信号密集出现：地产已被抛弃

　　当某一事件发生的时候，如果不将时间段拉长，当局者迷却会让人更难发现其中的意义。但随着时间的发展，一些噪音逐次摒弃，各种层次的因果关系前后连贯会越发清晰。

　　蓦然回首，却发现历史已经完成了关键转折。

　　前几日一些信息在扩散，称苏宁置业将破产，只剩下苏宁金融单独在张老板手上。

　　然后，苏宁辟谣了。

　　从去年开始，苏宁紧张的资金链就让张老板的日子很不好过，而日子难过与恒大很难摆脱关系。

　　2017年开始，恒大引入了1300亿战略投资来重组上市，其中包括了苏宁的200亿。至2020年9月18日，苏宁相关人士还在投资者会议上表示，若2021年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。

　　但苏宁最终没能拿回资金。

　　一周之后，一份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件突然在网络流传，报告明确指出如果恒大本次重组未如期完成，可能引发一系列风险，并通过现金流断裂、交叉违约、影响下游企业、影响就业和社会稳定风险、引发大规模群体维权等五个方面进行了风险阐述。

　　文件的真假从未得到确认，但苏宁的200亿战略投资就此拿不回来了，债转股确认了。

　　200亿似乎成了压垮苏宁资金链的最后一根稻草，此后苏宁的坏消息一直在飞。但恒大似乎缓了口气。

　　2　恒大

　　虽然缓了口气，但恒大债务问题始终未曾远离，这或者与恒大的经营风格有关，恒大规模扩张和债务扩张都十分激进，但企业利润却并不急于偿债，恒大喜欢将利润用作分红派息，其派息一向十分大方，大股东鑫鑫（BVI）有限公司注册于海外，从派息中获益良多，而鑫鑫的实控人，正是许老板自己。

　　大量利润通过派息流往海外，但债务却留在国内。这并不是结束，鑫鑫从恒大得到高息分红，转头又把这笔钱高息借给恒大。

　　2018年10月31日，中国恒大发布公告称，拟在境外发行三笔高息美元优先票据，利率11%-13.75%不等，发行总额18亿，许老板（和鑫鑫）认购了10亿。

　　2021年6月24日消息，恒大集团发布公告称，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及近3亿美元的所有境外美元债到期应付利息，共计约17.5亿美元。恒大股票瞬时拉涨，却不知里面有没有魔术成分？

　　恒大喜欢玩魔术，但玩魔术似乎需要托。

　　3　重心转移

　　有了托，魔术似乎一直可以玩下去，水量才是那个最大的托。

　　女人不一定是水做的，房子却一定是水做的。这决定了，恒大的魔术似乎只适合在中午玩。

　　回头来看，2020年6月开始，中国货币政策保持定力，M2下降，大概才是让苏宁和恒大问题浮出水面的最后一根稻草。

　　2020年4月左右，人民币汇率持续逼近7.2关键点位，一旦突破，很容易塑造全面贬值预期，汇率问题火烧眉毛。2020年6月左右，中国货币政策明显收紧，汇率风险随之解除，但M2开始持续下行。

　　房子都是水做的，高层难道不会顾虑人民币收紧会让房产大周期结束？

　　2020年8月，《求是》杂志刊发中国央行党委书记、中国银保监会主席郭树清文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》首次明确表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

　　2020年8月，住建部、央行约谈了12家主要房企并公布了房企融资三条红线，恒大全部踩中。

　　2020年9月，恒大逼宫，苏宁200亿债转股。

　　2020年12月，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设立房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

　　2020年，多次重拳打击经营贷、消费贷……

　　2021年，釜底抽薪，将地方政府卖地收入划转税务征收。

　　将上述时间段拉长，几乎可以确认，在2020年6月确认货币方向调向保持定力时，高层大概已经很清楚，房产大周期即将结束。

　　此后，高层越来越明显的将注意力放到防范房产风险上面，已经不再看重房产对经济的拉动作用，最终对地方政府釜底抽薪。

　　4　恶化

　　一辆列车显然并不是想跑就能跑，想停就能停，无论跑或停，都需要时间配合。历史来看，货币政策起效多需要半年以上的时间。

　　2020年6月开始，货币刹车虽然出现，但房产列车却仍在惯性冲击，似乎并未感受到货币刹车所带来的刺耳的摩擦声。相反，是其他行业却更早的感受到了刹车的冲击。

　　约半年的货币收紧之后，2020年11月，AAA级的永煤控股10亿短融意外违约引爆信用债市场崩盘。随后高层确认严打恶意逃废债，央行也稍微加大了流动性投放，但央行力度显然较小，重新加速又需要半年以上的时间才能见效。

　　尚未等到货币政策完全起效，大宗商品飙涨突然袭来，央行利率下行受到严重约束（政策力度空间十分狭窄，只能继续保持定力），企业利润却受到严重挤压。

　　社融和M2增速由三个因素决定：

　　1）央行影响无风险资金价格。

　　2）资金供给方，金融机构敢不敢贷出去，和让不让贷出去（比如限制房贷和经营贷）。

　　3）资金需求方。盈利难度是关键问题。

　　虽然央行自2020年11月后的流动性释放让资金价格有所降低，但资金需求出现了变动。

　　1）大宗上涨减少融资需求。上游原料大幅涨价严重挤压企业盈利，盈利很难当然就降低了私企融资需求。

　　2）打击经营贷违规入市。防风险的同时也会减少融资需求。

　　3）房贷加息。人口普查数据暴露了人口形势的恶化，而房价是影响人口下降最大的原因，迭加货币保持定力加剧了灰犀牛风险，上层控制房价风险的决心一再加强，打击炒房力度一再加大，房贷持续加息（据融360 大数据研究院，2021 年5 月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP），房贷加息一定程度上会减少房贷需求。

　　4）二手房停贷。房产信仰仍有一定的市场，房贷不乏需求，加息对房贷影响反而较小。但在政策的钳制下，房贷额度并不充足，近期众多地区跟进二手房停贷。从宏观数据来看，5月居民部门中长期贷款增加4426亿元，环比减少492亿元，同比减少236亿元，5月已经出现下降。

　　缺乏居民房贷需求和私企融资需求的支撑，国企与政府投资独力难挑大梁，社融和M2增速一路下滑。

　　2020年6月货币保持定性之后，M2增速一路下滑；

　　2020年11月信用风暴之后，社融增速一路下滑。

　　2021年大宗商品飙升之后，社融和M2加速下滑。

　　随着M2和社融的下行，债务风险暗涛汹涌，只能加大防范资金流入房市来减轻其他行业风险。且压力越大，越会防范资金流入房产。地产行业成为债务风险最为紧绷的一环。

　　苏宁和恒大被裹挟其中，还有更多的紧跟其后。

　　小结：

　　高层最近再提“大众创业万众创新”，双创最根本的动机就是摆脱经济对地产的依赖，另辟它径刺激经济（双创在货币上的效果则是会刺激私人部门借贷，驱动M2上行，通过居民部门加杠杠来缓解债务风险）。

　　苏宁辟谣、恒大魔术、二手房停贷、再提双创，背后链条统统指向：地产已被抛弃！……