，可以得到如下图表。

　　用基建投资/GDP来对比中国和日本不同时期的基建投资情况（作者博客）

　　日本及美国房价见顶后的调整时间（作者博客）

　　日本房价见顶于1990年，随着日本经济泡沫破裂，1993年开始，日本政府所选择的对策，也是和如今的中国一样，企图通过大搞基建强拉一波经济、使劲儿搞基建透支，但很可惜，那些基建最后基本都成为了无效基建，也丝毫没有阻止日本经济的持续下行。

　　在人口和城镇化见顶之后，房价也必然会见顶。要想维持经济增长，唯一的办法，就是尽量维持地产经济不那么快的下坠，然后通过各种办法，让居民消费成为经济增长的发动机。

　　第3幅图，中国房地产调整之剧烈，已经超过当年日本泡沫经济破裂。

　　中国的地产经济不仅涉及经济增长，而且涉及地方政府财政，所以中国经济与房地产捆绑的程度，更甚于日本和美国。

　　把日本房价1990年见顶与中国房价2020年见顶对应起来，用全国地产投资/GDP的比值，来衡量中国对比日本当年地产的调整幅度。

　　用全国地产投资/GDP的比值来衡量中国对比日本当年地产的调整幅度（作者博客）

　　在中国地产的下行周期，整体经济很难逆势抬升，特别是叠加了中国最严重的老龄化进程——在此期间，如果国家的货币和财政政策，不能反映这种深刻的变化，而是采取类似日本当年的“顺其自然”，中国地产的下行时间，必然会超过5年，甚至10年都不奇怪……

　　鉴于地产在中国当前城市经济中的核心地位，如果不能维持地产的平稳，哪怕有再多基建、再多“高端制造”，也无法实现林毅夫所谓的“2035年之前保持每年8%的增长潜力”。

　　地产经济熄火，其实就意味着中国经济的发动机就接近停转，而林毅夫还在那里大吹什么“后发优势”……

　　第4幅图，中国的房价正处于加速下跌阶段。

　　伍戈博士用了一个非常有意思的图表，来展示了中国房价目前整体处于加速下跌阶段。

　　下图的纵轴，为房价指数的同比数据，而横轴则是根据房地产中介公司的二手房房产挂牌量同比数据，也就是说，相比去年增加了多少二手房待卖，这个数据，基本可以代表所有房产持有人对于房价的预期。

　　中国房价目前整体处于加速下跌阶段（来源：WIND,贝壳，诸葛找房，笔者测算）

　　很显然，自2023年4月份以来，京沪深等14个主要大中城市的二手房挂牌量激增，并且与近期房价加速下行相互交织反馈，均达疫情以来最快水平。

　　我们都知道，资产价格的上涨，会带来进一步的上涨，而资产价格的下跌，会带来进一步的下跌，这就是市场的自我加强趋势。从国内二手房挂牌量数据来看，关于中国主要城市的房价，负向循环的市场预期已经形成……