杭州楼市最后的体面

　　记得2014年年初，声称不差钱的德信，突然启动清盘活动，打响杭州楼市降价第一枪。

　　北海公园项目一夜降了3000元/平米。紧接着，莫干山路天鸿香榭里的巨幅广告震惊全国：直降6000元不余杭。

　　这一年的两会，连市长都不得不澄清，杭州楼市没有崩盘趋势。但天鸿之后，降价之声，在杭州楼市此起彼伏。现在，被视为炒房圣地的奥体，有房源直接从2.3万/平米，降至不到2万/平米。

　　楼市不行，急的不仅仅是地产商们。8月底，试水余杭、萧山及大户型取消限购后，杭州主城区也全面取消了限购，依然没有什么水花。

　　直到2015年底，G20峰会才成为杭州楼市的最佳广告。温州、台州，乃至上海江苏，都有人行色匆匆扑进杭州楼市里。售楼处到处是外地人组团买房的名场面：抄底杭州。

　　不到一年，杭州开发商纷纷封盘涨价。天量库存也被消化，杭州市区积压了六年的库存，第一次出现下降。

　　失落了五年的杭州楼市由此崛起。操盘手也意识到了，杭州楼市完全可以做成全国驰名商标，不用非得在自家一亩三分地里折腾。

　　前所未有的抢人浪潮，从杭州开始了。在那之前，人之于城市，是人口红利，是廉价劳动力，是取之不尽用之不竭的资源，但从那之后，人是六个钱包，是人才，是消费者。

　　十年一觉杭州梦。2024年3月14日，杭州再次全面放开了二手房限购。距离全面取消限购，仅剩下一步之遥。

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　　2月，杭州二手网签2543套。无论环比还是同比，网签量下滑都在60%以上。怎么看，都不是一个很好的信号。

　　3月，市场好了一点。上周末，中介两天订单量700多套，网签量也有200多套。但看成交结构就知道，市中心成交量很差，大部分中介忙不起来：客户一定要深砍一刀，才能卖掉房子。

　　滨江区的凤雅钱塘上周出了一套135方，只要500多万。一位去年卖掉房子的业主庆幸自己逃过一劫，一年时间，同样的户型，降了170万。买家强势到，在签约之前，客户又要求房东买个车位送给自己。

　　杭州的房东们早已经集体破防。中介在推的观品最近一套194方高区的房子，广告语是：房东说只要你们来谈，不会让买家空手回。

　　十年前，13万套的库存就已经是天量了；现在，杭州二手房挂牌量已经超过了24万套。而这仅仅只是开始，2021年和2022年，杭州一共卖出了31万套新房。很多房子交付的一个月后，就要被挂牌了。

　　杭州过去几年的楼市狂飙，产生了一个甜蜜的烦恼：次新房，实在是太多了。

　　3月14日一早的政策，已经被认为是一枚重磅炸弹了。但在天量次新房面前，还是弹药量不足。很多房东感受到新政的温暖，高嚷着：出货，出货！

　　但买家情绪还是没有被调动起来，杭州住保房管官微上点赞最高的留言是：房子越来越俏了，我们再等等。

　　为什么全面取消限售的是二手房。杭州市住保房管局领导回答说，新房跟二手房在市场热方面有一点差异：新房市场相对比较好一点。

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　　去年年底，杭州专门组织征求过地产商和市场人士们的意见。只有一些市场人士建议放开，都交给市场。但头部的一位开发商老板说：核心区暂时还是不能放开。

　　咨询了一圈，杭州最后还是决定暂时不放。毕竟，现在杭州楼市的面子，全靠几个核心区红盘撑着。

　　前几天，克而瑞发布了杭州新房去化报告，报告中提到新房平均去化率只有38%，环比下降了15个百分点。以万人摇一次次震惊全国的杭州，2月流摇率高达四分之三。

　　房子越来越难卖，产品越来越好，杭州房产的品质内卷，已经卷到了车库、大门和公区。主城区那些依然有倒挂的板块，是杭州最后的体面了。

　　杭州是房地产营销最好的城市。政府是最大的操盘手。其他城市只能叫宏观调控，只有在杭州，操盘手可以像外科医生一样，亲自微观操作。

　　去年亚运会前，操盘手百忙之中还要操心楼市。兴耀望阙项目，开发商没做好开盘的准备，但是领导等不及，要他们马上入市。亚运会前的楼市，就这样红火了一把。

　　3月，杭州新房最有面子的，是绿城绿汀春晓，销售说：我们有4500组客户摇号！

　　距离五公里之外的西溪公馆，当年曾经是6万人摇；一路之隔的翡翠城，最后一期也有2万人摇。而杭州眼下还能拿得出手的朗云、叠映里、棠前文栖府等6个项目，又集中开盘了。红盘一起上市，才能体现出这个城市的热火朝天。

　　郭德纲曾经说过：咱想让谁红谁就能红。这事太简单了。

　　总有一种力量让楼市砥砺前行。

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　　朋友近日发给我一个杭州购房者的自述。

　　2017年，他总价300万买入西湖区第一梯队一套学区房，是从其他3个买家那里抢下来的。这之后，杭州楼市一路高歌。2021年，楼上同户型的房子，挂牌价600万加到800万，单价超过了10万。有买家已经付定金了，邻居又想卖850万，最后买卖谈崩了。

　　现在，小区在售房源，最低挂牌单价6万。要成交还得降价。他说，好消息是，我们幸运地触发了盈亏平衡点，至少还只是在亏损边缘疯狂试探；坏消息是：马上就进入亏损阶段了。

　　2020年和2021年进入杭州楼市的二手房买家，其实早已经亏损了。杭州豪宅标杆的壹号院，网签价最高的一套在2021年5月，11.63万/平米。这几个月，壹号院网大部分房子网签单价都不超过8万。

　　杭州第一学区房文鼎苑，58平米房子一度有过750万的网签。180平的大户型，也被拍卖到了1850万。现在，它的成交均价已经到了5.26万。甚至城市外围区域的新房买家，已经马上进入破发阶段。

　　以市北望海潮为例，当初新房均价3.27万/平米。这几天，有一套望海潮次新房89方西边套只卖到3.48万/平米。算上税费和持有成本，已经确定亏损。

　　财富风火轮不会一直向上了，很多人这两年也开始自洽了。上面那位说自己马上进入亏损阶段的网友，心得体会是：财富是流动的，财富是变化的，财富如过眼云烟转瞬即逝，那什么是相对可靠珍贵值得永恒追究的呢？我认为只有健康和爱。

　　月满则亏，谁都躲不过去。经济学第一课就说，价格是围绕价值波动的。没有永远的上涨，只有永远的波动。