全美房源严重不足 房价租金齐涨

       由哈佛大学联合住房研究中心(JCHS)编制的年度“全国住房状况”报告逐年回顾并评估全美住房。今年在哈佛大学第30届会议上出炉的最新报告显示，全美住房前景越来越糟，不仅房源稀缺，还房价越来越贵。

与此同时，随着失业率回落至危机前的水平，美国每一代人都希望购买房屋，导致对住房供不应求，尤其是在大城市。结果还包括房价飙升、租金上涨幅度超过低收入美国人和中产阶级的工资增长。

报告强调了以下几大关键因素，以及它们如何造成美国住房市场的可负担问题。

建设成本+土地使用调控放缓住房建设

泡沫经济前，美国住房供过于求。今天，我们面临相反的问题：住房短缺。住房建筑每年都在增长，而这种增长呈现出放缓的迹象。

根据联合国人居署的报告，2017年单户住房建设开工增长9.4%，完工增长8.8%。多户住房开工率下降9.7%，完工率上涨11.3%。该报告得出结论，虽然多户住宅的下降令人担忧，但新住房渠道依然强劲。

住宅建设受到几个因素的阻碍，导致了住房价格的上涨，特别是对中低收入美国人而言。在木材价格暴涨的带动下，2016年至2017年间建筑材料的成本累计上涨4%。除了成本增加之外，劳动力短缺也减缓了建筑的步伐。土地也变得更加稀缺，围绕土地开发的繁文冗节阻碍了建筑的密度增加。

好消息是，多年来建筑商和开发商专注于高端市场，如今小型独栋住宅和制造住房的建设继续快速增长。不过，低价住房仅占单户住宅的22%，低于1999年至2007年的平均33%。

经过多年的推迟，千禧一代进入了购房市场

住房建设步伐缓慢的同时，千禧一代终于进入了购房市场，住房需求已经摆脱了危机后的低谷。与他们的父母或亲戚一起生活的千禧一代的比例仍然是26%，另外还有9%的千禧一代与非家庭成员合住。这意味着仍有可能再次出现新一代千禧一代，他们将形成新的家庭模式，并进一步增加这一代人的住房需求。

与此同时，老龄化的婴儿潮一代促进了65岁以上人口的增长，在过去的十年中，这一数字已经超过700万户。他们活得更久、更独立、更喜欢呆在家中。结果，这类人口的房屋售出量比过去减少，促成了现有住房销售短缺。

报告指出，移民在迁移期间对住房需求做出贡献，但更重要的是稳定了经济下滑期间的需求。在2006年至2016年期间，约150万外国出生的家庭当上房主，抵消了本土出生房主多达110万的下降。

随着特朗普总统严厉打击非法移民和挫伤合法移民的积极性，人口普查局预计移民比率比特朗普就职前低。尽管如此，2040年移民人口增长的比例将从今天的42%上升到67%。

房屋所有权稍微反弹，老年人处于主导地位

受到低利率的推动，首次购房者获得抵押贷款，房屋拥有率终于出现转机。从某种角度来看，2017年是美国房屋所有权旺盛的一年。大约110万美国人成为房主，这是大衰退以来的最高水平。

今年夏天，购房市场或许是“有史以来竞争最激烈的”。受到房价上涨、可负担性以及库存有限等因素影响，购房者心力交瘁。特别是沿海大都市的房价飙升，恶化了地域不平衡和差距。

洛杉矶的房屋拥有率为48%，匹兹堡则为70%以上。洛杉矶中等收入家庭仅能负担占出售房屋11%的住房抵押贷款，而在匹兹堡，即使是最低收入阶层的家庭也能负担26%。这一差距有助于解释年轻“有房族”的持续滞后问题。虽然25-34岁人群去年的房屋所有权增加了0.6%，但他们仅39.2%的房屋拥有率远低于30年前的45.5%。

尽管千禧一代和年轻人常常主导有关房屋所有权的话题，但老年公民实际上可能会做更多的事情来塑造真正的市场。与美国整体人口一样，房主的平均年龄也上升，从1990年的50岁增加到2016年的56岁。在对不同年龄阶段人口的调查中，65岁以上的老人是唯一一个2017年房屋拥有率(78.7%)比1987年(75.4%)更高的人口。

房主的老龄化有着重大意义。 2014年的一项调查发现，88%的老年人希望随着年龄的增长而呆在家中。如果他们忠于意图，他们将为家居装修带来巨大商机，重点是便利和生活无障碍和。它还令市场承受更多的压力，为千禧一代制造库存紧张。

租房仍然是“双城记”：富人的城市vs穷人的城市

去年房屋所有权出现小幅上涨，与此同时，租房人口从36.6%下降到36.1%，35岁以下的租户下降了22.4万。这表明经济实力的提升令住房市场得到改善，租赁市场也略有回软。

但就像去年一样，租赁市场越来越迎合豪华公寓居民的需求，低收入租户则挣扎求存。

多户住宅继续向豪宅倾斜，追逐不断扩大的市场并提供更多设施(2016年，86%的新公寓拥有游泳池，89%拥有室内洗衣房)。去年高收入租户的数量增加，年收入超过10万美元的租户增长了5%(他们的租房比例为19%，租金创历史新高)。多户住宅去年交付了336,000个新建单元，并以70年代以来前所未有的速度增长。

豪华建筑有助于抵消土地和建筑成本上涨的影响，后者是新单元租金持续上涨的主要因素，租金从2012年的1,090美元激增至2017年的1,550美元。芝加哥和迈阿密新单元的平均租金现在都超过2000美元。

这与低收入租户所面临的现实形成鲜明对比，自2015年以来，现有库存基本保持不变。

根据全国低收入住房联盟的数据，每100名低收入租户中只有35个出租单元可以负担得起，而且还有720万单元的短缺。在全国50个主要大都会区域，低收入租客都远远超过可负担住房数量。转换、拆迁和其他损失严重削减了可负担住房的库存。在1990年至2016年间，已有超过250万个租金低于800美元的住宅单元消失。

住房挑战：库存短缺和巨大需求

简而言之，美国太多地区的住房太贵了住不起。 2016年，近三分之一的美国人和47%的租房者用收入的30%以上来支付住房。大约1100万人为住房花费了一半的收入。

在全美各个角落都会感受到这种压力，几乎所有的人口，从城乡到年轻人(30岁以下的租户中有44%，65岁以上的租户中有54%的人，入不敷出)。联邦政府没有提供足够的援助。

根据HUD最差案例住房需求报告，2005年至2015年期间，“极度低成本负担或生活条件不足或过度拥挤的极低收入家庭”的租户数量从6个增加到830万个，而无家可归者在经历多年下滑后2017年增加了3,800。

自30年前的第一份国家住房报告以来，全美极低收入家庭的数量增加了600万，达到1900万，同时租赁援助和低成本住房库存有所减少。没有领导、资源或各级政府的共同努力，这个问题只会越来越严重。