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此题无解:一边打着胰岛素,一边喝着奶茶
www.creaders.net | 2021-10-13 11:49:18  兽楼处 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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图为北京一处建筑工地。(GREG BAKER/AFP/Getty Images)

六年前,一位房产老板接到父亲的电话,说香港媒体怎么又报道你了。这位老板的回答,让老父亲在电话那头翻白眼:

咱对于咱家族的作用,相当于王思聪之于万达。

六年过去了,思聪对于万达到底是什么作用,已经不太能看清了。这位娱乐圈纪委现在很少发微博,上一次上热搜,还是被湖南常德妹子孙一宁送上去的。经营多年的“国民老公”人设,也彻底翻车。

而六年后,那个以毒舌闻名的房产老板又一次接到了老父亲的电话。这一次,老父亲嫌她丢脸了。她嘴上还是很倔强,说我没偷没抢没杀人放火:

高低起落沉浮,都是我经历与应得的。

“丢脸”的事,是一笔债违约了。前几天,花样年集团曾小姐办公室发了一份文件。文件也解释了公司遭遇黑天鹅事件,标普突然下调公司评级,导致美元债违约了。

文件名字叫“宝爷家书”。开头是“各位花花”,家书里还是用了“不躺平”、“也能支棱” 等性情和可爱的字眼。宝宝还是那个特立独行的宝宝,只是花样年已不再让人放心了。

为了救公司,花样年刚把物业公司作价33个小目标,卖给了碧桂园。先期的23亿交易款和7亿元贷款,国庆节前就打过去了。账面上似乎还趴着大量现金,但这家中型房企还是选择暴雷了。

宝宝后来在微博发了一张《至暗时刻》的电影海报。

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迎来至暗时刻的,不仅仅是花样年。国内借新还旧的渠道被锁死,再是恒大事件冲击,境外债券市场杯弓蛇影。

昨天,另外一家中型房企当代置业,也宣布2亿美元的债券余额延期兑付。

他们似乎没有像花样年、新力那般躺平。当代置业的老板张雷和总裁张鹏正在处置自己个人资产,向公司提供8亿元股东贷款。

当代置业的物业公司第一服务也暂时停牌。据说正在谈判出售股权。

看到当代置业延期兑付,一家销售额前十的房企董事长给我打电话感慨,当代置业在房地产行业产品口碑不错,过去也相对稳健,但连他们都发生了流动性危机。

我给你打电话就想说一件事,得有多少企业在悬崖边上呀!

债券是过去几年房企们狂飙突进的重要助力器。但当年饮下的这杯醇酒,正逐渐变成另外一种液体。 

很多朋友很关心在接下来的美元债偿还高峰中,有哪些房企会步恒大的后尘。我做了几个表格,研究了下上市房企的美元债,发现天台还是挺挤的。

10月份接下来的日子,有6家房企需要偿还美元债。而从11月到明年一季度,有38家。这些还不包括一年内到期的800多亿人民币债券。

过去一周,有40多只地产美元债跌幅超过20%。像当代置业这种拒绝躺平的,后续怎么自救值得关注。 

1

国庆假期后,碧桂园把自己这段时间的工作感受,传达给了所有员工:

现在难,太难了。

就在九月下旬,莫斌刚刚召开过总裁会议,宣布了要誓保8000亿的年度销售目标,9月份至少要实现640亿,10月目标是卖掉960亿。

上个月,碧桂园就算使出包括降价在内的浑身解数,完成539亿,距离目标还差100亿。

所以短短十几天时间,碧桂园的态度就变了。从总裁会议上乐观表态的行业基本面没问题,变成了最新指示中的太难了:

已无继续高速大规模增长的基础; 

加速出清和暴雷,由量向质转变。 

碧桂园为做这两层面论断,拿出了四条论据: 

套户比超过了1; 

人口老龄化趋势明显; 

城镇化率已达到相对高点; 

市场信息不对称改善,购房者决策不易“被误导”。 

碧桂园说的第四条依据,让我思考了很久。原来这么多年来,我就是“被误导”的那位。

碧桂园曾经透露过,他们已经进入了1334个区县。全中国加起来的县级行政区域一共是:

2846个。

这轮楼市调控中,碧桂园很幸运,他们躲过了一二线城市的土地两集中政策的打击。但在另外一个战场,碧桂园感到了寒冷。

碧桂园重新把市场分为人口流入和人口流出两种。从此,人口将成为碧桂园考量市场的第一要素,人口流入的地方,核心地段和好产品,不能贱卖;差地段和差产品,要坚决出货。而人口流出城市,要按供需分类,供需失衡地区要:

坚定出清,暂不进入。

碧桂园告诉手下的一百来个区域,首要原则是能养活自己,牺牲部分市场和项目利润,也要保核心资产。这一百多个区域,每天都要给他发信息,汇报工作。

碧桂园发展历史上的一个重要转折点,是2018年7月安徽六安工地坍塌事件。那次惨剧以及之后的发布会,让他们成为众矢之的。后来,他们主动做了调整,包括投资和销售。

一位碧桂园高管跟我说,六安事件反而救了他们。他们在2018年下半年的投资收缩,让他们幸免成为另一个恒大。

莫总裁工作感受中有一句话,让熟悉碧桂园的朋友们会有恍惚之感:

回归行业本质了,研究市场、尊重规律,回归商品本质,做好产品和服务。

才几年,房地产的底层逻辑都变了:

购房者开始不容易“被误导”了;房企竟然开始想“做好产品和服务”了。

还有地方政府,现在发文不再是禁止房价上涨,而是禁止降价扰乱市场了。

茨威格在《人类群星闪耀时》的序言里写到,那些平时依序和并列发生的事,都压缩在一个需要决定一切的短暂时刻表现出来。

就像避雷针的尖端集中了整个大气层的电流。

对于房地产行业来说,那个时刻似乎来了。 

2

这几天,哈尔滨的房地产销售都激动坏了。熬了一年,他们的朋友圈,终于有拿得出手的文案了:

哈市新政,重磅利好; 

楼市涨声起,安家正当时。

10月9日,哈尔滨住建局联合8个部门,共同发布了稳定楼市的16条政策。包叔说,这是开发商在寒冬喝到的第一杯“奶茶”。

去年年底进入下行通道后,哈尔滨的地产商们就开始了煎熬。最惨的还是恒大。今年5月,哈尔滨恒大云锦华庭开盘,均价一万元,一个月后,均价就降到了七千元。

恒大时代广场的备案价是一万元出头,直接降到了六千多。因为降价太多,业主发现他们的房子无法备案、无法网签。

降价最狠的,是恒大文旅城。去年开盘时,单价是六千多,今年直接打了对折。个别房源,甚至是2字头。

恒大的问题,当然不只是在哈尔滨,他们在全国掀起了降价潮。这种示范作用,是地方政府不愿看到的。后来,恒大取消了降价,恢复了原来的价格体系。比如,降价最狠的文旅城,又恢复到了7700元左右。

当前楼市就像一个剧场,当前排观众站起来的时候,后排观众也不得不这样做。很快,宝能、绿地、富力,乃至万科,都跟上了恒大的步伐,加入降价大军。万科金域华府的业主甚至去网上给领导留言:

备案价140万,实际销售价70万。

2018年5月,住建部约谈了12个城市的负责同志,强调要认真落实调控目标,遏制投机炒作。12个城市里,就有哈尔滨。

从控市到救市,不过三年多时间。

有意思的是,哈尔滨的十六条救市政策是在10月9日公布的,但政策开始施行的日期,其实是10月1日。

我们应该理解哈尔滨的这种小心翼翼。去年,开封、海南、青岛等很多城市,都尝试了下放松调控政策,无一例外,每个城市的政策,都只是“一日游”。

哈尔滨的救市政策,现在已经是第三天了。

除了给购房者发购房补贴,开发商也有优惠政策,预售证门槛大幅降低,土地出让金也可以分期半年支付。字里行间,全是卖地的急迫心情。 

3

昨天是北京二轮集中供地最后一天报价。报价结果用一个地产商的话说,这是北京土拍历史上未有之大变局:

43宗土地,有26宗延期。

延期地块最多的区,是之前的香饽饽朝阳。前段时间,据说朝阳向一些开发商发出过邀请,希望他们能参与朝阳11宗土地竞拍。

最后站出来的,只有北京市属国企金隅集团,他们联合朝阳区属企业昆泰,报名了朝阳区十八里店693地块。这是朝阳区唯一没有延期的一块地。 

这段时间的第二轮集中供地,8个城市没有顺利出让出去的土地,总数超过100宗。

之前土地出让金三年全国第一的杭州,也在昨天晚间发布公告,宣布二轮土拍推出的31幅地块,17宗地块终止出让。

就连上海,也有10宗土地终止出让。 

中国一线城市的体面,是被深圳维护住的。21宗土地,他们只流拍了一块。

在北京,开发商们真正认清市场,只用了7天的时间。

国庆节前,有开发商找到一家大渠道商,提出了分销合作需求,给到的渠道费率,是不到1%。被恒大坑了的渠道商说,这个点位,这个付款方式,是不能给予经纪人有效激励的。开发商想了想,拒绝了。

但仅仅过了一个国庆节,开发商的态度就变了。他们又回来找到渠道,渠道费翻了三倍。

这样的过程持续一段时间,开发商们给了大渠道商一个绰号:

ICU。

现在,开发商有项目遇到销售问题,就送到”ICU”治疗10天。

之所以是10天,是因为项目营销费用,不够11天。

包叔说,这不跟我们在蓝翔技校时去小卖店买烟一个道理。因为兜里没几个钱,只能按根买,一次通常买五根。

南方一家销售额排名40的开发商算了算,过去几年有点躺平的他们,今年很有可能进入中国30强:

不是自己多努力,是同行倒下了。

都挺好。有网友说,人生本来就是一边打着胰岛素,一边喝奶茶。(作者:你兽爷)

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