全球刚经历完银行业危机，已有许多人开始担忧，下个未爆弹可能是美国商业地产，就连金融界多位大佬也纷纷示警，一场风暴正在酝酿，究竟美国商业地产现在的情况是如何？是否真的存在危机？
美联储（Fed）于每年5月、11月都会固定发佈金融稳定报告（Financial Stability Report，FSR），并从4个面向：资产估值、资金风险、企业与家庭借贷、金融部门槓杆，来评估美国金融体系是否稳定。
根据最新的FSR报告，Fed在今年2月至4月初期间，针对25位专家（来自经纪交易商、投资基金、研究和谘询机构、大学等单位）进行问卷调查后得出，许多专家将房地产视为系统性风险的可能触发因素，特别是在商业不动产（CRE）领域。
部分市场参与者认为，银行业压力与房地产风险有关，并称表现不佳的商业地产可能导致一些银行更加不稳定，尤其在目前高利率环境下，商业地产估值、需求的结构性转变，将有可能传导至大量贷款曝险在商业房地产的中小型银行，造成金融不稳定的压力。
企业远距办公 致办公室空置率高
美国的住宅、商业地产共计佔美国主要资产规模比例近5成，分别为55.6兆美元、23.7兆美元，而中小型银行在商业地产领域的贷款规模过大，可能引发信贷危机。截至2023年2月，美国商业地产贷款在国内大型银行资产中的占比仅为6.5%，而中小型银行资产的占比却达28.5%。
从住宅中所有权人约当租金及10年期美债殖利率的估值模型来看，美国房地产估值已到达2008年以来新高；代表商业地产出租金佔房价比例的指标—“资本化率”（Capitalization Rate）则处在历史低位，也就是说，美国房市的估值已经过高，银行可能会高估贷款抵押品的价值，从而在价格调整时，面临巨额损失。
而疫情期间，许多企业转向远程办公，工作模式明显发生改变，这导致商业地产的空置率上升和房地产价值下跌，并带来了再融资的麻烦。去年以来，住宅价格增速明显放缓、商业地产部分类型价格年增翻负，显示2者的价格已出现趋缓甚至衰退。
根据房地产经纪巨头Cushman & Wakefield的数据，截至2022年底，办公楼的空置率升至18.2%的历史新高，在曼哈顿、硅谷、亚特兰大等主要市场甚至超过20%，这意味著有近2成的办公大楼没有租户，给业主带来了收入的减少和资产的贬值。
另外，截止2022年第4季，美国商业地产贷款违约率出现上行，季增3个基点至0.68%，尽管绝对水平仍处历史低位，但边际变化仍引发广泛关注。明晟（MSCI）研究显示，美国商业地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来5年内共计约2.5兆美元的债务会到期，该行业的整体偿债压力将不容小觑。
马斯克：商业地产正迅速崩溃
由此可知，商业地产行业正处于痛苦调整期，华尔街自然也注意到了这个现象。高盛（Goldman Sachs）执行长索罗门（David Solomon）近日表示：“毫无疑问，美国房市，尤其是商业地产，承受著巨大的压力，你会看到，本季度我们公司会有更多的房地产贷款减记。”
股神巴菲特（Warren Buffett）的老友、波克夏海瑟威公司（Berkshire Hathaway）副董事长孟格（Charlie Munger）也警告，美国商业地产市场正在酝酿1场风暴，随著地产价格下跌，美国的银行业“充斥着不良贷款”，银行已开始撤出商业地产领域，银行帐面上高达几兆美元的商业地产贷款可能带来令人痛苦的损失。
特斯拉（Tesla）执行长马斯克（Elon Musk）则指出，在他看来，美国房市正面临1场可能走向崩盘的危机。“商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价。”
凯投宏观（Capital Economics）北美首席经济学家Paul Ashworth认为，“恶性循环”的风险正在形成，银行放贷的减少将扩大商业地产价格下跌幅度，进而促使信贷进一步削减。银行是百业之母，在银行紧缩的时间，将会影响各行各业。
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