北京用力过猛 楼市危机涌动

　   最近，关于大陆房地产业的坏消息实在是太多了，住宅成交量持续降温，房企销售额下降，地产业掀起离职大潮，而北京当局对房地产的调控力度却丝毫不减，最近还波及到了北京的民宿和短租平台。

　　那么，在中国经济正在转向衰退之际，北京调控房地产的决心为何还如此之大？而近期，学者和业界人士纷纷警告说，中国的房地产市场面临极大的风险，这个风险又到底是什么？我们今天就来谈谈这些问题。

　　政策持续打压下 房地产前景黯淡

　　最近几个月，北京当局持续整治房地产市场，各地调控措施仍在不断升级。一线城市也纷纷出台相关政策打压房价，比如上调按揭利率，限制房屋赠与，对二手房上网交易进行价格核查，对学区房进行限制，推出离婚限购新规等等。

　　7月23日，中共住建部等8个部门还发出一个“持续整治规范房地产市场秩序的通知”，计划用3年时间，对房地产业所有环节进行管控。

　　而来自中原地产研究中心的统计资料显示，截至8月31日，平均每月有超过50次的房地产调控；2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史纪录。

　　在政策强力调控下，8月份全中国房地产市场继续降温。据克而瑞统计，29个重点监测城市商品住宅成交面积同比、环比分别下降22%和10%，比2019年同期下降了8%，降幅和7月相比有所扩大。克而瑞的数据还显示，百强房企8月份的整体业绩，同比下降20.7%、环比下降10.7%，不及上半年和历史同期；累计业绩的增速，自二季度以来持续放缓。

　　与此同时，房地产企业也掀起了大规模的离职潮。第一财经报道，从财务报告数据来看，近三年，头部房企的员工人数，都从超过13万的高峰大幅下降。而最新的中报数据显示，富力、泰禾等房企员工的人数，在一年中大降超过30%。

　　一位千亿级房企的员工说，最近几个月，他周围的很多人跳槽去了互联网、央企、国企，而一名刚刚转行几个月的前地产人甚至形容说，自己就像风口上掉下来的猪。

　　虽然房地产行业的薪酬仍然处于高位，但据机构统计，大部分上市房企薪酬总量增速连续收窄，2020年的人均薪酬首次出现下降，高管薪酬也同比下降5%。

　　北京民宿遭整肃成“下一个行业”？

　　而最近，大家看到，北京民宿行业又成了被整肃的“下一个行业”，当局突然发出通知，所有线上出租平台展示的房屋，即时全线下架。北京市住建委的通知说，全市范围内的房源暂不得开放经营。估计受到影响的业主，会有十万左右。

　　其实，早在去年底，北京市已经发布了一个“规范管理短租住房的通知”，并从今年2月份开始实施，目的据称是要贯彻“房住不炒”等住房制度，还要解决带来的治安、扰民等问题。里面要求民宿必须有“六证”，而所谓“不合规”，就是指没有“六证”。

　　但是，这“六证”中有几个非常难以办到，比如，经营者和所在地派出所签订的治安责任保证书，还有所在小区业主委员会、物业管理委员会、本栋楼内其他业主书面同意的证明等等。

　　这次，北京民宿被大面积下架，正赶在环球影城开业、北京即将进入冬奥会周期之时，让经营者损失惨重，因为其中不少人，就是瞄准了环球影城和冬奥会的商机而来。这些民宿集中在延庆、昌平等地，有的是整个村子都改成了民宿。一位有30间房源的民宿经营者估算，不算装修等前期投资成本，30间房意味着每月将亏损大约12万元。

　　当然，这些监管措施，显然不是单纯为了防控疫情或者是解决治安、扰民等问题，主要还是为了加强对民众的管控，就像一些评论所说的，民宿行业垮台之后，外省人在北京的住宿将支付更高的成本住酒店。如此一来，很多不被政府欢迎的人，比如低收入的访民，维权人士，进京将会更加困难。

　　房地产调控不放松 北京到底担心什么？

　　从目前来看，北京当局对房地产的调控还将持续。8月31日，中共住建部副部长倪虹在新闻发布会上提到，下一步将继续稳地价、稳房价、稳预期，重点坚持“房住不炒”，防范和化解市场风险，以及建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制等。

　　那么，北京要继续对房地产实施严格调控，到底是在担心什么呢？我们来看一下，东吴证券首席经济学家任泽平的两篇文章，似乎对此做出了回答。

　　任泽平曾在8月发表文章，认为中国房地产改革最重要的是要软着陆，避免硬着陆，因为硬着陆的代价很大，比如2008年的美国次贷危机，还有80年代时，日本的房地产泡沫破裂，都对一国经济发展造成了极大的冲击。

　　任泽平说，目前在中国，房地产带动的相关投资占固定资产投资1/3以上；居民财富里，房市、股市、债市加起来，房地产大约占70%以上；此外，银行对房地产领域的贷款，占整个银行贷款比重超过1/3。也就是说，房地产对中国经济的贡献很大，但是，风险也大，所以让它实现软着陆非常重要。

　　那么，怎么实现软着陆呢？任泽平认为有两个办法：

　　一是用时间换空间。比如，如果全国的房价10年内都比较稳定，但居民收入、经济都在增长，慢慢的发展就可以把上涨的房价消化。

　　二是用市场的方式。首先确立城市群发展战略；其次，人地挂钩，人来了就供地，实现土地与人口相匹配。比如某个人从东北流动到了深圳，那么用地指标就要划到深圳，建立全国用地指标的拍卖市场，以此实现资源优化配置和供求平衡。

　　在另一篇5月份时的文章中，任泽平认为，在全球历史上大的经济危机中，十次危机九次地产，房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响。

　　虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃，都和货币收紧和加息有关，所以过度金融化是风险之源。如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间会更长。要警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心，加快构建长效机制。

　　任泽平还提到，中国的情况并不乐观。因为“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从长期看，中国20至50岁主力置业人群比例在2013年达到峰值；从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。

　　所以，为避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，任泽平建议，以常住人口增量为核心，改革“人地挂钩”，优化土地供应；推进房地产税改革、土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期等等。

　　可以看到，这些建议，和目前中共的房地产调控措施非常吻合。也就是说，中共最担心的就是房地产泡沫。而目前，中国的房地产泡沫非常明显：它不仅增加社会投机气氛，抑制企业创新的积极性；还对实体经济产生挤出效应；同时，房价过高也会增加社会生产生活成本等，具有十分明显的负作用。

　　专家学者接连警告 中国楼市有大危机

　　不过，任泽平认为，中国房地产要实现软着陆，针对房地产的调控一定不能操之过急。如果政策操之过急，这个风险就会非常大，处理不好可能会爆发中国版的“次贷危机”。

　　不止是任泽平，对中国房地产市场面临的风险，其他一些专家学者近期也在纷纷发出警告。

　　比如，8月31日，融创中国的董事会主席孙宏斌表示，整个信贷市场资金比较紧张，今年下半年的销售压力很大，而压力大主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就会开始降价，另一个就是国家的政策比较坚决。孙宏斌还用“比较惨烈”来形容下半年的房地产市场。

　　另外，8月29日，国家金融与发展实验室理事长李扬，也在一个论坛上说，中国应该警惕房价下跌及其可能带来的潜在风险，防止出现“负资产”。李扬认为，如果有一天房子价格低于现有负债，卖了都还不了款，市场真正的危机就到来了。

　　那么，这些专家学者说的风险到底是什么呢？其实他们说的都是一个意思，就是如果房地产调控操之过急，造成房价下跌，就会引发金融风险，这将成为房地产市场真正的危机。

　　而根据中国指数研究院发布的百城价格指数显示，8月份全国100个城市新建住宅的平均价格为16,152元/平方米，环比上涨0.20%，同比上涨3.51%，涨幅都较上月收窄。其中，68个城市的新房价格环比上涨，30个城市环比下跌，下跌个数比7月增加了7个。

　　8月18日，党媒《经济日报》发文称，“防止房价过快下跌，也将成为房地产调控政策的方向之一。”8月22日，《北京青年报》发文，强调“房价大起大落，不利于财政统筹和国家金融安全”。

　　于是，可以看到，一些三、四线的城市，在曝出房价下跌后，都受到了政府的干预。比如，沈阳万达每平方售价11,000元的楼盘推出8,000元的特价后，被政府约谈；山东荷泽市恒大地产的两个楼盘，因为降价远远低于市场价格，被当地政府以“不正当竞争”为由予以处罚；湖南岳阳市政府则发布了全国首个房价“限跌令”，要求商品房售价不能高于备案价，同时也不能低于备案价的85%。

　　9月2日，评级机构穆迪，将中国房地产行业的展望，由稳定下调为负面，认为未来6到12个月，房地产开发商的国内银行和信托贷款融资，以及境内外债券市场融资管道依然紧张。而评级机构中诚信，也在7月下旬，首次将中国房地产展望，由稳定下调为负面。

　　一周前，野村证券的首席经济学家陆挺在最新报告中表示，因为中共当局已将遏制房地产泡沫上升到国家战略的层面，直接出手干预房地产信贷供给，且几乎没有撤回相关高压举措的回旋空间，市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。

　　陆挺还警告说，从某种意义上说，这可能成为中国的“沃尔克时刻”。

　　什么是“沃尔克时刻”呢？在上世纪70年代晚期，时任美联储主席保罗．沃尔克（Paul Volcker）采取了激进举措来遏制通胀，导致美国经济80年代初经历了大幅的经济衰退。

　　虽然沃尔克的举措，为美国之后20年的长期扩张奠定了基础。但是，陆挺认为，中国这些高压遏制举措，可能无法完全达到中共最高层的预期，因为中共政府没有制定全面的长期发展计划，中国房地产行业的长期前景也依然不明朗。