地价便宜了，中国的房价会跌吗？

　　中国房价居高不下，地价过高是重要原因。面粉价格一直上涨，面包价格自然便宜不了。最近一段时间，政府开始大力调控地价，房价会不会因此下跌呢？八月份的中国楼市已经明显降温。

——作者：谢九

　　最近，全国多个地方城市大幅下调土地拍卖的溢价率，比如深圳市，将溢价率上限由45%下调到15%，达到上限后就通过摇号产生买家。不仅是深圳，近期多个城市修改了土地拍卖规则，“15%的溢价率+摇号”成为标配。如果严格执行现在的土地拍卖新规，“地王”现象将基本成为历史。 

　　长期以来，很多地方政府对土地供应实行饥饿营销，明明有大量土地，但是短期之内只拿出一小部分供应市场，让房企在市场上哄抢土地，以此推高土地价格，将土地财政的收益最大化。这种卖地模式，成为房价上涨的重要推手。 

　　为了从源头解决地价越来越高的问题，土地拍卖的饥饿营销模式必须做出改变。今年2月份，自然资源部宣布，对全国22个重点城市的住宅用地实行“两集中”新政。要求地方政府合理安排土地招拍挂的时间节奏，集中发布出让公告，集中组织出让活动。监管层希望通过土地集中供应，改变以往饥饿营销模式带来的房企抢地现象。

　　不过，从今年的首批集中供地结果来看，抑制地价的实际效果并不是很理想，部分热门城市的溢价率依然很高。今年7月底的政治局会议，将“稳地价”提到很高的层面。如何有效控制地价，还需要更有力的措施。

　　由于今年的首批集中供地效果没有达到预期，多个城市开始修改拍卖规则，将溢价率上限控制在15%，达到上限之后就实施摇号。由于事先人为设定了土地价格的溢价上限，经过修改之后的集中供地政策，理论上而言，应该可以抑制住不断攀升的土地价格，进而对房价走势带来明显影响。

　　在中国的房价构成当中，地价占了相当高的比重，以前地价占房价的比重大概只有10%，按照社科院的研究，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，也就是地价占房价的比重接近7成。所以，如果地价上涨的速度被控制下来，房价上涨的推动力也会减轻很多。面粉便宜了，面包价格才能降下来。 

　　当前，国内的房地产市场正处于一个相当微妙的时刻，一方面房价还在上涨，但与此同时，由于楼市调控接连出台了多个重磅武器，房价下跌的压力开始越来越大。刚刚公布的8月份重点城市房价，涨幅出现明显回落。

　　过去的楼市调控，大多以限购限售等行政调控，迭加信贷政策，很少触及到土地拍卖，而现在楼市调控开始重点提及稳地价，房地产调控开始从土地源头发力，楼市调控也进入了一个新的时代。 

　　土地市场调控升级，除了对房价带来重大影响，同时还意味着，房地产税可能会加速推进。

　　随着土地价格的上涨空间被抑制，地方政府的土地财政收入也会受到明显影响，在这样的背景之下，房地产税的重要性将更加凸显。如果没有房地产税的配合，稳地价的调控政策也很难持续推进。因为控制地价必将影响到地方政府的收入，由此带来财政缺口，只有通过房地产税来进行弥补。

　　过去几年，房地产税的推进一直停停走走，2019年，房地产税立法曾经一度呼之欲出，但最终还是归于沉寂。2020和2021年的《政府工作报告》，房地产税的字眼已经悄然消失。

　　不过，进入2021年以来，对于房地产税的提法又开始重新活跃，有关人士再度对房地产税频频表态。今年4月份，财政部税政司司长王建凡表示，“十四五”期间，财政部将“积极稳妥推进房地产税立法和改革。”财政部部长刘昆也在媒体公开发文，表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。今年5月份，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。 

　　过去很多年，地方政府对土地财政形成了强烈依赖，国内有90%以上的地方政府对土地财政的依赖度超过50%，其中有20多个城市的土地财政依赖度更是超过100%。随着中国的楼市逐渐进入存量房交易时代，对于地方财政而言，这就意味着必须将财政收入的模式从一次性的卖地收入，切换到更具持续性的房地产税。

　　今年以来，有关人士对房地产税密集表态，加之房地产调控开始向上游土地源头发力，种种迹象表明，房地产税的推进可能会有实质性进展。

　　经过了30多年的发展之后，中国房地产市场的改革正在逐步进入深水区，过去很多难以触及的利益奶酪，比如地方政府的土地财政，现在已经面临大刀阔斧的改革，甚至是房地产市场的路径选择，现在也面临重新设计。

　　8月31日，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

　　上世纪90年代，中国停止住房实物分配，开始实行住房分配货币化改革，当时的房地产发展路径，原本是要借鉴新加坡的保障房模式。不过后来房地产被当做国民经济的支柱产业，内地的房地产最终还是选择了中国的香港模式。房地产的高速发展，为中国经济做出了重大贡献，为地方政府带来巨额土地收益，但是，高房价带来的负面效应也越来越突出。

　　最近，内地的房地产发展路径再度迎来重大转折，从香港模式慢慢向新加坡模式倾斜。无论是地方还是中央，都已经表现出越来越明显的变革趋势。地方政府当中，深圳市率先公开提出学习新加坡模式，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。住建部等中央部委近期也是多次表态，将来要以保障性住房为发展重点。

　　最近土地拍卖市场的变革，就是慢慢告别土地财政、告别香港模式的开始。经过了将近30年高速而曲折的发展之后，中国的房地产市场，再度来到了一个重要的十字路口。