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威力巨大的“房票”,重出江湖

www.creaders.net | 2022-06-18 21:46:01  刘晓博说财经 | 0条评论 | 查看/发表评论

威力巨大的“房票”,重出江湖

昨天, 第一财经等媒体报道了“房票”重出江湖的消息。

这对于当前楼市来说,是一个重磅新闻,预示着楼市将发生新变化。

这里说的“房票”,跟我们通常说的“限购城市的住宅购买资格”不是一个意思。

它是货币拆迁、货币棚改中出现的,给拆迁户发放的,带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。

简单来说是这样的:

比如你家所在的旧小区被政府列入棚改,你的房子和下面的土地将被政府征收。政府需要给你的补偿,是100万元。

但政府不给你现金,而是开具了一张购房资格的票证,上面写上价值是100万。

你拿着这张“房票”,可以在政府指定的N家开发商在售项目中选择。比如你看中了一套150万元的房子,房票只能抵100万,另外50万可以选择贷款。

房票实行实名制,不得转让、赠与、抵押、质押、套现。使用房票购房,不计入限购套数。此外,还可以享受契税减免和奖励等。

既然是货币拆迁、货币棚改,政府为何不使用现金收购旧房子,而使用“代金券”性质的房票?

这有几个好处:

第一,可以避免大量现金的多次转移。其实地方政府也拿不出这么多钱来周转,贷款比较麻烦,而且会产生资金成本。

第二,“房票”可以保证拿到拆迁补偿的住户,必须买房子,而且只能在限定时间内买当地的房子。如果给现金,可能会有人临时炒股或者放贷,最终亏损无法收回,也耽误了买房子。

货币棚改或者货币拆迁,是一种强有力的楼市调控措施。第一,它可以减少一个城市的存量房屋;第二,它可以产生增量房屋的需求。最终目标是去库存。至于公众的收益,是老破的房子变成了新房。

在2015年启动的那一波去库存中,三四线城市之所以房价大涨,就是因为货币棚改、货币拆迁产生的巨大威力。

现在,它重出江湖了。

至于“房票”本身,也不是新鲜事情,之前也出现过。

据报道,目前推行房票安置政策的城市,郑州、信阳、常熟、绍兴、宁波奉化区等地。

下图是郑州市6月初发布的“房票安置办法”的截屏:

威力巨大的“房票”,重出江湖

威力巨大的“房票”,重出江湖

为了让大家乐于接受“房票安置”,地方政府会同时推出奖励政策。

比如郑州规定:如果被征收人选择房票安置,视同放弃房屋产权调换,征收人将给予其安置补偿权益金额8%的奖励,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

河南信阳宣布:选用房票赔偿制度,享受契税减免,还可以公积金提取、以及组合贷;享受义务教育保障政策,即可保留原片区的入学资格,也可以享受新购买商品房片区的入学资格。

一般来说,房票的使用期限是12个月到18个月不等,使用范围限制在当地。

出台“货币拆迁+房票安置”的城市,其住房库存量都比较大。以郑州为例,据贝壳研究院2022年2月的数据,郑州主城,金水、中原、管城、高新、二七房地产库存均超过了18个月;其中库存量最大的是金水区,库存23992套,去化周期达35.4个月。

“货币拆迁+房票安置”重出江湖,对楼市影响比较大。如果全面推广,是足以带动楼市回暖的。

这种让房屋变少、购房需求陡增的调控大招,堪称是中国的独创,并在2015年到2017年发生过巨大作用。

未来2年,这个大招会在全国普遍采用吗?

这要看楼市的下一步演变了。

我之前曾提出过一个概念,叫“板块轮动、轮流吃饭”。可惜,这个设计没有实现,因为去年年中的楼市调控出现了“银行应激反应+各部门合成谬误”,最终让楼市出现了20多年未有之大变局。

自1998年全面房改至今的将近100个季度里,房地产单季的增加值,绝大多数时候对GDP都是正贡献。到目前一共出现了6个季度是负贡献,分别是2008年的三、四季度(金融风暴爆发)、2020年1季度(疫情爆发),以及2021年三、四季度和2022年一季度。

也就是说,一半的房地产季度负增长发生在最近,而且2022年二季度可能也是负数。

这样,就将在过去24年里将首次出现,房地产连续4个季度对GDP是负贡献!

刚刚过去的5月,楼市数据依然不理想。销售面积和销售额同比继续下滑(下图):

威力巨大的“房票”,重出江湖

全国卖地收入也持续下滑:

威力巨大的“房票”,重出江湖

上图是2016年以来每月全国土地使用权转让收入和同比增长状况,最近几个月均出现了同比超过20%的跌幅。

因此,6月份多个城市出现了“楼市松动加码”的现象。

比如南京5月20日取消二手房限购被叫停之后,6月干脆允许社保一次性缴清,外地人只需在南京交几千块钱(6个月社保)就可以获得限购区域内新房、二手房购房资格。

以郑州为代表,越来越多的城市重启了“货币棚改+房票安置”。

在温州,最近推出了“安居贷”,贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭人员,前3年仅需按月支付贷款利息,第4年再开始分期还本付息。

这是试图解决潜在购房者的痛点:疫情尚未结束,不敢轻易加杠杆。如果从第四年才开始还本付息,会有更多的人买房。

威力巨大的“房票”,重出江湖

在珠海,推出了“一人购房全家帮”的新政,直系亲属可用公积金帮付首付和还贷。这其实是一种新的加杠杆方式,真正实现了“六个钱包供一套房”。

但如今的楼市,真的跟2015年到2017年有了很大的不同。大家越来越认识到,人口红利终结、城镇化人口增量减速,将是未来的一个趋势。而国家开征房地产税,最终将不可避免。拥有多套房子,如果不能顺利出租的话,将是未来的沉重负担,而不再是收益。

未来能顺利出租的房子,只存在于有显著人口增量的、高级别城市里。普通的三四五线城市,房屋已经过剩了。

威力巨大的“房票”,重出江湖

所以楼市全面回暖很难,各地救市政策还会不断地出台。最终,强二线城市保留一个限购的象征性门槛,普通二线城市全面取消限购限售,将是大趋势。

货币棚改、房票安置,一定会在越来越多的城市推行。

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