深圳楼市，开始出现踩踏价

10月最后一周，关于市场的积极措施，一个接着一个。

新一轮房改来了，广州“房票”政策也来了，还有大放水，贷款利率持续下调，地价上限取消，郊区容积率1.0限制取消，这些消息都主打一个提振市场信心。

再看深圳楼市，政策松绑仍在酝酿过程中。

马云曾说，今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好。但是绝大部分人都死在明天晚上，看不到后天的太阳。

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尽管很多人知道，深圳核心区的房子是优质资产，风雨过后便是彩虹，但是在此之前，也很难阻止部分二手房业主砸盘的现象发生。

这两天，网上有个蛮有意思的帖子。

说实话，这事儿也不能怪业主。

市场交易从来都是买卖自由，你情我愿。自家的房子，就算把价格挂上天也无可厚非，关键是市场有没有人愿意买单。

当下那些资金紧张的业主，为了快速成交，只能砸盘抛掉。

譬如有位业主说，他们小区当前的报价普遍在5.5万/平，而一套急卖房源直接挂4.6万/平卖，每平米有着近1万之差，相较于高峰期价格跌幅近4成。

从更具体的案例来看——

近日，科技园片区的润府2期放出一套急卖笋盘，150平高楼层东南朝向，报价2000万，价格是同户型当前最低的一套。该业主于2020年以2630万购入，算上这些年的持有成本，几乎相当于首付亏没了。

龙华梅林关片区的龙光玖龙玺，有套89平最新报价760万，同户型房源的挂牌价普遍在800~850万，而该户型高峰期曾卖到1200万。据悉，该业主砸盘的理由，是因为前期杠杆拉得太满，眼看就要爆仓了。

笋盘损盘，现在深圳市场上的大部分笋盘，都是建立在一些业主的痛苦之下。

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曾几何时，深圳是国内杠杆率榜一、榜二的城市。

但随着楼市调控不断，2021下半年以来的钝刀割肉行情，当下无论是买房人还是业主，在心态上都发生了明显的变化。

以前想的是怎么加大杠杆，现在想的是怎么减少杠杆。

从无所畏惧到如履薄冰，从极度乐观到过度悲观，前后只不过两年时间。

过于火爆或过于冷淡，都不是一个健康市场的正常表现。

所以我们可以看到，如今所有的政策风向，都在往好的预期扭转，目的就是促进房地产市场平稳健康发展。太热了不行，太冷了也不行。

客观地说，现在低价抛售的房源，除了套现离场，还有不少是出于置换需求的改善业主。

这类群体的卖房意图很简单，以劣换优、以旧换新和以小换大，但受到二手房成交不利的影响，只能降价出货。

快速出货，低卖低买，是当下不少置换群体的操作思路。

对于置换来说，“卖”只是第一步，最重要的还是“买”。换房标的不对，五年都白忙。这样的例子太多了，身边一抓一大把，强势板块与弱势板块、产品好坏的差距，只会随着时间进一步拉大。

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无可否认，这两年深圳楼市受尽各种白眼，房价的钝刀割肉下跌，放在个体身上，也都是很多人生命中难以承受之痛。

但房子作为商品，是商品价格就有涨有跌。

在买房这件事上，大部分人总是执着于当下，可我们终究还是要着眼于未来。

当砸盘风暴在蔓延，楼市愈加分化的同时，也会诞生不少捡漏机会。

从中长期看深圳楼市，随着持币观望的买家陆续进场，先前被低估的优质房产价值必然会再现。

所谓优质房产，包括地段、产业、学区、居住品质等多个维度。

现在买二手房，就是要盯准这种笋盘。买新房就要盯准倒挂。