对中国未来持续悲观? 李嘉诚再度7折大卖房

李嘉诚旗下企业再度以七折价格在香港推售房产，引发万人抢购热潮，成为今年香港新盘销售的焦点。长实集团最新项目“蓝色海岸（Blue Coast）”在港岛南港铁站区开售，首日共售出 413 个单位，销售额高达近 75 亿港元 （约新台币 300 亿），创下自 2013 年香港实施《一手住宅物业销售条例》以来新盘单日销售金额最高的纪录。

根据香港中原地产数据，Blue Coast 项目自 6 日开售以来，共有 2.8 万组认购，超额认购率达 65 倍，平均每套房有 66 人竞逐，中签率仅约 1.5％。长实集团在去年推出的“亲海駅”项目以超低价格造成轰动，迅速售罄，因此这次推出的“Blue Coast”延续了相似策略，吸引了大量买家的关注。

Blue Coast 的售价相对于周边楼盘每尺低了 6,000 港元以上，相当于打了七折。首张价单中，最低售价为 18,998 港元每尺，合约所列最低楼价为 878 万港元，折扣优惠高达 15％，使得主力套房的总价约为 1,500-1,800 万港元。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，Blue Coast 的定价优惠幅度相当大，且造价低于众多项目，加上地铁上盖和 THE SOUTHSIDE 大型商场的附加价值，使得该项目具有升值及租赁潜力。

由于首日销售火爆，长实集团宣布将在首轮基础上再加推 88 套房源，市值超过 20 亿港元。此次售价上调 3%，折合实际平均尺价为 2.3 万港元。长实集团执行董事赵国雄表示，此次加推可以视为继续捞底，若市场反应良好，将考虑进一步加推。

长实集团的这种“捞底价”策略并非首次。在 2023 年 8 月，其“亲海駅II”项目推售时，也以折扣价出售，成为九龙新区新盘价格新低的案例之一。

就整体楼市而言，香港在今年 2 月底取消了 14 年来实行的楼市“辣招”，此后一、二手市场呈现双线发展。根据中原地产数据，全港逾 110 个新盘房源录得成交，总计约 4,888 宗买卖。CCL（Centa-City Leading Index）连续三周上升，显示楼市已见底稳定。

对于长实集团的“捞底价”策略是否会影响其他房企，陈永杰表示，由于市场不明朗，开发商为刺激销售量，短期内定价可能继续保持克制。预计今年上半年楼价有望上升 5%。

长实集团最新项目“蓝色海岸（Blue Coast）”。   图 : 翻摄自香港新房网

延伸阅读：李嘉诚又7折卖房了！新盘销售破纪录！现场排队几百米！

中国媒体华尔街见闻报道：全面撤辣后，香港楼市出现了前所未有的火爆！

今年2月28日，香港政府宣布废除14年的楼市"辣招"调控措施后，楼市需求强劲反弹，一手新房项目火爆销售，内地买家成为主力购房群体。

李嘉诚旗下长实集团推售的新盘，甚至出现了66人抢一套房的盛况。据每经和界面等媒体报道，4月6日，由长实集团与港铁合作开发的项目Blue Coast开盘首次推售422套房，当天约413个单位接近售罄，开盘现场排队人群绵延数百米，最终销售近75亿港元，创下香港《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来新盘单日销售金额的最高纪录，获超额认购65倍，平均66人抢1套房。

Blue Coast项目被挤爆，显示出了港府撤辣对楼市的威力。所谓撤辣，即取消香港压制楼市炒作的一系列“辣招”，如额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。未撤辣之前，内地买家如果买1000万的房子，最多需要给300万税款，而现在是30多万，税率跟跟香港本地居民相同。

据美联物业监测数据，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，甚至有人一次买走24套房。

不过，值得一提的是，Blue Coast项目采取了大幅让利的营销策略。按照长实集团2.8万港元/平方呎的成本价推出，均价仅2.19万港元/平方呎，相当于七八折甚至"亏本"卖房。比周边同类新盘便宜约6000港元/平方呎，形成了明显价格优势。

李嘉诚长子李泽钜表示李泽钜表示，撤辣措施对房地产市场提供了很好的支持，市场成交量显著回升。他们一直奉行以市价甚至低于市价促销卖房，并看准时机在逆周期布局购地置业。

这一说法也引发了专家的质疑。有咨询机构人士直言，该项目能火爆热销完全是因为"太便宜"了。仲量联行分析师指出，随着需求持续回暖，香港一手住宅市场将保持热度，但入市门槛降低、居住需求释放是主因，暂时还很难判断撤辣的真实影响。

事实上，长实集团自去年以来就在香港多个新盘大幅让利销售，以求快速去化存货。今年最新的胡润全球富豪榜显示，李嘉诚家族财富已缩水10%，受房地产市况拖累。

但李嘉诚家族态度总体仍然乐观：

“房地产市场乃经济重要支柱，行业与经济共存共荣。本地楼市刚性需求仍在，长远发展依然受到支持。我们很乐意购买更多土地，如果能产生合理的回报。”

专家分析，撤辣的最大受益者是内地和非本地买家。港府数据显示，香港去年10月"撤辣"前，高端新房内地买家比例不足50%，而近期已飙升至约70%。

这主要源于内地富人看好香港楼市长期前景，加上新盘打折促销进一步降低了入手门槛。除了内地投资客，一些新加入的非本地买家群体如高技人才也将进一步刺激香港楼市需求。

不过，专家警示称，高按揭利率和疲弱的本地购房力仍制约楼价大幅上涨。要楼市真正重拾升轨，香港楼市需等待内地经济好转、限制政策全面解除等有利时机。短期内这轮买家热度很可能仅是一时现象，中长期走势仍需继续观察。