下一个大麻烦 1万亿美元的大雷要爆？

　　长期以来被视为房地产天堂的公寓楼，正在成为陷入困境的商业地产领域的下一个主要麻烦点。

（纽约曼哈顿）

　　《华尔街日报》报道，多年来，投资者被稳步上涨的租金和丰厚回报的前景所吸引，推高了多户住宅的价格。许多人背负了太多的债务，期望他们能尽快提高租金来偿还债务。

　　写字楼和购物中心受到远程办公和电子商务的严重冲击，而出租公寓的空置率很低。公寓行业的主要问题不是需求不足(租金自2020年以来飙升)而是利率。

　　多户家庭的住房贷款拖欠率虽低，但仍在上升。借贷成本翻了一番，租金增长放缓，建筑费用上升。数据提供商Trepp今年早些时候指出，在面临违约风险的商业抵押贷款中，有一种类型的租赁公寓债务占很大比例。

　　房地产金融资深高管、黑石集团(Blackstone)房地产债务业务的前创始成员、Mack房地产信贷策略公司(Mack Real Estate Credit Strategies)的前管理合伙人Peter Sotoloff表示，公寓房东面临着“氢弹场景(hydrogen-bomb scenario)”。

　　抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，过去10年，未偿还的多户住房贷款增加了一倍多，达到约2万亿美元。根据Trepp的说法，这几乎是办公室债务的两倍。这家数据提供商补充说，在2023年至2027年之间，将有9807亿美元的多户家庭债务到期。

　　“每个人都专注于办公室，”Sotoloff说。他还说，公寓违约的风险“是一个真正的大问题，但没有得到应有的重视。”

　　洛杉矶、休斯敦和旧金山的多户住宅业主已经拖欠了数千套公寓的贷款。据一位知情人士透露，全球最大的另类资产管理公司黑石集团正在为曼哈顿11栋公寓楼相关的住房贷款提供特别服务。黑石集团的一位发言人表示，这些建筑有独特的问题，“不能代表我们在更广泛的租赁住房投资组合中看到的优势。”

　　公寓楼被认为是风险较低的商业房地产投资。即使在经济衰退时期，它们的表现也相对较好，包括在2008-2009年金融危机期间，房地产市场崩盘。人们总是需要一个住的地方，在危机时期，以前的房主会涌入租赁市场。

　　通货膨胀也使房东能够比平时更高地提高租金，从而提高了房屋的价值。根据租房网站Apartment List的数据，在2021年至2022年的18个月里，要价上涨了25%。

　　对许多投资者来说，这些因素证明支付高价是合理的。公寓楼业主通常会从债券市场借入80%以上的资金。大多数公寓贷款都是固定利率的长期贷款。然而，在疫情期间，投资者获得了更多的短期浮动利率贷款。

　　这些投资者中的许多人都在积极提高租金，他们押注，一旦这些大楼产生更高的租金收入，他们就可以卖掉这些大楼，或者以更高的估值为债务进行再融资。

　　但很少有人预料到利率会如此迅速地上升，从而压低房屋价值，迫使房东以高得多的利率进行再融资。作为重要资金来源的地区性银行，如今的放贷量大大减少，加大了抵押贷款再融资的难度。美国许多城市的租金增长大幅放缓，而通货膨胀和不断上涨的保险费提高了建筑的运营成本。

　　一批新的私人房地产公司主要依靠浮动利率债券和小投资者的现金融资，它们已成为多户住宅市场上更大的竞争者。由于对未来几年租金将大幅上涨的乐观预期，一些人支付了更高的价格。现在，他们很难让这些数字发挥作用。

　　自2016年以来，总部位于洛杉矶的Tides Equities收购了超过65亿美元的租赁物业，其中大部分是西南城市的中低收入公寓楼。评级机构的报告显示，2021年，在达拉斯郊区的一处房产，该公司预计将在三年内将租金推高44%。

　　今年6月，Tides告诉投资者，该策略没有按计划进行。该公司在一封信中表示，租房者“手头太紧了”。信中说，一些房产的收入已经不足以偿还债务，投资者可能需要投入更多资金，以避免房屋违约。

　　在接受采访时，Tides的联合创始人Sean Kia和Ryan Andrade表示，他们正在与贷款机构合作，以避免面临困境的房产违约。

　　总部位于休斯敦的Nitya Capital拥有价值约30亿美元的多户住宅建筑，该公司3月份通知投资者，由于利率上升，该公司正在下调利润预期。

　　Nitya首席执行官Swapnil Agarwal在致投资者的信中写道:“我们实际上是在支付更高的抵押贷款成本，而不是进行现金分配。”

　　公寓房东仍有理由保持乐观。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供了政府支持贷款的可靠来源，即便是在银行撤退之际。大多数分析人士预计，住房短缺和高租金将持续下去。如果利率下降，房地产价格可能会迅速反弹。拥有固定利率抵押贷款的多户业主更有能力安然度过近期的动荡。

　　不过，其他威胁也在增加。今明两年新开的公寓楼数量异常之多，尤其是在高端租赁市场，引发了供应方面的担忧。

　　CoStar资本市场分析部门的全国主管Chad Littell说，此外，公寓楼的价值比商业公寓楼更容易受到利率上升的影响，因为它们与10年期美国国债的价格密切相关，而随着利率上升，10年期美国国债价格大幅下跌。

　　就连一些经历过以往风暴的资深房地产投资者也显得脆弱不堪。旧金山最大的房东之一Veritas Investments及其合作伙伴在过去一年里拖欠了95栋出租大楼的债务。因此，它在旧金山的投资组合将损失三分之一以上。

　　该公司今年早些时候表示:“与写字楼、零售和酒店等其他资产类别一样，多户住宅房地产行业也面临着许多同样的财务挑战。”