房价不涨房贷利率暴涨 这笔账一定要算算

　　今天主要和大家讲一讲目前中国房贷利率大幅度上涨的话题。大家如果自己有房贷的，可以掂量一下，怎么做划算，是否要提前还贷。

　　一

　　在楼市严调控下，房贷额度正在受限……表现为不仅房贷难申请、额度变少，更重要的是贷款利率也在急剧上升。

　　当下，全国各地首套房利率普遍在6%左右，二套房的利率就更高了，最高的已达7%！

　　以贷款100万、时长30年、等额本息还款为例：如果按照5年期LPR4.65%（类似于之前的基准利率）的利率计算，每月的还款额是5100元、总利息是85万。如果按照当下6%的利率来算的话，每月还款额就增加到6000元、总利息是115万。

　　买同样的房、贷同样的款，就是因为贷款时机不对、遇到了高利息周期，不得不多支付30万的利息！

　　通过抬高利率来加强楼市调控、进而管控房价上涨，目的是保护刚需买房上车，但也会误伤刚需，反而会因此增加买房上车的月供压力，刚需买房更难了。

　　难怪有人吐槽说：房价或许不涨了，但贷款利率却上涨了，因此每月的还款额并没有变化、还款压力是一样的。房价和利率的跷跷板游戏，让人感觉楼市调似乎控调了个寂寞。

　　资金调控是楼市调控的重点，信贷调控是资金调控的重点，而利率高低的调控又是信贷调控的重中之重……通过提高房贷利率、来抑制房产的投资/投机需求，是本轮楼市调控的一个鲜明特色。这就是房贷利率越来越高的原因。

　　那么有朋友可能会问，以后的房贷利率会降吗？可能性极低。当2019年发布LPR利率时，其实也将贷款划分为按揭贷款和其他贷款，房贷利率会被单独监管…实体企业用的经营贷、居民用的消费贷是一个贷款利率——主要是1年期LPR利率，而买房的按揭贷款用的是另一个贷款利率——5年期LPR利率。后者比前者高1%左右。所以，在三五年、甚至更长的时间内，大家不要再对低利率房贷…比如之前的85折、甚至7折利率抱有幻想了。那种买房低利率、高杠杆的时代，已经不可能再出现了。

　　买房使用高利率房贷、将会是一个长期的现象。

　　二

　　一般来说，思想观念的转变、应对策略的改变，是由当时外部环境决定的。按揭房贷曾被认为是一个人一生当中，所能贷到的最大金额、最长时间、最低利率的借款，也因此在刚需买房时、在房产投资时会尽量的使用贷款，且要把贷款用足、用尽、用完…贷款金额尽量最大（至少是7成）、贷款时间尽量最长（最长当然是30年），甚至出现了“贷到即赚到”说法。

　　这在过去一二十年没有问题。主要是自2008年始央行信贷宽松、放水不止，印钱的速度远超GDP增长的速度……而大量多印的钱又流入了楼市、推动了房价的上涨。

　　如果贷款买房的话，房价的涨幅远超贷款的利息、差额部分就是净赚的，也因此房贷越多、赚的越多。这就是买房用足贷款的底层逻辑，但是，多贷款就是多赚这里有一个成立的前提：房价必须得涨，且涨幅要高于贷款利率。但是我们看现在中国很多地方的房子，房价的涨幅已经跟不上贷款利率了。很多地方甚至出现了房价下跌的情况，但是贷款利率还是很高。这就亏得更大了。

　　另外在过去十余年间，因金融监管宽松、或者说金融市场比较混乱，出现了很多资金套利的机会：8%以上的信托收益、15%以上的P2P理财收益、18%以上的民间借贷收益…它们的收益都远高于银行贷款利息。

　　贷出银行低成本的资金，再转手对外投资、放贷，确定性的息差收益立马到手。买房时少付首付，多贷款，闲出的钱转手去做投资，基本上市妥妥的资金套利！

　　所以才会说贷到就是赚到。可现在的环境变了……

　　首先，信贷在回归正常化，并且有量化的指标——广义货币M2和社会融资规模增速要与名义GDP增速相匹配。翻译成人话就是说，不再大印钞放水了，钱的增长速度会和商品/服务等实物增长的速度保持一致，既不引起物价上涨的通货膨胀、也不引起房价上涨的资产泡沫。当然，这种理想的状态只能是一厢情愿。

　　此外，这两年在严厉监管金融乱象，信托暴雷了、P2P取缔了、民间借贷严监管了……相应的资金套利机会也就消失了。

　　买房房价不涨、理财把财理没、做生意搞实体自己又不是那块料，请问你贷着款、付着利息图什么？

　　当房贷利率越来越高时，还要贷那么多的钱吗？自己的房贷是不是要提前结清呢？

　　三

　　所以，如果有朋友问，买房时，要不要贷款、要不要贷更多的款？我的回答是，如果资金有限而又要买房，其实没得选、该贷款就贷款，没什么好纠结的。银行一般都允许提前还款（有些银行会规定贷款时间不超2年、提前还款时，会收一定的违约金），如果自己以后有钱了、随时提前还款即可。

　　那么如果问，如果资金量充足，是不是应该多付首付、少贷款呢？我觉得要因人而异。如果确实没有好的投资机会、自己不想也没有时间折腾，那就多付首付少贷款、减少债务负担、减轻还款压力。如果能找到超过房贷利率的投资标的、则是房贷越多越好。

　　那么，要不要提前结清房贷呢？

　　是否提前还房贷，看你的房贷利率、看你的投资理财水平。现在的房贷利率普遍在6%以上，是现在买房的贷款利率、而不一定是你的房贷利率，它指的是增量房贷、而不是存量房贷。存量房贷跟5年期LPR利率数值相关，增量房贷跟贷款时的加减点（也就是之前的利率上浮或下浮）相关。不要管现在的房贷利率是多少，而要看你的房贷利率是多少、看你的投资理财收益能否高于房贷利率。

　　如果你前些年买房、贷款利率是5%，可自己又找不到收益超过5%的投资标的、自己也没时间/没精力/甚至就不想去寻找…那有闲钱就提前还款得了。当然也不要忽视一笔钱在手里便利性、即一个选择权。

　　很多人深陷于钱的成本、而忽视了钱的便利性，只看到贷款要付利息、却没看到一笔钱在手里能解决问题或能带来收益。

　　买房多付首付、房贷提前还清，债务是少了、还款压力是轻了，可手里也就缺少了应急资金……一旦失业，日常生活开销如何应急？当出现家庭变故、意外事件急需钱时，怎么筹集到钱？发现一个好的投资机会（比如买房低价捡漏）、需要立马拿钱时，去哪里找钱？

　　如果手里就有一笔钱闲置在那里，是不是就迎刃而解？这就是拥有一笔钱的便利性。当然，这笔闲置的钱也不会完全闲置，可以买安全性极高的货币基金或现金类银行理财——年化收益在3%左右。

　　宁肯做3%收益的理财、也不愿意提前还6%利率的房贷，中间净亏3%…是不是脑子被驴踢了？这个亏损的3%、这个3%的额外成本支出，是为了享有这种资金便利而付出的成本……这个世界没有什么是免费的、都是有成本的。当然，也可以寻找低息贷款替代的机会。

　　如果自己的房贷利率高、或者当下准备买房时的利率高，能不能替换成其他低息的贷款呢？

　　可以的，就是经营贷。经营贷资金流入楼市是严重违规的，但对于搞经营、做实体的个体户或中小微企业主来说，房贷资金和经营贷资金却是混淆的：结清房贷尾款变成全款房，再做笔抵押经营贷、把钱用于企业日常经营；现在有钱全款买入房产，过个一年半载企业需要钱时、再抵押把钱贷出来。这是符合规定的。关键是银行要做好监管审查，确保做经营贷的资金用于经营、而不是违规套出来买房。

　　这种机会只属于做实体的经营者，他们承担风险、创造GDP、创造就业和税收，获得低成本的资金也理所当然。

　　适合的才是最好的，没有标准答案和绝对对错，思路已经打开了，怎么选择那就是你的事了……