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“美国深圳”房价也快撑不住了?
www.creaders.net | 2018-11-05 13:56:53  华尔街见闻 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

坐拥硅谷的旧金山,房价和租金水平在全美楼市中傲视群雄,但硅谷的精英和白领们都为此付出了代价。

高房价和高租金迫使居住需求外溢,越来越多的工薪阶层要付出3小时以上的通勤时间,越来越多的科技巨头高管们乘坐私人飞机上班,渐渐地天空也开始堵了。

9月以来,旧金山楼市增长见顶的迹象越发明显。湾区的房屋销售数量同比大降19%,创下2007年以来最冷清的9月。无独有偶,同处于加州的圣地亚哥,房屋销售量下滑17.5%,为11年来的最低水平。

阳光明媚的加州被楼市下行的悲观预期所笼罩。9月旧金山湾区的房价中位数达到81.5万美元,同比增长9.3%,这样的涨势还能维持多久?

01

高房价与高租金之殇

旧金山的房价水平在全美楼市中处于什么地位?根据Zillow统计,2018年9月,全美住宅成交总价的中位数约为22万美元,同比去年上涨了7.6%;拥有众多科技巨头的旧金山,住宅成交总价的中位数高达92万美元,同比去年上涨9.8%。

“美国深圳”房价也快撑不住了?旧金山湾区涵盖Alameda、Contra Costa、Marin、Napa、Santa Clara、San Francisco、San Mateo、Solano和Sonoma9个县。其中San Mateo领涨,房价中位数高达139万美元,同比去年上涨了14.4%。

“美国深圳”房价也快撑不住了?Zillow统计还显示,2018年上半年房屋增值率方面,旧金山为11%,与上涨15%的拉斯维加斯、11.6%的达拉斯和11.4%的西雅图同处于不动产增值的第一梯队。

与此同时,旧金山的租金水平也直上云霄。2018年9月全美租屋价格中位数为1440元,旧金山的租屋价格中位数高达3399美元。

房价及租金水平之高,以至于硅谷的精英人士也面临着沉重的居住支出压力。根据zillow在2018年上半年的统计,旧金山居民收入的44.9%用于支付按揭贷款。同为一线楼市,西雅图的数据是28.6%,纽约的水平是27.9%。

“美国深圳”房价也快撑不住了?相比房奴,旧金山的租户也不轻松。房租支出占居民收入的比例高达39.2%,这已经是历史新高。相比之下,纽约是37%,西雅图是30%左右。

“美国深圳”房价也快撑不住了?美国抵押贷款银行家协会(MBA)10月17日的月度报告显示,美国30年期抵押贷款平均利率上升至2011年2月以来的最高水平,达到5.10%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯在报告中表示,抵押贷款利率出现明显的上升趋势,意味着人们普遍负担得起的抵押贷款利率时代就要走到历史终点。

尤其是在房价水平高企的旧金山,按揭贷款抬升的生活支出成本甚至透支了科技公司发展带来的工资收入增长。当地,全年收入是11.7万美元(约合78万元人民币)的家庭,仍然要被划入“低收入”类。硅谷的居民和雇员饱受高房价、高租金之苦。

高昂的居住成本没有阻止年轻人涌入硅谷求职,为了让高工资名副其实,他们选择付出更多的通勤时间。旧金山市中心的房价中位数在90美元到120万美元中间不等,而三小时公共交通车程之外的斯托克顿则只需要26万美元。

科技巨头的高管们另有出路,他们住在郊区,乘坐私人飞机上班。只不过,现在硅谷不仅地上堵,天上也堵。为了起降安全,私人飞机都要排队升空。最终,即使你能开飞机上班,单程通勤时间也会超过50分钟。
“美国深圳”房价也快撑不住了?

02

旧金山和圣迭戈销量见顶,加州楼市要凉凉?

旧金山楼市是加州房地产市场的缩影。
“美国深圳”房价也快撑不住了?

Zillow发布的9月全美城市房价中位数排行榜上,前十名中有五个来自加州,圣何塞、旧金山、洛杉矶和圣迭戈占据前四。然而,在全美景气指数最高的房地产市场,这一轮长达6年的上涨周期面临结束。

美元进入加息周期,住房按揭贷款利率上升带来的最直接影响是购房成本的上升,随之而来的是楼市成交量的下降。

9月加州圣地亚哥的房屋销售量下滑17.5%,至11年来的最低水平,根据房产分析公司CoreLogic的数据,9月,该县共售出2942套房屋,低于去年3568套的水平。这是自金融危机爆发以来的最低迷的9月,2007年9月的销售量为2152。

同时,9月,科技巨头扎堆的旧金山湾区的房屋销量同比大降19%,创下2007年以来最冷清的9月。CoreLogic分析师Andrew LePage表示,购买中位数房价的家庭所需要支付的本息同比增长了21%,原因是按揭贷款利率在同期增加了约0.8个百分点。

“美国深圳”房价也快撑不住了?

另一个楼市下行的信号是租金增长的放缓。Zillow发布的9月份房租价格中位数显示,圣何塞和旧金山的租金出现了同比小幅下滑,圣迭戈则止住了上涨态势。

更令人担心的行情是,成交量下跌的同时,库存水平出现了大幅增长。

截止9月,旧金山的楼市库存是4400余套,年增长率高达40.5%;圣迭戈的库存是6600套,年增长率高达47.1%。考虑到新建住宅数量的负增长,这些库存主要来自二手房市场,一定程度上反映了业主挂牌出售房产的普遍性和集中性。

回顾历史上多次楼市泡沫的形成和破灭,房地产市场大致要经历三个阶段:

首先是货币超发、信贷宽松带来的楼市量价齐涨;

其次是二手房出售的数量增加或房屋净值贷款规模的扩大,房价坚挺,部分投机者套利退出;

三是房价上涨超过居民承受能力,加息又抬高购房成本,造成楼市需求的萎缩,导致住宅库存积压,房价大幅跳水,资产泡沫破灭。

旧金山、圣迭戈和圣何塞的楼市似乎正从第二阶段向第三阶段过度,阳光明媚的加州房地产市场被楼市下行的阴云所笼罩。

更高水平的薪资上涨可能促使旧金山等楼市实现软着陆,甚至在短期的萎靡后再次反弹向上,这有赖于初创科技公司的大量入驻和业绩指数级成长。

但不幸的现实在于,评估机构Savills针对全球范围内22个城市的调查显示,包括旧金山、香港在内的生活成本高企的城市,已经不再适合于创业,硅谷的科技精英正在向新兴市场的创业城市外溢,比如吉隆坡、新加坡和北京。
“美国深圳”房价也快撑不住了?综合人口统计和房价统计的结果,楼市见顶的旧金山面临着另一种尴尬的衰退:2016年,每1000位25至29岁的女性中,仅诞生27.4名新生儿,在全美所有城市中排名最低。Zillow的调查显示,房价中位数越高,新生儿诞生率越低。

短期内遭遇租金增长放缓、住宅成交量下滑,中长期面临就业人口外溢、出生率持续低迷,旧金山所代表的加州楼市可能真的快支撑不住了。

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