大事，海南打响第一枪！ 地方政府太难了

这真的是大事。

简单说，一些地方政府心急房地产，现在想了新办法，规定商业地产基本上可以按照住宅对待了，这就是“商改住”。

海南打响“商改住”第一枪。海南万宁市发布《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，提出商办类商品房参照住宅管理，享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

我的看法：

1、两地相继发布“商改住”，本质都是为了去化库存，但是是去化商业库存，就拿长沙来说，不同用途的住宅去化周期为：住宅商品房（1.7年）、商业地产总体（14年）、办公住宅（13.6年）、酒店式公寓（16年）。商业地产的去化压力要远远高于住宅地产，所以“商改住”政策的出台，核心目的是帮助开发商回流资金。

2、这招效果会非常好，因为公寓、办公住宅等商业地产价格低，而现在又和普通商品房享受同等的教育、水电气等城市配套，对刚需人群、投资客都有着非常大的吸引力。公寓能以低总价优势，分流走住宅的很多需求，对本地的房价肯定是利空，但能解决开发商资金问题。

3、这给了更多城市一个启发：住宅卖不动，可以卖公寓来激发房地产，这是另一种变相的“以价换量”。未来会不会有更多城市跟进主要取决两点：1）本地商业地产积压的多不多 。 2）到底是保住宅商品房需求，还是将需求分流给公寓让开发商回血。所以现在说形成趋势还为时尚早，为此我们可以重点观察两个方面：一是各个一线城市、省会城市是否跟进； 二是剩余的捆住商业地产的绳索是否会彻底解开，比如产权40年改70年，交易税费20%改为和商品住宅同等。

实际上，最近房地产市场各种信号不断，背后都是两个字“急迫”。

比如趁着房产新政抛售的不只有二手房业主，还有地方国企。

据广州产权交易所显示，不到一个月的时间里，国企二手房挂牌数量高达183套，挂牌均价跌幅达到27%，直接把广州顶级学区房拉下水，而这些房子背后主要是17家本地国企。

不仅是广东，北京中铁集团一次性出售名下154套住宅，福州国企出售64套二手房，济南城发集团甩卖1312套房产，厦门国企也大手笔甩卖1472套房产。

国资手中的房产大部分是由前几年土拍市场“竞配建”积累下的安置房和租赁住房，由民营开发商建成移交后，政府划拨给当地国企去管理，成本比较低廉。

而多地国企选择在这个时候集中批量甩卖名下房产，原因有三，一是资金压力大，目前化债阶段，融资受阻，变卖资产换取现金流；二是避免损失计提，房价下跌要计提市场损失，面临国有资产流失责任。所以要趁新政利好，批量变现，以价换量，避免后市落空。

总体而言，楼市上半年收官，在517新政等一系列地产政策的刺激下，各地迎来不同程度的回暖。

总的来看，主要呈现出几个特点：一是一二线城市表现好于三线以下；二是二手房成交好于新房；三是学区房回归理性，而养老房开始起势；四是以价换量的趋势仍然明显。

对于下半年的行情，我的看法：一二线城市中成交的房子基本上都是“愿意降价”的，剩下未成交的都是不愿意割肉的，在本轮政策利好出尽后，新一轮的市场博弈又将开始，刚需预期、房企负债和二手房业主负债将是三个博弈焦点，

看谁先按捺不住吧，但楼市大概率尚未触底。