房地产硝烟过后：幸存的蚂蚁…

　　1月3日晚，江苏省南通市海门区上海路。江苏中南建设集团股份有限公司，一家中国前三十强房企的总部大楼，灯火通明。大老板穿着白衬衫套黑色马甲，一步步走到粉色背景墙的舞台中央，转头冲着台下员工不停鞠躬。

　　六十岁的老头儿一边鞠躬，一边诚恳感谢手下在集团生死时刻的支持。听到大老板正式开场的第一句话时，员工们也仿佛劫后余生：“我们还活着！”

　　这是他们2022年的集团年会。去年把公司权杖交给女儿的老头儿，再度出现并控场。这一年的严峻，大老板自认从业以来前所未有，他没有提出任何新年业绩和目标。

　　员工们至今仍对那支“19·03”债券心有余悸。11月22日，这笔10亿债券将要支付一年利息，更要命的是有将近一半面额的投资人选择回售债券，而这家南通房企像大部分房企一样，现金大规模受监管。

　　那两天的他们，离暴雷只有0.01公分。上市公司体系外的高科、锦绣板块，都在想办法凑钱，房产集团让员工买房和推介公司理财也不是秘密。

　　据说在最后时刻，他们才凑够了利息和回购债券的钱。否则，这家从工地推小车起家的集团企业史，可能在2022年戛然而止。

　　年会上，大老板点名表扬了高科。高科拿出了20亿支持公司，让公司终于扛过来了。四季度一共四支二十多亿元公开债券，全部按时兑付。他还说，目前公司已经解决了大部分困难，估计到6月份就能彻底解决，但要恢复上下游的信心：还要三年时间。

　　危机爆发前，六十岁的老头冒着巨大风险，内心反复权衡，又字斟句酌地写下的一封信。不久后，开始有人到公司了解困难。据说，信中还有这么一句话：民企受到金融机构歧视。

　　包叔说，听君一席话，如听一席话。

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　　上周一，有张截图在市场上到处传播，连境外机构也在问。

　　一家外国数据分析机构说，央行在12月的一次会议上要求保利、华润、中交、金茂等九家国企牵头，通过收并购项目资产的方式为有中高风险的企业提供流动性支持。

　　需要支持的名单，包括了绿地、融创、世茂、中梁、荣盛、奥园、阳光城、佳兆业、富力等十一家民营房企。央行还通过电话一对一通知了上述房企，让其准备资产处置事宜。

　　不过，国内媒体拿着这张截图去打听，结果几乎都是不知道。我当时也问了几个名单内的房企老板。其中一个老板告诉笔者，消息到处发酵，一堆机构在问：但我也是一脸懵（撇嘴）。

　　这其实是去年12月一个老消息了。上个月，央行、银保监会和国资委的确一起召开座谈会，口风就是鼓励优质企业加大并购出险和困难房企的优质项目：按市场化、法治化原则。

　　他们同时还要求银行积极稳妥推进并购贷款业务，对出险房企不盲目抽贷、断贷。但就是这么一个老消息，三无截图，还是可以搅得内房股翻江倒海。

　　当天下午，没事就股债双杀的世茂，因为截图传言万科洽购其资产，突然股债双涨。世茂集团涨超19%，“20世茂G4”涨超21%，奥园、雅居乐、融创也跟着飘红。

　　寒冬里房地产行业的风声鹤唳，可见一斑。

　　看上去，国进民退是真的。金融机构队的歧视，也是真的。但发出诘问的企业家们，自己也无可推诿。

　　2021年首轮集中供地后，土地市场的烈火烹油让主管部门坐不住了。笔者当时写过，6月份他们组成了调研组，奔赴广州、上海、长沙、厦门等地调研。想把地价控住的他们，问了很多开发商一个世纪之问：企业拍地的钱是哪来的？

　　首轮集中供地的疯狂，再度引来监管再度升级。2020年全国共出台了336次调控政策，2021年1-7月，数字达到了352次。地产商们求锤得锤。楼市在去年下半年迎来黑九灰十。主管部门的世纪之问，答案很快自己就出来了。

　　传言中央行支持名单里的房企，大多是过去几年中国最激进的房企。现在，潮水褪去。他们有的在暴雷边缘，有的已经像恒大、新力一样暴雷了。

　　资金挤兑排山倒海袭来。我们才发现，他们的钱也不是印的。有的来自银行贷款，有的是美元债，有的是信托，有的是员工理财，有的是民间集资，有的是商票，甚至有的直接是供应商融资。

　　2022年第一个月，可能是信用崩塌的民营房企历史上，最困难的一个月。

　　一家以激进闻名的北方大型房企，正进行大规模出售和重组。他们把武汉和昆明文旅城卖给了国企，另外包括杭州、海南的很多项目，也在兜售或退地过程中。

　　他们还在竭尽全力销售。西南地区的员工，每月每人一套房的销售指标，月底卖不出去就要被辞退。长春公司的120人，已经被裁掉了80人。

　　另一家也在悬崖边的，是从福建走出来的上海豪宅开发商。他们过去两年同样以激进闻名，目前也有金融机构公告他们债务违约。他们自己也宣布，正在进行重组和项目出售。

　　他们各地区公司的总部，基本都被围堵了。农民工们在办公室打牌抽烟，在过道上睡觉。上海总部内，人力部门正开足马力做一件事情：裁员。这个月底要完成一期50%的裁员目标。

　　再往前的几天，碧桂园106个区域公司被合并的只剩60个左右。据说根据每个区域情况不同，分别裁员10%到40%。

　　我问了不少企业，大部分民营房企的优化目标，都是农历新年前至少：50%。

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　　2021年8月，一家中型房企的美元债即将到期。

　　他们总裁跟我说，真的还不起了，能不能帮问一下，想将一部分股权卖给一家大房企。

　　我问了那家大房企老板。他说，这公司基本面不错，只是我们现在爱莫能助，总负债已被央行划定了，有息负债不能再增加。一收购，对方负债并表：我们自己也爆表了。

　　这是为什么去年下半年房企哀鸿遍野、一家家排队暴雷的原因之一，接盘侠没了。

　　到处都是卖家，买家却不存在了。

　　没有白骑士，尽管找了高息过桥贷，但那家中型房企后来还是暴雷了。而且看上去，这家销售规模数百亿的公司，已经没有任何起死回生的机会了。

　　没想到到了年底，连那家大房企也感觉压力山大了。一夜之间，他们就从“兼并方”，变成了“被兼并方”。

　　就算想要被兼并，也不是这么容易的。为了避免更多的企业暴雷，鼓励收并购，央行和银保监会也在2021年12月发文，将收并购不计入三道红线计算范围。这等于给回款和融资两头受限的房企，开了一道卖身求生的口子。

　　1月初，通知已经发到一些大型优质房企的手中。但有关部门制定的出险企业名单，其实和实际情况还是有出入的。重要省市都有一份差异化、细化的名单。比如，广东省政府最近就开过会，为国企央企收购出险企业项目牵线搭桥。不过出险企业名单里，不包括恒大。

　　海航破产重整时，在工作组的努力下，不管是中央还是地方，意见都高度一致。最后方案出台时，海航公司整体也保持相对完整。但到了工作组进驻恒大时，这家曾经两万亿资产的宇宙房企已经分崩离析。很多项目已经被各地政府分割走了。留给许老板能卖的资产，已经不多了。

　　蚂蚁和大象的命运，早就开始分野。

　　去年8月份，一家大型国企董事长准备了很多钱，准备年底抄把大的。果然，到了年底，前三十强的民营房企，只剩十家没爆雷或展期。

　　一场史无前例的房地产并购运动，要吹响了。

　　买家们摩拳擦掌。

　　1月5日，央企华润率先打响了新年央企收并购的第一枪，一向谨小慎微的他们宣布要用10个小目标收购禹洲物业。悬崖边的禹州，其实一直想把集团部分股份也卖给华润的。

　　另一家央企，也在总部征召一批高级精干队伍，负责并购民企项目。

　　负责人跟我说，最近两个月看了很多项目，不过能成的项目寥寥无几。大部分项目都是“钻石时代”不计后果加杆杠带来的，债务特别复杂，对价分歧也很大。他说：其实我们也在优（裁）化（员）。

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　　“钻石时代”，是老孙在2017年年底的名言。

　　他针对的是郁亮提出的“白银时代”，说这是钻石时代，尤其是大公司的钻石时代。大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。他说这是房地产的上半场，还会持续五年、十年。

　　也是，钻石时代行业如火如荼。黑马们加足了杆杠，要冲向2000亿或3000亿销售。孙大圣买买买，买成为了中国十大未解之谜。碧桂园在2018年甚至差点摸到了万亿，他们一个长三角地区的负责人，几年时间就挣了20个亿。

　　劳斯莱斯、大奔驰再配心灵鸡汤，是这位中层朋友圈的日常。

　　说什么持续五年十年，世间哪有永不落下的日头。钻石时代倏忽而逝。黑马们躺平的速度比崛起的速度还要快。孙接盘也变成孙配股。

　　郁亮也不幸言中，活下去，对于很多人来说，竟成为奢望：战争带走的不只是遇难者的肉体，还有幸存者的灵魂。

　　最近，很多核心人士表达了一些忧虑。就连永远的乐观主义者胡锡进前几天也说，在周围听到有越来越多的人表达对中国经济疲弱，实际增长可能掉到5%以下甚至更低的焦虑，“它显然对应了经济工作的一些真实问题”。

　　中财办副主任韩文秀在《瞭望》上发文，说稳定宏观经济不仅是经济问题，更是政治问题。他还提到，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

　　再就是前些天央行领导的表态，充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了。

　　治大国如和面。央行这种有高度又有力度的表述，多年未见。

　　贝壳研究院的数据显示，纳入统计的100个城市中，有30%的城市，房贷的利率出现了下调。有20个城市出现了明显的托底“救市”政策安排。

　　先浇水，再浇油，完了再加氧气——现在就是政策底了。

　　但信心的谷底，还没有到来。在经历这几年一轮轮洗礼后，大部分城市，老百姓的消费预期已经发生了变化：房子不再是一个合适的投资品了。

　　有些人，可能永远等不到市场底的到来。

　　2021年12月30日，恒大投资800多亿的第一项目，海南儋州海花岛项目39栋违法建筑被责令限期拆除。十几天后，几位工人缓缓拆掉了位于深圳湾的恒大总部LOGO……

　　桥水基金的瑞·达利欧在新书里写到，在短暂的一生中，人们往往全神贯注于搬运面包屑，却无暇拓宽视野，发现宏观规律和周期。他说：

　　在历史面前，我们都像蚂蚁。