美国房贷政策越来越严 五成华裔借不到钱

计画购屋的华人观望南加房地产价格之际，美国联准会（Federal Reserve）与联邦存款保险（FDIC）研拟「合格住宅抵押贷款」计画（QRM），提高抵押贷款门槛，以防止2008年二次房贷危机重演。华裔房地产及贷款经纪表示，目前十个华人贷款申请者就有五个不符新法限制。

政府新研拟的「合格住宅抵押贷款」计画，规定贷款者须支付房价的20%头款，而且贷款人现有的每月偿债总额（包括信用卡、汽车贷款和学生贷款）不得超过收入的36%，房贷支付不得超过每月收入的28%。

贷款者须支付房价的20%头款规定，被批评为「嘉惠富人条款」。Brighten Lending总裁赵承启表示，新规定让低收入及年轻贷款者，要承担更高贷款成本，尤其不利年轻购屋人，因为工作三至五年、收入稳定的一般上班族，平均自备的购屋头款仅约10%。

佳信财务贷款公司总裁刘艳秋指出，新法虽在研拟阶段，但贷款审核趋严是必然走势，若依未来规定，全美去年有近五分之三的贷款购屋者不符贷款资格，对收入水准偏低的华裔衝击接近50%，但今年8月1日前贷款作业仍遵照既有规定，会受新法限制的华人可提早申请贷款。

为减少高风险贷款，新法也规定贷款商须持所有不合乎QRM标准贷款额的5%保证金，否则不合标准的贷款不能转卖给次级贷款市场。

刘艳秋说，未来银行贷款审核，会以这项规定做指标，初次审核时，对不符规定的申贷人，会调高贷款利率，依照比率估算，至少会上调1%的利率。

未来贷款门槛加高，有意晋身「有壳族」，却会被排除在优惠贷款市场之外，可考虑申贷美国联邦住宅管理局保险贷款（Federal Housing Aministration-insured Loans，简称FHA）。

刘艳秋表示，FHA的贷款条件相当宽鬆，允许负债总额最高可占收入的55%，有些银行甚至会核淮信用分数600分的申贷者。收入不够的贷款者，还可请亲友担任联合担保，购屋头款可由亲友赠与，信用有瑕疵者，只要不欠政府款项（如：税金），也可申请FHA，该贷款并规定卖方须为买方支付6%的贷款手续费。

目前FHA贷款允许借款者，41万7000元的贷款，信用分数约须640分，支付不超过贷款总额3.5%的首期。72万9750元的贷款，信用分数约须660分，则支付不超过贷款总额5%的首期。

赵承启建议，因应未来贷款趋难，计画购屋者除须安排存款计画，也要检视信用卡及负债，停掉一些非必要的信用卡，或取消经年未用、但信用额度颇高的信用卡，以调高信用分数。头款、收入不符新规定门槛者，可考虑与亲友一起集资、联贷购屋。