北京豪宅也开始“坠落”

　   这几天，上海的豪宅中介都在说以196亿打破单盘单日销冠的中海顺昌玖里，而北京的豪宅中介，则都在力推一套二手房：望京金茂府225平的三居。

　　作为北京第二座金茂府，望京金茂府一直是望京豪宅里的金字塔尖。

　　西侧是景山小学，周边配套成熟，十大城市绿地，200万平绿色生态资源，恒温恒湿科技加持，都让望京金茂府这几年的单价都稳如狗：至少12万一平米以上。

　　这套在售的虽然是顶层，但还赠送2个车位。去年5月份，这个户型曾卖出3100多万的高价；五个月后，同样户型，成交价变成了2700万。但今年的小阳春，价格一出来，大家都被震惊了——总价2200万，连车位折合单价，只要9.7万。

　　这是望京金茂府这几年唯一一套单价低于10万的房源。虽然单价这么低了。但现在，有意向的客户还在一百万两百万的砍。

　　最近，不少中介向客户吹风，北京市场成交在回暖。不仅周末单日的二手房成交量破千，近几天工作日的网签量也超过600套。预计这个月成交量将达到：1.5万套。

　　北京楼市的荣枯线是1.2万套。二手房成交量达到1.2万套，说明市场稳定，要是达到1.5万，说明市场有温度了。但硬币的另一面是，二手房成交难度不断上升。一位豪宅中介说，过去半年，每两个月价格下降5%。要是想要成交，降幅必须高于5%。

　　与望京金茂府一墙之隔的臻园，高峰时的单价也曾接近13万一平米。不过，臻园新近成交了一套134平的小户型，成交单价降到9.9万。而挂牌的单价，最低已降到了8.9万。

　　在这之前，臻园已经6个月没有成交了。

　　十年前，臻园以近50亿的销售额夺得当年北京商品房的销冠，开盘价只有4.7万。那时的互联网正值风口，周围的房价也扶摇直上。距离阿里总部不到2公里的臻园，单价一路涨到了12万多。

　　过去三年，大厂扎堆的望京，是北京朝阳最炙手可热的区域。望京金茂府和臻园，则是这片区域价格的锚点。但现在，这个锚点，垮掉了。

　　不止是望京，最近北京不少区域的豪宅，价格都有点崩了。

　　朝阳豪宅之锚——拥有朝阳最优质学区的太阳公元，单价最低降到12万；海淀大厂改善之锚——万科如园，价格降到了10万；万橡府，价格也回调到12万多……

　　去年北京楼市跳水的，还只是学区房和老破小；但在今年，跳水传染到了一直被视为核心资产的次新豪宅。一线豪宅的信仰，竟然开始坍塌。

　　一家专做豪宅的北京中介监测数据显示，他们最近每个月总价1500万以上的豪宅，挂牌涨五六十套，但去化只有二十套左右。在这家机构做豪宅的朋友告诉说，这些豪宅卖家分为三类，一是公司急需资金周转，二是优化资产配置，将手里的多套房换为一套核心优质房源，最后，就是润的人了。

　　她说，成交的房源里，润的人占了近一半。所以今年海外资产配置很火，他们海外部这三个月的业绩，相当于去年半年的业绩了。

　　另一位在朝阳公园片区卖豪宅的朋友也告诉说，这一波急着挂牌的房东，有四成人都是已经润的，或者打算润的，而且户型越大，润的比例越高。

　　刚刚过去的周末，链家周六日实时成交量从上周的977套，降到931套。连续两周成交量在下降。中原地产首席分析师张大伟说过，北京二手房小阳春的基准线是：周末一天1000套。

　　这应当是近几年来最差的小阳春了。

　　二手房失去价格锚点，当然也会传导到新房上。自去年10月以来，顶着指导价开盘的项目越来越少。招商臻园7.2万一平的指导价，开盘6.6万；万科东庐指导价6.5万一平，开盘降到6万；中海公元里指导价7.8万一平，开盘整整降了一万：6.8万。

　　就连以往坚挺的朱辛庄，中海寰宇未来也不再硬撑，开盘降了两千——6.4万一平。原先为了抑制房价快速上涨的指导价，现在竟然成了给开发商打气的一个价格。

　　三月末的一天，笔者去北京星河湾一个朋友家做客，他说自己去年也把房子挂了出去，但挂牌价格这几个月一降再降。当时他卖房子，是想去买中信城四期的。但当时，他连售楼处的门都没摸着，换房计划也就作罢了。

　　中信城四期是北京最神秘的楼盘。当时周边的二手房大约19万一平，但新盘只要16万5。怎么看，都是稳赚不赔的买卖。开发商也异常低调，努力给项目降温。售楼处地址、电话，一个能联系到的官方渠道都没有。他们甚至想悄摸摸开盘，被写了之后，他们才公开开盘。

　　现在，旁边二手房的价格也缩水了。差一些的楼层已经降到了15万多，倒挂消失了。

　　回过头来看，过去一年市场的变化，还是超出很多人预期。

　　3月28日，北京的政策迈出了一小步，官宣解除离婚限购。出政策肯定是大好事，但离大家的预期还是差一点点。毕竟，前两天网传说政策还可能调整非京籍购房资格的认定方式。