恒大和碧桂园大不相同 可否断臂求生

恒大集团向位于曼哈顿的美国破产法院申请债权人保护。 恒大在向法院提交文件中表示，正在寻求对在香港、开曼群岛和英属维京群岛等地进行的重组谈判的认可。 恒大此举旨在保护其美国资产免受债权人的影响，同时在其他地方进行重组交易。

另一边，今年上半年中国房企中销售面积第一的碧桂园竟然走到了债务违约边缘，预告上半年亏损超450亿元，旗下11档境内公司债券停止交易。 不仅是碧桂园，内房头部如融创、绿地等哪一个不是战战兢兢，如履薄冰？ 谁先倒下，都有可能。

恒大，是恒大的问题 碧桂园，是行业的问题

可以说，几乎所有内房企业都在过去几年翻了一样的错——无序扩张。 所以当三条红线横空出世，中国房地产迎来了有史以来最猛的调控，所有房企人人自危。 但细看之下，各自又有不同。

恒大就是一个“大”字，完全野蛮式扩张，恒大足球、恒大超级总部（烂尾）、恒大汽车...... 可窥一斑。 盲目多元化，犯了战略之大忌。 当然这跟许家印高调、张扬的性格一脉相承。

恒大汽车（0708）获阿联酋新能汽车品牌纽顿集团（NWTH）斥5亿美元或38.9亿元入股。 （视觉中国）

而农民出身的杨国强堪称最低调的商人之一。 碧桂园的失误主要来自两个方面：其一，大举进军三四线城市。 2015年棚户区改造执行货币化安置，一时间三四线城市热钱滚滚，碧桂园率先吹响进军三四线城市的号角，到现在还有80%的土地储备在三四线城市。 如今看来，这是一个重大误判。 三四线城市购买力不足，很容易陷入一夜之间陷入流动性窘境。

其二，马来西亚森林城市项目折戟。 “森林城市”项目起于2015年，计划投资超过1000亿美元。 这座在马来西亚南部、靠近新加坡的“绿色与智慧的未来城”，如今已然沦为“鬼城”。 然而，当初的设想并非没有道理：抓住高净值人群海外买房定居的心理，房价相当于新加坡的1/4。 只是人算不如天算，遇到了汇率动荡外汇流出困难、马来西亚政局突变导致项目被喊停等黑天鹅事件。

碧桂园集团主席杨国强（右二）。 （陈嘉碧摄）

碧桂园虽然危险，但碧桂园毕竟不是恒大。

碧桂园的资产负债率为82.3%，而恒大一度达到132.6%，后者已经资不抵债。 2021年，碧桂园仅剔除预收款的资产负债率不超过70%一项没有达标，到了2022年，碧桂园实现“三道红线”无一踩中。 恒大则三条红线全部踩中。

碧桂园的处置或视为转折

当下无论潜在购房者，抑或房企上下游，神经都已经相当脆弱。 恒大是三条红线整顿中的出头鸟，而如今，整个大环境已经不同，政策导向已经悄然转变。

碧桂园是行业标杆。 且与碧桂园同步陷入困境的还有金融巨头中植集团。 中植集团旗下的中融信托已经陷入停兑风波。 在中融信托规模庞大的金融资产中，房地产占比11%。 一旦碧桂园、中植都出问题，潜在的连锁反应不能不令人心惊。

客观地讲，限制头部房企野蛮膨胀是防范金融风险的必须。 但是，三条红线在执行中出现了简单化、一刀切、长期目标短期化、持久战打成攻坚战的现象，导致房地产全行业停摆至今。 所有房企都不安全。 这进一步导致买房者的观望心态，毕竟谁也不想陷入烂尾楼的麻烦之中。 于是，“负反馈”开始，“保交楼”也无济于事。

实践证明，单纯的保交楼思路是行不通的。 “保交楼”看似帮忙，其实往往加剧了房企资金周转的困难。 只要房企不恢复正常状态，行业正常运转就难以维持，此时指望民众买房是很不现实的。

数据显示，7月，全国70个大中城市房价下跌城市数量达历史最高区间：49个城市房价下跌。 7月商品房销售面积环比大跌46.1%。 1-7月房地产开发投资同比下降8.5%，严重拖累经济增长。

必须稳地产，不能再犹豫了。 没有必要再担心放开限购房价疯涨了。 此一时彼一时，大环境变了、预期变了。 “保交楼”看似托底，但或许要换个角度考虑“保市场主体”的问题。

地产政策风向变 三次没提房住不炒”

2023年7月24日政治局会议提出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

8月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖对碧桂园事件回应称，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。 但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。”

广东顺德碧桂园大楼：数十个阳台错落有致，全部种满了大树和植物，整个楼体几乎全被绿色植物覆盖。 （资料图片）

此外，央行发布2023年二季度货币政策执行报告。 其中关于房地产的表述变化，引起人们的关注。 相较于一季度报告，二季度报告删除“房住不炒”、“不将地产作为短期刺激经济的手段”等表述。 新的表述为：“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。”

也就是说，3月5日政府工作报告，7月24日年中政治局会议，8月17日央行二季度货币执行报告，三次没提“房住不炒”。

政策表述其实是逐步递进的：年初时，支持刚需和改善，因为当时疫情政策调整，积压的购房需求集中释放，大家都在期待强复苏; 年中，楼市有了新提法，供求关系发生重大变化，怎么理解这个供求关系的重大变化？ 其实就是大家不买房了，不但不买房，还在想方设法的提前还贷，表现在社融资料上，房住不炒可以说在某种意义上已经实现了; 下半年，特别是7月份，楼市各项数据创下新低，这一次删除了不将地产作为短期刺激经济的手段。

如何理解呢？ 其实这并非是要把楼市作为刺激经济的手段，而只是作为一种提振信心的操作。 各种因素叠加，现在楼市很低迷，刚需接不起，改善在观望，投资者举棋不定，供需关系发生重大变化。

应该说，政策面很明显不会再继续打压了。 而对于暴雷房企来说，要艰难渡日。 毫无疑问，房地产大就是好的大时代已经结束。 对于内房企业来说，必须稳住阵脚，断臂求生，痛定思痛，祛除“大就是好”的心魔。 直面房地产新阶段、新格局，探索新模式，一心一意高质量发展，日后不能好了伤疤忘了痛。