潘多拉魔盒——房产税

房产税马上要在一些城市进行试点了，这应该是板上钉钉的事，只是具体的细则还有待地方政府出台。

我们先来做一个一般化分析，再来说说其特殊性。

假设市场上只有新房，或者只针对新房收取房产税，再假设房产税预期稳定，那麽房产税所产生的影响是什麽呢？

答案是基本没影响！

假设政府拍卖一块地，这块地上可以建1000套房子，每套500万，那麽总销售额就50亿，建造成本加上各种各样的成本总共假设为10个亿。

那问？开发商最多愿意出多少钱买这块地？答案是40个亿，因为如果这块地超过40个亿，开发商就要亏本。

再假设，现在开始增加税收，假设收契税，假设总共收5个亿，那问？会发生什麽情况？

有人说房价会涨，每套房的房价涨50万，也就是一套房子550万，那麽销售额就是55亿，多出五亿刚好交税。

这可能是大多数人的直觉？如果这样成立的话，开发商为什麽不一开始就卖550万呢？这样不就多赚5个亿了麽？

所以正确的思路是，开发商还只能卖500万一套，只是这个时候开发商最多只能以35亿元买这块地，而不是之前的40亿元了。

所以，你看到加税的结果是，地卖便宜了，而房价基本不变。

所以税收和地价只是一个分成问题，税收高，地价便宜，税收低，地价高。

有人可能会有疑惑，经济学课本中不是说，加税是由买卖双方共同的承担的嘛？怎麽这里变成了卖方承担了呢？

这里的主要的原因是地受政府控制，不是自由市场，地的供给不太会因价格高低而动态变化。

好，再来假设，把契税改成房地产税，假设房产税每年收房价的1%，也就是一年收5万，按5%的折现来算，相当于现在100万。

如果你不会算，很简单，假设你有100万，利息每年是5%，相当于每年获得利息是5万，也就是每年获得5万，相当于现在的100万。

那麽这个时候，客户愿意多少钱买房？

答案是400万，因为以后还要每年多交5万的税，相当于100万，所以客户现在只能出400万了。

那麽开发商的销售额就变成了40个亿，除去10个亿的各种成本，开放商最多愿意30亿拿地。

你可以看出，徵收房产税的后果就是名义房价跌了，真实房价并没有跌，另外，地卖的便宜了，虽然可以通过房产税补回来，但除了增加税收成本之外，没有任何好处。

之前，上海试点的房产税，就是只针对新房业主的，对于新房业主来说，相当于按揭多了些，首付低了点，这反而促进了需求，真实房价还可能上涨一些。

所以对于地方政府来说，只针对新房收取房产税，是没有任何动力的，因为他跟土地财政是相抵触的。

上海之前实行的房产税，只针对新增房，税率分两档0.6%和0.4%，而且税基是房价的70%，相当于打七折，还有各种优惠政策，比如上海本地家庭首套房免徵，人均面积不超过60平方米的免徵，高端人才引进免徵等等。

上海2020年的房产税收入接近200亿，而土地出让收入是2952亿元，也就是房产税收入不到土地财政的7%。

所以，对于地方政府来说，只对新增房徵税，是没有任何动力的。

但即使这样，也有很多不确定性。

我们前面的推理，都基于一个基本假设，这个假设是房产税的预期是稳定的。

但事实是，房产税跟一般的税收不同，其他大多数税收无论税率多高，都是一次性的，无论是所得税，还是间接税，都是这样。

而房产税不是，房产税是持有税，或者说财产税，只要你持有房产就是要交税的，所以它是不确定的。

比如，上海试点时期的税率是0.6%，以后有没有可能涨？税基是房价的70%，以后有没有可能变成100%，还有税基有没有可能随著房价的上涨而上涨，也就是税基是根据房价的估值来的。

也就是房产税的不可预期性，这才是致命的，这让房产的储蓄功能大大降低，因为持有成本不可预期。

现在的房产税试点，不太可能只针对新增房业主，因为上海就是这样做的，效果不大，就那麽一点房产税，不可能替代土地出让金。

新增房产税试点，几乎必然要对存量房进行徵税，但全面开徵的可能性不大，这相当于破坏了规矩，当初买房的时候可没有房产税的，现在房子买好了，突然有一天，说要徵税，这就是赤裸裸的，阻力必然很大。

而且那些老破小的房子，那些没有什麽现金流的老人，你怎麽向他们徵税，你向他们徵收，他跟你拼命。

所有，更有可能的是有许多减免政策，比如人均面积60平方以下的免徵，一套房的免徵等等。

当然，人不是物，会积极的应对政策。

如果首套房免徵，那麽有多套房子的的家庭，就会出现离婚潮。

如果人均60平方以下免徵，业主很有可能就会把家庭双方的老人的户口也迁移过来，或者说多生几个孩子，但估计刺激效果有限，毕竟养娃成本可能更高昂一些。

估计刚开始试点的时候，会跟上海一样，税基和税率都不会太高，先让民众养成交房产税的习惯。

但房产税，就是那个潘多拉魔盒，一旦打开，后果不堪设想…

当地方政府缺钱的时候，以后你确定不会把房产税全面铺开？税率不会上调？

如果房产税，像美日那样全面铺开，房产很可能变成负资产，名义价格大大降低，甚至为负，但实际价格却远远高出没有房产税的水平。

比如，在美国就出现1美元的房价，这只是名义价格，因为买家还要每年支付5000美元的房产税，而且这个预期还不稳定，以后可能还会涨价，所以实际支出要远远大于1美元。

就算按5%折现算，每年5000美元的相当于现在的10万美元，只是卖家只收到了1美元而已，这样的名义房价，有何意义？

现在网上很多人幸灾乐祸，以为这样可以对富人徵税了，反正我也没房，不患寡而患不均嘛。

可是，你要清楚，房产税的开徵必然导致租房价格上涨，原因很简单，房子的持有成本上涨了，而且极大的不确定性。

大多数人也就买一套自住，出租的房子就少了，最终会通过涨房租的形式，转移给穷人。

你可有什麽幸灾乐祸的？不买房，难道你不租房吗？

当然，在中国房产税全面的铺开的民意基础还不存在，希望这次试点只是雷声大雨点小，最终不了了之。