抄底美国楼市困局 房价上涨业主净值却在下跌

　 只有房价再涨42%，美国房屋的业主们才能浮上水面。购房之后的尾随成本、卖房佣金都在上涨，从另一个角度说明了抄底投资美国房地产的失败。

　　据美国住宅建筑商协会(NAHB)12月18日的报告，12月份美国住宅建筑商人气指数上升至2006年4月以来的最高点。而美国12月NAHB房价指数从11月修正后的45.0升至47.0。美国房地产似乎在经历着不温不火的复苏。但为什么普通民众仍然感觉处于水深火热的衰退之中？

　　在美国，单单用股市上涨，得出美国人财富的回归的结论是不对的。在泡沫处于最顶端的时候，人们经常会攀比因为买房而身家又增长了多少倍。但是除非你卖掉房子，否则这些收益只停留在纸面上，并没有兑现。事实上，许多美国人都将房屋的大部分权益卖掉并花费掉了。这就是为什么即使住房价格温和复苏，美国的家庭拥有自己房屋的权益仍然接近历史新低。

　　一直以来，低首付的联邦住房管理局(FHA)担保贷款佔了很大一部分市场，鼓励美国人用很少的首付进行最大的购买。而美联储12月初公布的净值数据，值得深挖。

　　美国人的房子是最大的净值所在

　　美国股市的强劲反弹对大多数美国人的净值影响很校为什么呢？因为大多数没有持有明显数量的股票或者共同基金。

　　很显然，无论是金融証券、企业股权、股票、信托和基金，包括商业地产，这些都不是穷人的玩具，居于财富顶端10%的人佔着绝大多数，最上层的1%则更是“显赫”﹔另一方面，居于社会财富底部90%的美国人，持有所有类别的金融証券比例仅有6%，而持有股票和共同基金的比例为19%。所以经过简单计算，家庭平均的投资组合价值肯定在5万美元以下。请记住，美国股市从以前的峰值下降了10%。所以从5万美元到4.5万美元对典型的美国家庭影响不大。

　　但考虑到有人在泡沫顶峰期以FHA担保贷款买房。假设最初购买一栋房屋，价格为25万美元，最常见的首付为3.5%，即8750美元。如今该房屋的价格仅有17.5万美元，即所谓的“水下部分”为7.5万美元。为了达到最初购买的价格，住宅价格必须上涨超过42%。

　　所以美国房地产界就是债务杠杆的世界。一个典型的家庭的资产组合，受大规模的股市反弹影响非常校然而，现在房地产价值下降30%，已经使他们的净资产境况举步维艰。

　　由于现在的股市比起2007年的高峰，其指数仅下跌了10%，但住房价格仍下降了30%。这就是为什么美联储的报告的问题所在了。

　　2012年第三季度家庭净资产为64.8万亿美元﹔而2007年第三季度(峰值)家庭净资产为67.3万亿美元。因此，总体而言，家庭净资产从峰值下降2.5万亿美元(下降3.7%)。

　　然而，房地产价值仍然显着下降(大多数家庭的主要资产净值项目)：2012年三季度家庭房地产价值为17.2万亿美元，而峰值为22.7万亿美元。这就是为什么尽管股市在复苏，但大多数美国人仍然感觉非常像经济衰退。

　　即使房屋价值在2012年上涨(主要是由于低利率、杠杆率提高和库存大幅下降)，大多数美国人家庭的净值接近新历史低点：这并不奇怪，之所以会如此，正是由于FHA担保贷款的低首付造成的。

　　市场沉迷于房地产债务，可以解释为什么即使房价温和复苏，新屋在建数仍然很低。也可以解释就算到了退休年龄也没有多少储蓄。衣、食、注行、医疗、上学等，这种机制下住的成本佔了太大比例。但年轻的购房者仍然趋之若?，因为这些低首付抵押贷款的对象是收入较低、同时在将来能够承担较高的债务负担的学生，所以也不难理解为何美国大学生贷款未偿债务就高达1万多亿美元。

　　之前，人们认为在富裕的地方如加州，大多数购房人都会选择现金全款，实际上这只是部分地区，像比佛利山庄、阿瑟顿等地区，大多数加州的房主都深陷债务泥淖。

　　在加州，只有22%的业主完全拥有自己的财产(美国全国平均水平为30%)。不仅如此，加州大约有30%的业主处于“水下”，如果把証券和房地产两项资产算在一起，则有35%的人处于“水下”。

　　以前人们有能力在30年还清房子贷款，现在已不再是如此，因为人们对自家房子的权益越来越少。根据美国房地产经纪协会的数据，典型的购房人在6到8年内对房屋的权益没有任何改变，就只有个首付的比例3.5%左右。因为前几年是支付利息，还要付出大约5%至6%的佣金，这样卖掉房子你赚不到1分钱，这还是房价不变的情况下。

　　在美联储即将推出QE4的情况下，利率可能触及更低的下限。何况即使利率维持上升趋势，也与实际家庭收入不相匹配。目前市场上严重依赖房地产债务，仅FHA背书的就有超过1万亿美元的抵押贷款债务，为买房者提供了大约30倍的杠杆。所以他们大幅增加了按揭保险保费率。

　　最近，尽管美国房地产的需求有了起色，但只是纸面上的。然而，配套支出在显着增加，比如装修费用、汽车的保险费用等都大幅上升。此外，围绕父母的年轻人还得承担托儿的成本增加。

　　这就是在房屋价值上升的情况下，为什么家庭资产数字看起来仍然贫血的原因。很遗憾，美国人愿意去购买巨额债务(FHA担保贷款)的意愿是相当明显的。总的来说，家庭收入中位数为5万美元，而典型的房屋价格中位数是18万美元，大多数美国人能买得起房