在中国多个地区,过去曾经吸引大量国际投资人的仓储、产业园区正面临商业活动大幅放缓的问题。为了电子商务、制造业和食品长期荣景所建立的物流中心正在失去租客,迫使业主削减租金并缩短租赁期限。
《彭博》报道,房地产顾问公司数据显示,华东和华北地区物流地产的平均空屋率接近20%,创下近年来最高。晨星(Morningstar)股票分析师李信孚(Xavier Lee)表示,现在可以看到中国物流、工业地产的供应过剩。而在许多仓储仍在建设的情况下,问题恐进一步恶化。
对于指望中国今年出现经济反弹的业主而言,情况的恶化令人失望。根据MSCI(明晟)Real Capital Analytics的数据,过去10年全球机构在仓储、工业地产、办公大楼和其他中国商业不动产上,总共投资超过1000亿美元。这些外国投资人包括黑石(Blackstone)、保德信金融集团(Prudential Financial)的PGIM、新加坡政府投资公司(GIC)和凯德集团(CapitaLand Group)等。
中国的商用不动产一直是该国经济的一个亮点,直到2021年开始陷入市场低迷时期,物流、工业地产的疲软,与北京、上海等主要城市办公室需求低迷同时出现。造成这2个结果背后1大因素是过度开发,在利率、借贷和建筑成本较低时,巨额资金涌入中国商业地产领域,推动大量的建设。
为了满足电子商务配送中心需求而建的仓库、用于冷藏或冷冻产品的巨型冰箱,以及为企业存放零件、制成品的空间,并没有向业主所希望的充分被利用。由于消费者变得更加节俭,中国境内电子商务成长趋缓。
地缘政治紧张局势加剧,也促使企业将部份制造业务转移海外,以满足希望降低对中依赖客户的需求,跨境贸易的放缓,也减少了企业对中国仓储的需求。高纬环球(Cushman & Wakefield)数据显示,众多物流地产集聚华东地区仓储空置率在今年Q1攀升至19.2%,中国整体空置率则为16.5%。
高纬环球追踪的20个中国主要城市当中,有13地Q1物流租金较前1季下降,其中北京、深圳降幅最大,分别跌4.2%、3.9%。高纬环球表示,预计到2026年底,中国将新增3300万平方米的供应,相当于4600座足球场。
中国的产业园区也正面临跨国、本土企业外流的问题,根据高力(Colliers)数据,Q1北京商务园区整体空置率为20.5%。在南方的制造业中心广州,一些跨国企业在经历了令人失望的疫后复苏后,正在关闭工厂并改变业务策略。
基汇资本(Gaw Capital Partners)中国区总裁彭庆邦(Humbert Pang)表示,每个人现在都在削减成本,一些物流地产即使是现在有公司进驻,租金预计也不会上涨。彭庆邦认为,大多数物流空间业主在与现有、新租客的谈判预计碰到了困难。
丰树物流信托(Mapletree REIT)总裁黄洁(Ng Kiat)在4月的财报会上曾表示,未来12个月中国环境仍将不稳定、不确定。目前的首要任务是留住租客,并寻求出售一些表现差的中国资产。
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北京6月21日公布的数据显示,衡量外国直接投资(FDI)的指标“实际使用外资金额”已经连续12个月下降。外商直接投资持续下降表明,中国已经不太吸引外国投资者。虽然外商仍未完全撤出对中国的投资,但这一数字已经变得越来越小。