美国房贷利率飙升会影响哪些地方？两张图告诉你

　　美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）已经明确表示：在通胀侵蚀美元价值之际，美联储不会袖手旁观。他的计划是什么？对利率施加上行压力，直到价格增长放缓。

　　从历史上看，这种对抗通胀的策略在房地产市场尤其难以实施，因为在房地产市场，抵押贷款利率的飙升会迅速令购房者望而却步。这已经开始发生了。截至4月21日，30年期固定抵押贷款平均利率达到5.11%，较去年12月的3.11%有明显上涨。以3.11%的利率抵押贷款50万美元的借款人每月将欠下2138美元。按5.11%的利率计算，30年期抵押贷款的月供将飙升至2718美元，每月多还580块。

　　尽管抵押贷款利率的迅速上升无疑给房地产市场带来了下行压力，但这并不意味着房价即将崩盘。事实上，包括房利美（Fannie Mae）和Zillow在内的所有大型房地产公司都公开发布了预测模型，它们仍然预测今年房价将进一步攀升。

　　尽管如此，业内人士告诉《财富》杂志（Fortune），不断飙升的抵押贷款利率引发的经济冲击，导致在一些价格过高的房地产市场，房价下跌的可能性越来越大。

　　为了更好地了解哪些地区的房地产市场可能会出现价格下跌，《财富》杂志联系了CoreLogic。这家总部位于加州的房地产研究公司提供了其对近400个大都市统计区域的评估。

　　在《财富》1000强中排名第952位的CoreLogic公司根据未来12个月房价下跌的可能性，将房地产市场分为5组。以下是分组情况：

　　很高（下图深红色）：价格下跌可能性超过40%

　　高（下图粉红色）：可能性为30-40%

　　中等（下图紫色）：可能性为20-30%

　　低（下图浅蓝色）：可能性为10-20%

　　极低（下图深蓝色）：可能性为0-10%

　　在CoreLogic测量的392个地区住房市场中，有86%的市场处于房价下跌可能性为“极低”或“低”的组别。它将10%的市场归入“中等”类别，1%归入“高”类别。

　　仅有2%的市场归为房价下跌风险“很高”的市场。这当中包括了：康州哈特福德、密州卡拉马祖、密州马斯基根、缅因州路易斯顿、华盛顿州弗农山、华盛顿州奥林匹亚、俄勒冈州塞勒姆，以及檀香山。

　　即使面对不断飙升的抵押贷款利率，CoreLogic仍认为，2022年房价下跌的可能性相当低。为什么？这家房地产研究公司指出，库存和强劲的买家需求之间存在不匹配。这也反映在它的全美预测中。CoreLogic预计，未来12个月美国房价将上涨5%。与过去12个月19.8%的增幅相比，这一增幅有所放缓，但对于被房价压得喘不过气来的购房者来说，这可能仍然不够。

　　然而，这并不意味着CoreLogic认为目前的房地产市场繁荣是健康的。

　　CoreLogic还计算了当地收入水平是否能支撑当地房价。CoreLogic表示，65%的美国地区房地产市场“价值过高”，这包括亚利桑那州、佛罗里达州和德克萨斯州的所有主要市场。CoreLogic认为只有9%的地区住房市场被“低估”，6%被贴上了“正常”的标签。

　　2020年，在新冠疫情的严格封锁结束后不久，房地产市场开始繁荣。当时的经济学家并不担心。在他们看来，千禧一代首次买房的人口潮、在家工作的购房者的涌入，以及较低的抵押贷款利率，都支持了房价的上涨。然而，近几个月来，他们的态度发生了变化。就在上个月，达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）的研究人员发表了一篇论文，警告说房地产泡沫可能正在酝酿。与此同时，上周房地产经济学家乔治·拉蒂乌（George Ratiu）宣称“我们目前还没有进入房地产泡沫，但如果房价继续以目前的速度上涨，我们将滑向泡沫。”

　　业内人士越来越支持提高抵押贷款利率以遏制不可持续的房价增长。其中包括HousingWire的首席分析师洛根·莫塔沙米（Logan Mohtashami）。他希望看到不断飙升的抵押贷款利率能令一些购房者暂停购房。如果出现这种情况，库存最终可能获得再次上涨所需的喘息空间。

　　“太多人追逐太少的房子；我们迫切需要喘口气，”莫塔沙米说。