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据商业内幕报道 知名房地产估价师乔纳森·米勒(Jonathan Miller)去年曾预测,2023年会是美国房地产市场的“失望之年”。一年后,当他预测2024年的房市时,他说:“我认为2024年是‘逐渐变革之年’,但这个标题似乎不那么朗朗上口。”
米勒是米勒·塞缪尔房地产公司(Miller Samuel)的共同创始人之一,自1986年起一直担任该公司的首席执行官,他去年曾预测购房者和卖房者在2023年都会失望。他得出这一论断的理由很简单:2023年的房价将高到足以让购房者沮丧,但又会低于2021年峰值那个让卖房者感到满意的水平。
新的一年即将到来,米勒认为现在有买家和卖家都值得期待的东西。
米勒说:“2024年的房地产市场将比2023年好。”
抵押贷款利率下降、房源增加
新冠期间的严重通货膨胀导致美联储迅速提高利率,这也使购房的抵押贷款利率一路飙升。借贷成本变得如此沉重,以至于有意购房者要么被挤出市场,要么暂停了购房计划。
在线租房平台Zumper的研究表明,近期,购房者平均每月支出比租房者高出52%,创下历史新高。
抵押贷款利率也促使房主在没有绝对必要搬家的情况下留在原地,因为他们不想失去较低的固定利率,然后陷入与购房者同样的困境。这加剧了原本已严重的住房短缺。
米勒说:“在进入房市之前,人们通常会忽略长期供应有限的问题。而事实上,在我所能想到的大多数住房市场中,库存始终都非常有限,我认为这一点并没有得到充分的重视。”
既然令人不舒服的高抵押贷款利率是房市放缓的主要原因,那么利率逐步下降就会引领房市复苏。
商业内幕网站报道截图
由于通胀数据疲软,人们开始对降息持乐观态度,美国30年期固定利率抵押贷款已从10月底的近7.8%骤降至12月中旬的7%以下。虽然这远未达到购房者的理想水平,但已经是一个巨大的进步。
米勒预计抵押贷款利率将继续大幅下降。他粗略估计,2024年,30年期固定抵押贷款利率将接近5%-6%,更符合长期平均水平。这应该会让买家和卖家都感到可以接受,他们随后会买房,同时也会让租房者从观望中回归房市。反过来,房屋销量也会随之上涨。
2024年房市“命运会逆转”
米勒说:“随着利率下降,你会看到更多的房源进入市场,但不会‘洪水泛滥’。这将是循序渐进的、缓慢的。”
米勒补充说:“但这有可能使美国房地产市场逆转命运,因为房市与其他经济领域不同,最近基本上一直处于衰退之中。”
米勒说,对于房主来说,幸运的是,房屋供应量的增加不会对房屋价值造成压力,并且他预计明年房价将在近期涨幅的基础上再次出现小幅上涨。
他说:“我预计全美房价都会上涨。房价会有所上涨,因为库存有限,即便有更多的房源进入市场也是远远不够的,库存的消耗速度几乎与库存出现的速度一样快。但我认为2024年的房产市场会比2023年更好、更活跃、更有活力。”
目前,纽约人承受着全美最高的房租负担。根据Zumper的数据,纽约一居室公寓的月租中位数在11月份达到了惊人的4300美元,比排名第二的泽西市高出1200多美元。
虽然纽约不会在短期内失去全美租房最贵城市的头衔,但米勒表示,这个城市的租房者将在2024年得到一些缓解。
米勒说:“我认为租金将会下降,现在已经开始了。曼哈顿的租金在今年8月份达到顶峰水平,到11月份已经下降了近9%,比预期的要多一些。”
纽约房租已经飙升了18个月,之后有所回落,这其中有几个原因。季节性趋势起了一定作用,因为秋冬季节的搬家往往不如夏季多。但米勒也指出,高昂的房价和抵押贷款利率的下降会吸引一些有意购买公寓的人。
与美国其他地区一样,米勒预计明年随着租金下降,而且降低的抵押贷款利率也会促进销售。他还表示,那些希望2024年租金稳步上涨的房东的幻想是不切实际的。
米勒说:“但这并不意味着房租会大幅下降,仅仅只是说我们已经走出了租金火箭般上涨的时代。”
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