美买二手房随处可遇陷阱 实用面积缩水50%

　　刘刚(化名)没有想到，自己花48万美元买下的，不只是一套实用面积会从380平方米缩水到190平方米的房子，还有随房“赠送”的长滩市政府限期整改的通知函以及耗时两年的官司。

　　气候、商业机会、优秀的大学，让美国加州，尤其是洛杉矶成为华人置业的集中区域之一。临近加州大学长滩分校 (CAL STATE LONG BEACH)，让刘刚对这幢号称有380平方米的两层建筑很心动——如果将物业翻新后拆分成至少4至5个小单元出租，租金不仅可以完全覆盖贷款支出，还能有所盈余。

　　然而没有想到的是，刚完成房屋过户，刘刚就马上收到了长滩市政府的通知，通知函中指出，刘刚所买下的这处房产有严重违建，政府认定其房屋结构不安全，不仅不能出租，甚至在整改前都不能住人!

　　而直到这时，刘刚才发现，这套号称有380平方米的房子，合法建筑面积实际上只有不到190平方米，其它的两个套间都是非法改建。转眼间，“包租公”的如意算盘就被繁复的官司淹没了。

　　“事实上，美国的不少二手房(尤其是亚裔卖家的房产)都可能有一定程度的违建，问题可大可小。”谭君隆律师事务所李翀鸣律师对本报表示，对于买家而言，应当尽早敦促其经纪与政府的规划部门确认，如果风险较大应尽量回避，如果问题可控，则应与卖家达成相关费用协议。

　　付3%佣金，再费8万美元“整改”

　　与国内买房可以亲自上阵不同，远赴美国投资房地产，找到一个靠谱的中介往往是第一步。

　　虽然，借助网络信息，买家已经可以获得不少房源信息，但由于在美国，房屋买卖会涉及比较复杂的法律关系，再加上学区等需要考量的因素，一个靠谱的中介就变得非常必要。当然，这也同时意味着买家需要额外支付大约3%的佣金费用。

　　对于刘刚而言，这意味着要增加约1.44万美元的佣金支出。或者，他可以省下这1.44万美元，选择自己与卖方沟通，并过目总计超过400多页的房屋交易文件，其中不乏专业要求极高的建筑图纸、法律条款等细节。

　　尽管没有吝惜这笔支出，但其经纪A当时刚刚考到房地产经纪证，尚缺经验，加上业务量不足以维持生计，A当时还兼职另一份工作。而刘刚与经纪A的一番砍价，让A顿感“没赚头”，处事态度随即马虎起来，那些理应在交收前全部过目的交易文件，并没有被A仔细研究，这一疏忽最终带来了更多麻烦。

　　事实上，长滩市政府早已就违建事宜向原屋主去函，负责拍卖房屋的美国银行不仅知道此事，也实际收到过相关函件。根据相关法律，遇到此类问题，卖家及其经纪必须向买家披露相关风险并提供所有的文件，然而，在整个交易过程中，长滩市政府的几封函件都未被包含在相关的交易资料中，而卖方经纪在知悉违建事宜的情况下，也没有直接告知买方或其经纪该房屋存在这一问题，只是在总计超过400多页的文件中的一页，用很小的字体写了一行“房屋可能有违建，建议买家与政府查询”。

　　刘刚并没有注意到这行小字，而其经纪A也因为马虎处事忽略了这个重要问题。事实上，当时，如果经纪A稍微细心核对一下市政府的资料便可以发现这个问题。

　　美国的市政府规划部门都存有辖区内各个房产的规划图纸，其中会清晰标出各个房产的实际面积及正式获批的图纸。但对于刘刚这样不了解美国的买家来说，自行核对显然并不现实，但对于经纪A来说，向市政府核实一下就能发现实际实用面积和合法面积有出入，其中，部分违建是由车库改建而来，稍有经验的经纪都很容易发现这里可能存在的违建风险并应尝试核实。

　　面对长滩市政府的要求，刘刚无奈只能花费近8万美元，耗时4个月完成了对房屋的整改。一切并没有结束，起诉卖家及双方经纪的官司持续了2年，庭外和解也只为刘刚带来了8万多美元的补偿，因为一个小疏忽而带来的时间、精力、租金损失则难以量化。

　　李翀鸣律师建议，买家在选择经纪时最好不要只图便宜，关键还是要选择有经验的经纪。“在正式建立雇佣关系前，买家可以要求经纪提供其资历信息，最好对经纪的资历做个独立评估，例如，关注该经纪过去是否曾因执业疏忽而被起诉或遭行业协会警告等。”

　　“在美国购房，从买家确认买房到产权正式交收一般有30-45天时间，如果在此期间买家发现房屋有此前未发现或披露的重大问题，还可以要求取消交易，因此，买家在验房时切记要细心。”李翀鸣强调，另一方面，买家也应再三确认房屋涉及的贷款及可能拖欠的税费问题，如果在此期间有发现有任何不妥的地方，应立即咨询专业人士，否则当房屋正式过户后，买家的处境就会很被动。

　　未住先修，雇佣专业机构检查了吗?

　　刘刚的遭遇，无疑是一个极端的案例，但即便这只是一笔普通的买卖交易，交易过程也不算简单。

　　在交易阶段，除了1.44万美元的经纪费用，还涉及交易契税和托管费用。在美国，每个州政府征收的交易契税都不尽相同，但一般都在1%至3%之间，以刘刚的房产为例，即还需额外支出0.48至1.44万美元。

　　一般的住宅买卖，若不涉及重大法律问题，都会交由专业托管公司完成交收。在双方谈好合同后将签署销售协议，此后，卖方将房产的产权托管给托管公司，买方将价金存入到托管公司的托管账户，托管公司在调查、确认房屋的产权无瑕疵以及买方的出资无瑕疵后，一般会在 30-45天内完成交易，将价金打入卖方指定账户并将负责办理产权的过户。一般的专业托管公司将按交易的金额抽取费用，一般是成交价的千分之四或以下。

　　在商业不动产的交易中，由于涉及更复杂的权利让渡以及债权的组合、置换，还需要聘请律师、会计师进行法律及税务规划。

　　若是贷款购房，还将涉及贷款的预批以及银行的正式审批，专业的贷款经纪可为买家争取最优房贷利率，但买家亦要支付约为贷款金额的千分之四或以下的佣金。而在美国申请房贷，贷款行往往会要求买家对几种基础的险种进行投保，例如行内一般约定，若买家的首付低于 25%，贷款行将要求买家购买断供险，同时亦会要求买家购买产权保险。

　　直到这里，购房的程序仍未完成。正式签约前，买家还需要雇佣专业机构对房屋的质量进行检查，有必要的话，还要进行检修。同时，买方经纪也有责任翻查该房屋过往的记录，确认其是否存在欠付房产税、登记债权以及房管所的会费等情况。

　　“如果交易的房产存在结构安全或违建问题，一般应该是卖家负维修责任(除非买家约定免除卖家的责任)。”李翀鸣律师解释道，“在检修中若发现问题，双方需协商并聘请专业的工程师参与评估。对于维修产生的费用，卖家或提供价格折扣以让买家免除其责任，或者卖家在房屋过户后继续对该瑕疵承担维修责任，或者在交易价金中扣出一部分作为维修预算，多退少补。

　　另一项支出是涉及住房的各类保险，险种根据每个州法律的要求而有所不同，例如，加州强制要求购买火险，而东部的一些州则会要求购买水灾险等。

　　即便你缴纳了所有支出，仍然有可能与你钟爱的房产无缘。在一些较好的小区，会约定房屋在买卖时必须经业主委员会通过，若业主委员会对新买家不满，其可以行使优先购买权将房屋从卖家手中买下来以后再做处理。