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美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)已经明确表示:在通胀侵蚀美元价值之际,美联储不会袖手旁观。他的计划是什么?对利率施加上行压力,直到价格增长放缓。
从历史上看,这种对抗通胀的策略在房地产市场尤其难以实施,因为在房地产市场,抵押贷款利率的飙升会迅速令购房者望而却步。这已经开始发生了。截至4月21日,30年期固定抵押贷款平均利率达到5.11%,较去年12月的3.11%有明显上涨。以3.11%的利率抵押贷款50万美元的借款人每月将欠下2138美元。按5.11%的利率计算,30年期抵押贷款的月供将飙升至2718美元,每月多还580块。
尽管如此,业内人士告诉《财富》杂志(Fortune),不断飙升的抵押贷款利率引发的经济冲击,导致在一些价格过高的房地产市场,房价下跌的可能性越来越大。
为了更好地了解哪些地区的房地产市场可能会出现价格下跌,《财富》杂志联系了CoreLogic。这家总部位于加州的房地产研究公司提供了其对近400个大都市统计区域的评估。
在《财富》1000强中排名第952位的CoreLogic公司根据未来12个月房价下跌的可能性,将房地产市场分为5组。以下是分组情况:
很高(下图深红色):价格下跌可能性超过40%
高(下图粉红色):可能性为30-40%
中等(下图紫色):可能性为20-30%
低(下图浅蓝色):可能性为10-20%
极低(下图深蓝色):可能性为0-10%
CoreLogic预测未来12个月全美392个地区住房市场中,房价下跌的可能性
在CoreLogic测量的392个地区住房市场中,有86%的市场处于房价下跌可能性为“极低”或“低”的组别。它将10%的市场归入“中等”类别,1%归入“高”类别。
仅有2%的市场归为房价下跌风险“很高”的市场。这当中包括了:康州哈特福德、密州卡拉马祖、密州马斯基根、缅因州路易斯顿、华盛顿州弗农山、华盛顿州奥林匹亚、俄勒冈州塞勒姆,以及檀香山。
即使面对不断飙升的抵押贷款利率,CoreLogic仍认为,2022年房价下跌的可能性相当低。为什么?这家房地产研究公司指出,库存和强劲的买家需求之间存在不匹配。这也反映在它的全美预测中。CoreLogic预计,未来12个月美国房价将上涨5%。与过去12个月19.8%的增幅相比,这一增幅有所放缓,但对于被房价压得喘不过气来的购房者来说,这可能仍然不够。
然而,这并不意味着CoreLogic认为目前的房地产市场繁荣是健康的。
CoreLogic还计算了当地收入水平是否能支撑当地房价。CoreLogic表示,65%的美国地区房地产市场“价值过高”,这包括亚利桑那州、佛罗里达州和德克萨斯州的所有主要市场。CoreLogic认为只有9%的地区住房市场被“低估”,6%被贴上了“正常”的标签。
CoreLogic评价全美主要住房市场
2020年,在新冠疫情的严格封锁结束后不久,房地产市场开始繁荣。当时的经济学家并不担心。在他们看来,千禧一代首次买房的人口潮、在家工作的购房者的涌入,以及较低的抵押贷款利率,都支持了房价的上涨。然而,近几个月来,他们的态度发生了变化。就在上个月,达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)的研究人员发表了一篇论文,警告说房地产泡沫可能正在酝酿。与此同时,上周房地产经济学家乔治·拉蒂乌(George Ratiu)宣称“我们目前还没有进入房地产泡沫,但如果房价继续以目前的速度上涨,我们将滑向泡沫。”
业内人士越来越支持提高抵押贷款利率以遏制不可持续的房价增长。其中包括HousingWire的首席分析师洛根·莫塔沙米(Logan Mohtashami)。他希望看到不断飙升的抵押贷款利率能令一些购房者暂停购房。如果出现这种情况,库存最终可能获得再次上涨所需的喘息空间。
“太多人追逐太少的房子;我们迫切需要喘口气,”莫塔沙米说。
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