威力巨大的“房票”，重出江湖

昨天， 第一财经等媒体报道了“房票”重出江湖的消息。

这对于当前楼市来说，是一个重磅新闻，预示着楼市将发生新变化。

这里说的“房票”，跟我们通常说的“限购城市的住宅购买资格”不是一个意思。

它是货币拆迁、货币棚改中出现的，给拆迁户发放的，带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。

比如你家所在的旧小区被政府列入棚改，你的房子和下面的土地将被政府征收。政府需要给你的补偿，是100万元。

但政府不给你现金，而是开具了一张购房资格的票证，上面写上价值是100万。

你拿着这张“房票”，可以在政府指定的N家开发商在售项目中选择。比如你看中了一套150万元的房子，房票只能抵100万，另外50万可以选择贷款。

房票实行实名制，不得转让、赠与、抵押、质押、套现。使用房票购房，不计入限购套数。此外，还可以享受契税减免和奖励等。

既然是货币拆迁、货币棚改，政府为何不使用现金收购旧房子，而使用“代金券”性质的房票？

这有几个好处：

第一，可以避免大量现金的多次转移。其实地方政府也拿不出这么多钱来周转，贷款比较麻烦，而且会产生资金成本。

第二，“房票”可以保证拿到拆迁补偿的住户，必须买房子，而且只能在限定时间内买当地的房子。如果给现金，可能会有人临时炒股或者放贷，最终亏损无法收回，也耽误了买房子。

货币棚改或者货币拆迁，是一种强有力的楼市调控措施。第一，它可以减少一个城市的存量房屋；第二，它可以产生增量房屋的需求。最终目标是去库存。至于公众的收益，是老破的房子变成了新房。

在2015年启动的那一波去库存中，三四线城市之所以房价大涨，就是因为货币棚改、货币拆迁产生的巨大威力。

现在，它重出江湖了。

至于“房票”本身，也不是新鲜事情，之前也出现过。

据报道，目前推行房票安置政策的城市，郑州、信阳、常熟、绍兴、宁波奉化区等地。

下图是郑州市6月初发布的“房票安置办法”的截屏：

为了让大家乐于接受“房票安置”，地方政府会同时推出奖励政策。

比如郑州规定：如果被征收人选择房票安置，视同放弃房屋产权调换，征收人将给予其安置补偿权益金额8%的奖励，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

河南信阳宣布：选用房票赔偿制度，享受契税减免，还可以公积金提取、以及组合贷；享受义务教育保障政策，即可保留原片区的入学资格，也可以享受新购买商品房片区的入学资格。

一般来说，房票的使用期限是12个月到18个月不等，使用范围限制在当地。

出台“货币拆迁+房票安置”的城市，其住房库存量都比较大。以郑州为例，据贝壳研究院2022年2月的数据，郑州主城，金水、中原、管城、高新、二七房地产库存均超过了18个月；其中库存量最大的是金水区，库存23992套，去化周期达35.4个月。

“货币拆迁+房票安置”重出江湖，对楼市影响比较大。如果全面推广，是足以带动楼市回暖的。

这种让房屋变少、购房需求陡增的调控大招，堪称是中国的独创，并在2015年到2017年发生过巨大作用。

未来2年，这个大招会在全国普遍采用吗？

这要看楼市的下一步演变了。

我之前曾提出过一个概念，叫“板块轮动、轮流吃饭”。可惜，这个设计没有实现，因为去年年中的楼市调控出现了“银行应激反应+各部门合成谬误”，最终让楼市出现了20多年未有之大变局。

自1998年全面房改至今的将近100个季度里，房地产单季的增加值，绝大多数时候对GDP都是正贡献。到目前一共出现了6个季度是负贡献，分别是2008年的三、四季度（金融风暴爆发）、2020年1季度（疫情爆发），以及2021年三、四季度和2022年一季度。

也就是说，一半的房地产季度负增长发生在最近，而且2022年二季度可能也是负数。

这样，就将在过去24年里将首次出现，房地产连续4个季度对GDP是负贡献！

刚刚过去的5月，楼市数据依然不理想。销售面积和销售额同比继续下滑（下图）：

全国卖地收入也持续下滑：

上图是2016年以来每月全国土地使用权转让收入和同比增长状况，最近几个月均出现了同比超过20%的跌幅。

因此，6月份多个城市出现了“楼市松动加码”的现象。

比如南京5月20日取消二手房限购被叫停之后，6月干脆允许社保一次性缴清，外地人只需在南京交几千块钱（6个月社保）就可以获得限购区域内新房、二手房购房资格。

以郑州为代表，越来越多的城市重启了“货币棚改+房票安置”。

在温州，最近推出了“安居贷”，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息。

这是试图解决潜在购房者的痛点：疫情尚未结束，不敢轻易加杠杆。如果从第四年才开始还本付息，会有更多的人买房。

在珠海，推出了“一人购房全家帮”的新政，直系亲属可用公积金帮付首付和还贷。这其实是一种新的加杠杆方式，真正实现了“六个钱包供一套房”。

但如今的楼市，真的跟2015年到2017年有了很大的不同。大家越来越认识到，人口红利终结、城镇化人口增量减速，将是未来的一个趋势。而国家开征房地产税，最终将不可避免。拥有多套房子，如果不能顺利出租的话，将是未来的沉重负担，而不再是收益。

未来能顺利出租的房子，只存在于有显著人口增量的、高级别城市里。普通的三四五线城市，房屋已经过剩了。

所以楼市全面回暖很难，各地救市政策还会不断地出台。最终，强二线城市保留一个限购的象征性门槛，普通二线城市全面取消限购限售，将是大趋势。

货币棚改、房票安置，一定会在越来越多的城市推行。