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又跳水!厦门楼市,难了

www.creaders.net | 2024-11-24 09:32:32  城市财经 | 0条评论 | 查看/发表评论

01

厦门楼市,热度跳水

10月份的火热行情,不只是一线城市的专利,厦门也创造了斐然成绩。

新房成交量创三年来新高。

厦门房地产联合网数据显示,10月份厦门全市一手房共成交5586套,其中住宅成交3157套,环比上涨222.14%,同比上涨128.44%;成交面积338761㎡,环比上涨210.54%,同比上涨142.62%。

二手房虽然没有新房火爆,但环比同比都实现了增长。

10月份厦门二手房成交共2575套,成交面积249671㎡;其中二手住宅成交1975套,环比上涨46.3%,同比上涨41.88%;成交面积196346㎡,环比上涨40.21%,同比上涨35.65%。

又跳水!厦门楼市,难了

又跳水!厦门楼市,难了

在成交量推动下,厦门新房与二手房价格止跌转涨,要知道,之前厦门的房价一直处在领跌位置。

国家统计局披露,10月份厦门新房环比上涨0.2%,二手房环比上涨0.1%,是10月份新房与二手房环比同时上涨的三个城市之一(另外两个是上海、深圳)。

不过,恰如我多次强调的,过去三年的救市效果作用时间越来越短,顶多维持两个月。

进入11月份,广州行情立刻转冷,回到了救市之前的成交量,厦门不外如是。

根据克而瑞厦门披露,11月前两周,厦门商品房成交量连续跳水。11月第一周相比于前一周成交量腰斩,第二周继续下跌,回到了这一轮大规模救市之前的水平。

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新房成交均价,也再次回到了3万以内。

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二手房周度成交目前还维持在高位。

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02

厦门房价调整的逻辑

厦门行情这么快就转弱,房价也转跌,根本逻辑在于这座城市的房价虽然经历了调整,但依旧高不可攀。

此外,这座城市的居民杠杆率已经被拉满,很难再拉动。

之前在厦门房价一直领跌的时候,本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑:

第一,其调整的根本逻辑,是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。

说白了,就是房价太高,严重超越了当地人的购买力。

厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔,但论经济实力、财政实力和人口规模,都非常普通。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比,尤其是与苏州相比,产业与经济实力相差几个量级。

而房价鼎盛时期的厦门,房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人,想要在厦门买一套平均面积的房子,需要不吃不喝四十年才能够。

之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨,因何而跌。

简单归纳,上一轮牛市中深圳房价率先启动,并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价,挂牌价甚至冲破了9万,背后是两股势力推动。

一个不断涌入的人口带来的硬性需求,另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳,也即炒作。

厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素,但侧重点不同。深圳的房价上涨,刚需与炒作四六分成,厦门则是二八分成,也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

而相比于深圳,厦门的产业根本撑不起如此高的房价。

如今深圳的房价,已经从8字头跌入5字打头。

厦门还有什么支撑力量?

第二,厦门的居民杠杆率很高。

在2021年之前,厦门的居民杠杆率位居全国第二,仅次于深圳,可见其买房热度。

这几年在调整之下,厦门的居民杠杆率下滑至第6,深圳下滑至第五,杭州则位居第一。

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虽然排名下降,但杠杆率的绝对数依旧很高,很难再拉动。

可以看下全国整体情况。

全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升,2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今,一直没有什么大变化。

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走势已经很好地说明,居民的杠杆已经拉不动了。

第三,台海局势。

台海局势加剧,是厦门楼市下行不可忽视的因素。

连续三年上至中央下至地方的救市,产生不了作用,而且效果越来越短。根本原因在于,对房价下跌的根本因素,没有产生任何作用。

本号之前多次强调过,房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户,还是降低首付等其他措施,都做不到这一点。

要快速实现平衡,一方面要不断缩小房价与收入之间的差距,要么提升民众的收入,要么不断降低房价。另一方面,恢复信心。

无论是缩小房价收入比,还是恢复信心,都得基于经济回暖、就业回暖。

03

楼市企稳并不容易

这一轮救市引发一线与部分强二线城市行情走热之际,本号就多次强调过,大家要谨慎乐观,不要盲目乐观。

得让子弹多飞会儿,楼市企稳并不容易。

从国家统计局披露的数据来看,10月份虽然一线和部分强二线城市行情火热,但全国整体成交量还不如9月份。

1-10月份,新建商品房销售面积77930万平方米,同比下降15.8%,其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元,下降20.9%,其中住宅销售额下降22.0%。

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为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何,本号根据国家统计局公布的每个月数据,梳理了一张表格。

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可以看到,10月份无论销售面积还是销售额,都比9月份还要低。

以此预估,到今年年末,全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。

企稳的难点在于:

第一,我们的房价还是很高很高。

国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在全球范围内也高居前列。

泡沫依旧很大,消化泡沫仍需要不短的周期。

等到这轮房价止跌企稳后,房地产市场将进入长期低位横盘。

当然,等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。

第二,尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说,房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。

对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价回调是必然选项。

第三,基本面没有改善。

就业、收入没有改善,收入是就业的函数,就业是经济的函数。只有这些改变,预期才能改变,只有预期改变,大家才有能力有意愿入场,而不是仅靠情绪。

我还是那句话,只有经济、产业、就业复苏了,楼市才能走出低谷,上演企稳局面。

如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期,即便一线城市也无法上演独立行情。

即便后续依靠政策强拉,止跌,未来也是处在“L”的底部横盘,或微微上翘。

一线城市的房价,早晚会止跌,但节点我们无法预测。

但有两点是可以肯定的:

第一,房地产的黄金时代,已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。

第二,全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场,会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重,区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟,中国人口红利已经终结,而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着,这一波调整之后,我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市(一线与部分强二线城市),价格在通胀和需求作用下,继续上涨。其他大多数城市,会在人口流失之下,横盘若干年。少部分人口流失严重,产业羸弱的城市,房价白菜化。

核心城市,核心区与郊区,会有同样的分化。

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