北京学区房，迎来最后的疯狂？

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2023年1月17日，国家统计局在举行国民经济运行情况的新闻发布会上，公布了全国出生死亡人口的数据。

截至2022年末，我国人口总数为141175万人（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）

比上年末减少了85万人，为61年来首次人口负增长。

全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。

北京的出生人口数据，官方要在今年3月份左右才会公布，但目前已经有机构根据各大医院的出生数据，推测出了大概数值。

更是减少了整整10万新生儿。

人口问题是个庞大而复杂的话题，关乎社会的方方面面，我自认没那能力解释的清楚，只能站在楼市的角度简单分析下。

不可否认，绝对人口的减少，会加剧楼市的分化。

但近几年出生的这批婴儿潮，得在一二十年后才会有购房需求，短期来看，对楼市的影响微乎其微。

对学区房市场的冲击，则较显而易见。

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纵观近十年来，北京几轮学区房行情的暴涨，无一不是跟“新生人口和幼升小入学需求”：

高度关联。

家长们为子女准备学区房，基本都集中在两个时间点，要么是在出生当年就着手准备，要么是在即将幼升小的阶段临时抱佛脚。

北京学区房价格的大幅上涨，始于2013年的教育改革。在这之前，学区房与普通住房的价格，并没有太大差距。

以前，在北京读书压根不需要买房，租房读书才是主流，不管京籍非京籍，只要愿意交“共建费”就能享受同等的教育。

直至2013年北京教育迎来重大改革，强调必须“坚持免试就近入学”，房子一下子成为入学的最主要工具，学区房的作用才被快速强化，天价学区房开始刷屏。

教改的很大原因在于：京籍新生婴儿从之前的持续低位到此后的逐年走高，叠加“共建生”占用了大量名额，导致学位严重不足。

从官方统计的北京历年出生人口变动情况的数据中，我们就能发现学区房价格走势的秘密。

在2000年后，北京出生人口的首次高峰期出现在2007年，此后出生人口更是逐年攀升。

当年新生婴儿为7.8万，对应的幼升小入学需求则是2013年，也是在这一年北京开始教改。

2008年奥运年，新生婴儿为8.1万，对应的幼升小入学需求是2014年。同年新生婴儿更是迎来阶段性高峰，为15.3万人。

也是在这一年，北京继续大力度教育改革，号称史上最严的教改政策正式出台。

除了继续强调“免试就近入学”之外，还出现了牛小配渣中，渣小配牛中的直升校模式 ，此前无学区溢价的渣小价格随之暴涨。

而其中最大的改革则是“取消共建生”。

这让以前只要出“共建费”、递条子或凭单位关系就能入学的家长们也慌了，纷纷加入抢房大军，也让学区房再度疯狂。

2016年至2017年学区房价格再次上涨，除了全国楼市大涨因素之外，也与我国彻底放开了二胎，北京新生人口再次攀升有关。

2016年北京的新生人口为14.8万，2017年更是达到了近50年来的最高峰，新生人口为17.1万。

2020年北京的楼市行情，仍是以学区房为领头羊带动了房价上涨。因为2014年出生的15.3万婴儿，对应的幼升小入学正是2020年。

而2017年出生的17.1万婴儿，即将在2023年进入幼升小入学阶段，这是近50年来北京学区需求最多的一年：

也将是学区房最疯狂的一年。

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商品的价格是由供需决定的，学区房也是如此。

可以预见，在今年楼市整体预期向好的情况下，叠加刚性学区需求爆发，学区房的成交量势必迎来大幅上涨。

量在价先，哪怕不出台利好政策，在一大堆成交量的推动下，价格大概率也会迎来小幅上涨，至于涨多少，交给市场决定。

但在2017年北京新生人口攀升至顶峰之后，此后新生人口便呈断崖式下跌的趋势，2022年更是跌至大约7.5万人。

我们以新生人口的数据简单换算一下：

2023年京籍幼升小人数为17.1万；

2024年京籍幼升小人数为14.1万；

2025年京籍幼升小人数为13.3万；

2026年京籍幼升小人数为10万；

2027年京籍幼升小人数为9万；

2028年京籍幼升小人数为7.5万；

短短几年时间，京籍生源便从最高峰的17.1万，跌落至7.5万，跌幅高达56%，这必然导致原能满足17万人就读的学位，被大量闲置。

在学位供应严重过剩的情况下，供需转变，家长们有更大的余地来选择相对更好的学校。

这也将导致学区房市场进入分化行情。

对东西海等顶级学区而言，比如西城德胜，由于同片区内竞争相对减少，多校划片逐渐失去作用，单校的确定性更强，价格有可能迎来反弹或上涨(近期德胜的成交量大幅回暖)

对中等学区而言，影响较小，毕竟不是人人都能买的起顶级学区，中等偏上学区也不失为一个合适的选择，这类学区以后也将成为市场的中流砥柱。

对一般学区则是个沉重的打击，特别是年代久远的老破小，在学区属性被极大削弱后，本身又欠缺居住属性，会陷入流动性减弱与价格阴跌的双重结果。

当然，绝对人口的减少，并不意味着所有城市的人口都会减少，还是会存在分布不均的情况。

作为全国科教文卫最前列的一线城市，北京根本不担心人口问题，只要稍微出台些政策，就能导入大量的人口。

比如适当放宽落户的门槛，比如商住房也可以享受教育，比如租售同权，或者放松非京籍的就读门槛等等。

但就像以前“闭着眼睛买房就能赚钱”的时代早已远去一样，学区房正在逐渐失去投资价值，可以肯定的是：

购买学区房“不仅白嫖还能赚钱”的时代，也已经一去不复返了。