不长教训 美联储或再次造成房产泡沫

　　在去年，美联储加大了量化宽松政策的力度，这使得股票和债券市场反应积极，价格大幅上涨。不仅如此，美国房价均价上涨了8%，这是自2006年以来的最大涨幅。

　　由于长期使用量化宽松政策，现在至少有1万亿美元的价值被加到了美国独栋住宅的房价中。如果根据经济学中的“财富效应”，由于房主变得更加富有，他/她们应该更愿意进行花费，从而刺激经济增长。

　　不过实情却不尽然，根据联邦住房金融部门(FHFA)的数据显示，美国房价上涨并不是由于经济中基本要素的改善，而是由于美联储长久使用过低利率政策调控的结果，这显然会对美国未来经济造成负面影响。

　　FHFA房产数据显示，2012和2013年2月，相比前一年来说，通过借贷来购买新房的人数增幅超过9%，而买旧房的人数增幅超过15%。不过这种增幅不会是由于高收入造成的，因为去年的收入增幅仅有2%，这和通胀率涨幅基本相同。所以最可能的解释就是：房价增高是美联储的量化宽松政策所导致的。相比去年来说，新房和旧房的借贷利率分别下降了0.625%和0.90%，与此同时，新房每月的借贷成本基本保持稳定，旧房的月借贷成本仅仅上涨了3%。

　　尽管现在美国房地产业似乎在慢慢复苏，但该复苏的代价却不一般。当下美政府还在扩大新房抵押贷款的保证额度（大约90%是由政府担保的），这不仅使得美国房贷利率跌倒了近100年中的最低位，而且当下美联储也成了全球购买新房贷的最大机构。

　　根据上述分析，美国实际收入基本处于停滞状态，所以现在的房产业复苏完全是由低利率政策和政府所提供的房贷担保导致的。现在的情况和几年前政府政策所致的泡沫经济增长十分类似，在06年完全泡沫化后，美国经济一直迟迟不能走上复苏之路。

　　是否历史悲剧会再次上演？从利率角度看，被强行下调的利率会由于市场因素被迫升高。从2000年到2009年，平均房产抵押贷款利率为6.3%，而今天该利率连3.5%都不到。如果在未来三年中，房贷利率上涨到了6%，而且美国房产业想要继续发展，以下三种情况中的任意组合必须满足：1. 实际收入需要上涨三分之一；2. 房价需要下降四分之一；3. 借贷准则需要更加宽松。

　　全国房地产经纪人协会以及政府或许可以继续调整借贷准则，让其变得更加宽松。不过现在美国经济增长低于标准幅度，因此美国房主还是应该小心使用他/她们所获得的“新财富”。美国民众应该不会忘记，美联储使用的过分宽松的信贷政策曾对美国经济造成灾难性的影响，就现在情况看，这部电影很可能重新上演，而影片结果可谓是人人皆知了。