“双高”新常态下，美国楼市会怎么走？

美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家云（Lawrence Yun）近日表示，高利率和高房价是当前购房者面临的新常态。“我预计，基础情形是美国经济不会发生衰退，就业市场继续创造岗位，可能增幅没有那么强劲，但每月都有更多就业机会。”

惠誉评级对第一财经表示，该机构曾于去年12月时作出预测，房贷利率走高以及经济活动疲软将打击购房需求，令全球多数市场的名义房价在2023年出现下滑或收窄涨幅，“然而，今年上半年经济优于预期，房屋供应受限，需求持续高涨，上述因素支撑大多数市场房价坚挺。”

“双高”新常态

当地时间7日，美国劳工统计局公布的最新数据显示，6月新增非农就业人口20.9万，失业率仍在历史低位3.6%徘徊，员工平均时薪加速上扬，6月环比上涨0.4%，过去六个月，平均每月新增就业人口27.8万。

除了就业数据，其他经济指标也指向稳健的基本面。美国一季度国内生产总值（GDP）终值上修至增长2%，动能来自美国经济的引擎消费支出。华尔街预测，美国经济在二季度也将实现1%～2%扩张。

蒙特利尔银行美国利率策略主管林根（Ian Lyngen）对第一财经记者表示：“人们认可（美联储主席）鲍威尔恢复物价稳定的努力，普遍认为经济可能可以避免衰退。尽管我们对此仍表怀疑，但根据今年的实际情况，我们承认避免衰退的可能性变高。上半年的经济韧性让鲍威尔避开了最坏情况，即失业率飙升、通胀高企的滞胀状态。”

衰退推迟甚至得以避免，意味着美联储无需担心经济难以承受激进加息，也不必急于调转货币立场、降低利率。目前市场的普遍共识是，美联储本月重启加息几乎板上钉钉，并且认为基准利率很有可能在今年剩余时间维持在5.25%～5.50%区间。

美联储将于26日公布最新利率决议，据芝商所利率观察工具（FedWatch Tool），截至记者发稿，交易员押注美联储按兵不动的概率仅为7%，加息25个基点的概率为93%。

据美国房地产抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）的数据，截至13日的一周，30年期抵押贷款平均利率为6.96%，该指标于去年10月和11月两次突破7%之后回落，曾于今年2月低见6.09%，此后重返上升态势，目前距离20年高位又渐行渐近。

美国30年期抵押贷款利率走势（图源：房地美官网）

云预计，今年剩余时间，房贷利率和房价将保持平稳，美国避免衰退的可能性意味着美联储不会很快转向降息，故房贷利率不会出现明显下滑，预期30年期抵押贷款利率年底时将小幅回调至6%～6.5%。

惠誉评级则在发送给第一财经记者的报告中表示：“今年早些时候，房贷利率曾短线下挫，但与此同时，库存创下历史新低。如果今年晚些时候经济步入温和衰退，房地产市场可能走软。”该机构预计，30年期抵押贷款利率今年的运行区间为6%～7%，2024年才有望降至5%～6%。

正在触底？

值得一提的是，在数十年未见的激进紧缩政策冲击下，美国楼市表现优于预期。

美国商务部报告显示，新房销量已在2022年7月触底回升，另据NAR的数据，成屋销量也于今年1月筑底反弹。在美国房地产市场，新屋占到整体销量的一成，其余九成则为成屋销售。截至5月，新屋销售环比增速为12.2%，同比增速达20%，成屋销售环比增长0.2%，同比下滑20.4%。

同时，成屋库存依旧紧张。截至5月底，美国有108万户待售成屋，较去年同期下降6.1%，是自1999年以来最低的5月库存水平。按照目前的销售速度计算，仅需3个月时间就能消耗掉市场上的供应量。

美联储主席鲍威尔在6月议息会议后的记者会上表示，楼市正在触底并可能已有改善。“楼市对利率高度敏感，无论是得益于降息还是受累于加息，影响总是首当其冲，过去一整年便是如此。现在我们看到楼市正在筑底，可能甚至略有反弹，我们正密切关注这一现象。”鲍威尔说。

美国成屋销售走势（图源：美国全国房地产经纪人协会官网）

据惠誉的数据，2022年全年美国名义房价上涨5.6%，预计今年跌幅介于0%～5%，2024年房价涨幅料为0%～3%。