寒冬还没来 2023年影响美国地产的重磅消息

大家应该都知道这一波房地产市场的调整是由于美联储升息，带来房贷利率上扬所造成的衰退，不过很幸运的是，我们已经看到通胀率（CPI）从最高的9.1%，连续下降到1月12日最新公布的6.5%。从数据来看当然值得庆幸，因为房贷利率有可能也会进一步下调，然后让房市再度进入热潮。不过，这次我就要来和大家谈谈，还有哪些消息我们不能掉以轻心，而且还有一个是重磅的黑天鹅消息，虽然不是最新信息，但是这个信息在未来，我认为有可能会引发难以想像的海啸。

我们先看几个最新的房市数据，从Zillow的统计，12月份的美国房价比上个月略下降了0.2%，来到大约35万7,320美元，但是仍比一年前高出8.4%。环比跌幅最大的出现在西雅图，有4.8%的跌幅，其次是德州达拉斯、德州圣安东尼奥、加州圣地亚哥，不过跌幅都没有超过2%。但是，如果是看同比，跌幅最大是德州奥斯汀4.2%、旧金山2.0%、西雅图0.6%，而硅谷的圣荷西则是房价持平。

我们可以看到，这些跌幅最多的，都有一共通点——都是科技重镇，也是从去年开始，我们听到的最多的裁员消息的行业，同时股价大跌，对科技业员工来说，也是雪上加霜的情况。但是，这波影响恐怕还没有结束，因为对抗通胀、需求减弱的信号其实没有根本上的好转，我还没有观察到经济转向的拐点，而且对于美联储来说，经济还需要再往下走，才能把通胀真正的打下去。

最新房市销售量 疫情以来最低水平

再来，我们看Redfin比较即时的房市数据，在截至1月8日的四个星期内，Redfin的数据纪录到疫情以来最慢的销售速度，待过户销售数量同比下降了32%；房屋在市场停留的中位天数是44天，也是疫情以来最长的时间；房贷购买申请量，同比下降44%，是2014年以来的最低水平。这个有季节性的缘故，也有前一阵子冬季风暴的缘故，加剧了市场的冷却程度。

不过Redfin也统计到，购房者需求指数比上个月增加6%，换句话说，可能开始有些人准备进入春季的房市，因为接下来通常美国房地产会迎来一年中的第一波高潮，这是季节性的因素造成的，除非遇到某些因素的影响，例如2020年的疫情让市场瞬间冰冻了两个月。

另外，同样是截至1月8日的四个星期内，在美国人口最多的50个大都市中，有20个大都市的房价较去年同期下跌，要留意的是，上一个月出现下跌的都市只有11个，所以最新的这一个月，又增加了9个下跌城市。Redfin统计的全美中位房价是351,250美元，同比上涨0.8%，但较去年6月时的峰值，已经下跌约10%。

从城市来看，旧金山价格同比下降10.6%是跌幅最大的，接下来是西雅图下降5%，圣荷西下降4.9%，奥斯汀下降4%，底特律下降3.8%，凤凰城下降3.7%，加州奥克兰下降3.4%，波士顿下降3%，洛杉矶3%，加州沙加缅度3%，圣地亚哥2.6%，芝加哥2.5%。

其中至少自2015年以来，拉斯维加斯房价是首次同比下跌。另外，也是自2015年以来，旧金山、西雅图、凤凰城、芝加哥、波士顿、波特兰和圣地亚哥房价，同比跌幅最大的一次。

市场有价无市 买家获得买房优惠

现在也因为销售速度大幅减慢，销售数量大大减少，待过户销售（Pending sales）在拉斯维加斯出现同比下跌62%的跌幅，其它像是佛罗里达州杰克逊维尔、凤凰城、奥斯汀和田纳西州的纳什维尔，也都有超过百分之五十的跌幅。真正进入一个有价无市的市场，所以我们可以看到Redfin的一个调查，有高达42%的买家在去年第四季获得买房优惠，这些优惠包括卖家承担房屋维修、承担交易费用，还有帮助买家买低房贷利率，这一部分在上一的报道中《有买房需求 一种方式立马降低利率！》有特别和大家解说，如果确实还有买房刚需的人，务必要去看一看。

所以说，我们现在看到价格下跌缓慢，同比仍是有些微涨幅，这也可以说明，经济还没有真正打压到房地产市场，大部分卖家比较不担心拖长销售时间，他们没有受到严重的经济冲击，所以不着急卖房，在价格上就咬得比较紧，但是毕竟市场上乏人问津，所以卖家也不得不做出一些让步，吸引买家加快交易的进行。

美联储新的升息信号

最新的房市情况，我们大概就谈到这里，接下来我要谈谈利率。相信大家都已经知道利率对房市有多大的影响了，这次就是因为疫情缘故，美联储把基金利率拉到最低，使得30年房贷利率只剩两三个百分点，直接点燃了房市的火焰，然后通胀飙升，房市的火烧得正旺的时候，美联储开始大力度升息，把房贷利率不断推上去，一下子再把房市的一把烈焰无情地浇熄。所以大家可以看到，利率对房市的影响就是这么大。而且，你或许会难以相信，就连远在太平洋另一端的台湾房市，也是被美联储的降息又升息，搞得上上下下。这个以后有机会我可以说一说。

现在看通胀率表现，确实逐月在下降当中，虽然说最近的30年固定利率，最高曾飙到7%，近一两个月也有些下滑，但两者不完全是相同走势，30年固定利率会更向10期美国国债的收益率靠拢。现在因为投资者涌入美国国债，导致收益率下降，因此，30年固定利率也出现跌势。不过这一切跟通胀脱离不了关系，现在通胀虽然下跌，美联储官员也释放出消息说：一次加息75个基点的日子已经过去，今后加息25个基点将会是适当的，但是今年还是会有几次的加息。

30年固定利率房贷在截至1月19日的一周，又出现下走。（房地美提供）

对抗通胀已经成功了？

不过，不知道大家有没有感觉到，我们现在看到的官方数据和我们在报道上看到的表现，不太一致。首先通胀率，虽然在下滑，但是细看通胀的成分数据，主要是汽油价格的回落，还有二手车价的下降，其余的跌幅并不大，甚至有些还在涨，然后在生活上，我们有感受到任何的物价的降价吗？

摩根士丹利全球投资办公室的主管迈克‧洛文加特就认为，能源价格的下降是不可持续的，可能在未来几个月反弹。然后，俄乌战争的持续，对粮食危机的风险也没有解除，最近加州还得面对高额的鸡蛋价格，在新闻上炒得沸沸扬扬。因此，我认为通胀这个问题，并不像数据上看到的这么简单，我们还需要更谨慎对待这个问题，防止进一步的经济崩盘，所带来的巨大财富损失。