美国政府关门 房市现3大警讯

在华府预算谈判再度失利的阴影下，10月1日起美国政府正式关门，恐致美国房市面临一场“看不见的停摆”：联邦核贷与保险流程可能降速、税表验证恐间歇卡关，位于洪水区的交易更因国家洪水保险一旦失效，而被迫延迟或暂停。

同时，官方经济数据将延期发布，让放贷定价与买卖谈判失去基准。说到底，政府关门对房市最大的影响，并不是房价，而是“销售停滞”！本次就和大家来探讨这次美国政府关闭，会对房市造成哪些大冲击。

美国政府之所以再次关闭，是因为国会在10月1日前未能就新财年的拨款法案，或临时继续决议（CR）达成协议——争议点集中在支出水位与是否延长健保补贴、税额抵减，导致政府资金到期而自动停摆。

那么政府关门到底会影响房地产市场的哪些方面呢？可以说最先受伤的会是“成交流程与融资的可执行性”，也就是核贷、保险、验证与官方数据，同时会出现暂缓，甚至停滞，让本来能过关的案子延迟或是直接流产。

一、冲击贷款业务

简单地说，市场交易与联邦补助、资金有相关的，就容易会受到影响。首先，联邦住房贷款（FHA）、农业部贷款（USDA）、部分美国住城部（HUD）专案等新案审批、保证与抽件速度都会下降；退伍军人贷款（VA）虽然可继续办理，但因人力降载，也容易拖延时程。

为了应对政府关门，10月1日周三，房利美和房地美列出了抵押贷款机构搜集标准就业，或收入证明时应遵循的替代程序。因为在过去的政府关门期间，由于人员短缺，一些抵押贷款机构难以从国税局获得收入证明，就无法核贷给借款人。

由于国税局推出了新的自动化程序，使得在中断期间的收入核实服务得以豁免，因此预计这次不会出现这个问题。但为了防止突发问题，房利美表示，只要借款人填写，并签署国税局的报税表记录申请（表格4506-C），贷款人就不需要在结清之前，获得完整的纳税记录。

但是，如果没有最近一年的报税表，贷方仍然需要获得某些国税局文件，例如电子申报证明，或确认没有税务记录的国税局回应。贷款人将在交易结束后90天内，从国税局获得完整的税务记录，即使国税局处理请求出现延迟，这也将使大多数的常规贷款审批，能够顺利进行。

美国政府关门 拖垮房市？！必知三大冲击 真正影响的不是房价｜2018年关门恐重演 #美国地产热点 10/04/2025

二、冲击国家洪水保险

在保险方面，国家洪水保险（NFIP）特别受到冲击，因为是“联邦计划”，且受“授权＋拨款”双重约束，政府一关门就可能同时出现“权限中断＋资金停摆”窘境，不管是新保、增额，都会被立刻禁止签发。而一般住家险、地震险等多为“私营市场”产品，不依赖联邦拨款，所以不会因为政府关门而停止承保。

所以，对于位在“特定洪氾区（SFHA）”且使用受联邦监管或背书的贷款，放款人在放款、展期、增加额度，或续借时，必须有有效洪水保险（可用NFIP或符合规定的私营洪水保单）。NFIP一旦停摆、无法出新保单，就会直接阻碍过户与再融资。

不过据realtor.com的报道，持有有效保单的房主，在保单到期前，仍将获得保障，只要政府资金充足，联邦紧急事务管理局（FEMA）就可以继续处理索赔。严重的是，现在正值飓风和洪水高峰期、洪水保险如果停摆，房市将面临更广泛的不确定性时期。

根据保险资讯研究所（Insurance Information Institute）的数据，在2009年的巅峰时期，国家洪水保险计划涵盖了超过570万份保单。到2021年，这一数字已降至495万份，因为私人保险公司，开始透过提供更全面的保障（尽管总体保费更高）来抢占市场份额。

全美房地产经纪人协会（NAR），执行副总裁兼首席宣传官夏农・麦加恩（Shannon McGahn）表示：“NFIP每年支持近50万套房屋销售”。

因此，根据全美房地产经纪人协会估计，全美每天约有1300宗，NFIP到期的房地产交易受到影响，相当于每月4万宗。在经历了一个销售停滞的“残酷夏季”之后，如果洪水保险悬而未决的状态持续更长时间，市场将再次面临拖累。

如果国会未能重新授权国家洪水保险计划，联邦紧急事务管理局将失去签发新洪水保险单，或续签现有洪水保险单的权力。现有保险单虽然在到期日之前，仍然有效，索赔将继续接受——但前提是该计划的剩余资金允许。

但需要洪水保险才能完成购屋的新购屋者，可能几乎没有追索权。因此，洪水易发地区的房屋销售，可能立即陷入停滞。新购房面临风险，可能导致交易冻结，并对房地产经纪人、抵押贷款机构和产权公司产生连锁反应。

此次关门，对佛罗里达州的打击可能最为严重。这个阳光之州拥有近180万份NFIP保单，数量远远超过其它州。佛罗里达州拥有8436英里长的海岸线，地势低洼，房地产市场严重依赖联邦紧急事务管理署的保障，任何对该计划的干扰都会迅速产生影响。

虽然，私人保险公司可以为部分居民填补保险缺口，但通常成本更高——而负担能力早已到了极限。大约两成的佛州居民完全没有房屋保险，无力负担不断上涨的风灾、冰雹和火灾保险费。这些估算甚至还没有计算洪水险的额外费用。

三、延迟经济数据的发布

除了与联邦相关的保险和贷款之外，联邦发布的经济数据也受到影响，例如劳动市场、通胀、营建等官方数据延后发布，放款人与投资人缺乏数据基准，利率、点数定价就会趋保守，锁定利率成本上升、条件更严苛。

当贷款延迟、保险困难，加上缺乏经济数据，让原本已经受限于负担能力、现金流紧的买方更易放弃，卖方也会因为不确定性的增加，而退出市场。

此次关门发生的时间尤其敏感，恰逢美联储9个月来首次下调政策利率之后。美联储决策者在9月份，将联邦基金利率下调了0.25个百分点，目前美联储正在等待就业报告和通胀数据等关键经济指标，以决定未来可能的降息步伐。

但由于劳工统计局自政府关门以来已停止所有运作，备受期待的9月份就业和通胀数据很可能会被推迟发布。

好消息是，由于美联储独立于联邦政府运作，即使此次停摆持续到十月底，也不会影响美联储下次联邦公开市场委员会会议（10月28日）的召开时间表。不过，政府关门时间越长，对市场和货币决策的潜在影响就越大。

Realtor.com的高级经济学家认为，除非出现其它意外情况，否则预计政府停摆期间，抵押贷款利率将保持在一个狭窄的范围内。

事实上，截至10月2日当周，30年期固定房屋贷款平均利率上升至6.34%，高于前一周的6.3%，2024年同期的平均利率为6.12%。数据空窗期带来的不确定性，短期会放大利率波动与放款人的保守定价，因而带来利率些微升温。

对于建筑商来说也是麻烦不少，建筑贷款拨款、合约关闭与补贴安排延后，就会对交屋节点整个往后推延，也会造成建筑商的折让与促销策略被迫调整，促使犹豫不决的买家进入市场。

不过，由于本次的政府关门才刚刚开始，实际影响还未可知。因此，以上这些描述只是目前的官方所发布出的消息，或是就过往的经验所推测，所以仍无法完全厘清本届新政府的关门所带来的真正影响。

重演2018年？

在2018年底的那次关门中，农业部贷款依其停摆计划，停止新发放的直接贷款与担保；只有已拿到有效Conditional Commitment（有条件承诺）的502担保贷款，买方与银行可在自行承担风险下结案。这使乡村地区与首购族交易延迟显着增加。

2018年的12月21日，国会把国家洪水保险授权，延到2019年5月31日；但12月26日，FEMA指示：在关门下，不得出新单、续保或加保（旧保单理赔照付），导致洪氾区成交卡关；12月28日，FEMA又撤回该限制，恢复正常核发，才解开大量待过户案件的限制。

关门初期不少放款人的报税副本验证也无法完成，核贷时程被拖慢。其后国税局宣布自2019年1月7日起，恢复处理“收入验证快速服务（IVES）”的请求，但要消化前面的积压案件，速度一度偏慢。

另外，美国住城部在当次停摆也采取“最低人力维持”：单户住宅的FHA贷款多项前置流程，仍可办理，但等待时间拉长；多户贷款与专案大多仅对已取得Firm Commitment（最终承诺）、临近结案者，安排过户或背书。

在保险、收入验证与政府流程多点卡关下之下，估价、核贷、保险、过户各节点的“排程错位”，成交普遍延期；全美房地产协会当时亦称这次关门，对房地产活动是明确负面并延迟市场交易。

美国国会预算处（CBO）估算该次关门使经济活动损失约110亿美元（其中30亿为永久缺口）。影响不只在统计表上，还会透过就业不安和信心转弱，让大宗交易更难拍板。尽管成交不一定冻结，但每一次估价、每一张保单、每一份收入验证，都在拉长过户时程，并推高不确定性。