海外投资者对美地产六年来首次季度净卖出

　　在房地产市场周期趋于成熟，同时地缘政治和全球经济不确定性上升的情况下，海外投资者2019年第二季度出售了价值134亿美元的美国地产，而当季买入规模则为126亿美元。

　　Ivanhoe Cambridge第二季度卖出了所持Ritz Plaza权益；Ritz Plaza是一栋出租公寓大楼，位于曼哈顿中城，有479个房间。

　　目前，在房地产市场周期趋于成熟，同时地缘政治和全球经济不确定性上升的情况下，外国投资者对美国商业地产出现2013年以来的首次季度净卖出。

　　根据数据公司Real Capital Analytics的统计，多年来积累了规模庞大的投资组合后，海外投资者2019年第二季度出售了价值134亿美元的美国地产，当季买入规模为126亿美元。

　　近来欧洲和加拿大投资者连同一些高知名度的中国投资者一直是活跃的卖方。Ropes & Gray资产管理业务合伙人Matt Posthuma表示：“美国房地产眼下的定价非常高，人们认为我们已经接近市场的顶部。”

　　外国投资者对美国房地产兴趣的减弱与他们对美国其它类别资产兴趣的上升形成对比。根据美国财政部的数据，外国基金经理仍将美国资产视为避险工具，并一直在大举涌入美国股市和债市，6月买入了近640亿美元的此类资产，是自2018年8月以来的最高水平。

　　区别何在？与建筑物业相比，股票和债券更易买卖。如果经济衰退来袭，房产业主们可能会发现出售资产变得更加困难。

　　Posthuma表示：“对那些着眼于三到五年的人来说，他们的投资可能没有现在这么值钱；这正是忧虑所在。”

　　一些商业地产的国内投资者也正在离场观望。总体而言，今年第一季度美国商业地产销售额同比下降9%，第二季度小幅增长2%，至1,270亿美元。

　　数十年来，全球各地的主权财富基金、保险公司、退休基金和家族理财室都在美国寻求资产，以实现投资多元化并希望获得稳定的回报。许多投资者还被这一市场的相对稳定、庞大消费者群体以及市场深度和流动性所吸引。

　　但由于美元强劲，海外投资者出脱美国资产时不仅能因价格上涨而获利，还会因本国货币兑美元走软而赚取汇兑利得。而且对他们而言，美元强劲还意味着买入美国房地产变得更昂贵。一些投资者避开对易于发生洪水的地区投资，因海平面上升和飓风侵袭会令降低损失的成本加大，特别是对那些年代更久的建筑。

　　在美国要找到好交易也变得愈发困难，眼下人们担忧美国可能陷入衰退，其他地区性趋势和经济趋势——比如电子商务对零售业的影响——也给部分房地产类别投下阴影。

　　据研究机构Real Capital，第二季度最大的海外卖家之一是Ivanhoe Cambridge，这是加拿大退休基金Caisse de depot et placement du Quebec旗下的房地产部门，该部门完成了总值22亿美元的房地产出售交易。　　

　　今年第一季度美国商业地产销售额同比下降9%。图为曼哈顿西48街的一栋建筑。 

　　上述加拿大退休基金近来更侧重工业物业，减少对其他类型物业的关注。去年底，Ivanhoe Cambridge对总部在亚特兰大的仓库开发和运营商IDI Logistics进行了投资。

　　在6月份进行的另一笔大型交易中，新加坡投资管理公司普洛斯(GLP)同意将总面积1.79亿平方英尺的美国工业仓库网络作价187亿美元售给黑石集团(Blackstone Group Inc., BX)，为史上规模最大的私募房地产交易。普洛斯曾表示，将在美国保持小规模业务并仍考虑扩张，但没有透露时间计划。

　　对美国房地产市场仍有兴趣的海外投资者也开始调整其收购结构。

　　这些投资者正选择投资债券而不是股票，这在经济若进一步接近衰退时被视为是更安全的押注。这些投资者还更多地持有少数股权，以降低被美国海外投资委员会(Committee on Foreign Investment in the United States，简称CFIUS)审查的几率。该委员会基于国家安全考虑审查外资对美国企业的投资。

　　去年美国国会扩大了CFIUS的职权。一些涉及军事设施附近土地或其他敏感美国政府物业的交易已被该机构叫停。