树欲静而风不止：又一百强房企违约暴雷…

　　继中国恒大、新力控股、花样年之后，百强房企当代置业息票率为12.85%的一笔美元债违约。至此，年内违约房企升至9家。穆迪、惠誉，纷纷下调当代置业的债券评级。中国的美元债务危机还在发酵，沦陷的房企也是越来越多了。

　　10月26日，在香港上市的当代置业公告称，因宏观经济环境、房地产行业环境以及疫情等多种因素的不利影响，其2021年到期的12.85厘优先票据本息的还款安排未能达成。当代置业上述优先票据余额为2.5亿美元，票息12.85%，本应于今年10月25日到期兑付本息。

　　此前，当代置业寻求将该美元债到期日延长三个月，并称已备好1亿美元以在展期协议通过后支付8750万美元的首批本金，同时董事会主席张雷、总裁张鹏私人提供8亿元股东贷款，用于还债，可以说比许家印还是强多了。然而，10月21日当代置业终止了展期同意征求，其美元债违约也就在所难免。

　　除这笔债务违约的美元债外，目前当代置业仍有4只存续美元债，合计约10.97美元，分别将于2022年2月、2022年11月、2023年4月和2024年3月到期。也就是说，还有4个月时间，当代置业就要面临另外一笔两亿美元债压力，或许股东“自掏腰包”的8亿是已经想好要为下次偿债“共渡难关”了。

　　和恒大、碧桂园等房企巨头一样，当代置业美元债的发行票息很高，平均票息超11%，融资成本非常高。

　　2018年12月，当代置业曾发行一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创下国内甚至亚洲的房企发债之最，引得一片哗然质疑声不断。而就笔者所知，恒大和碧桂园有些美元债的融资成本也达到了这么高。不要说是债券收益了，就算是中国P2P全盛时期的理财收益，也很少有这么高的。放行债券给这么高的利息，明显就是准备借债不还的架势。

　　10月以来，当代置业美元债剧烈波动，多家国际评级机构将其家族企业评级下调，公司信用资质持续恶化，再融资压力飙升。借钱难，借钱贵，现在基本借不到钱，借新还旧这条路也堵死了。这和恒大、花样年、新力等暴雷的房企问题差不多。

　　当代置业成立于2000年，总部位于北京，2013年在香港联合交易所上市。

　　受规模需求推动，当代置业的资产负债率近些年来持续攀升。除了2015年资产负债率为76%略低于2014年的78.7%外，2016年—2020年当代置业的资产负债率分别为83.4%、84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

　　截至今年6月末，当代置业总资产为984.36亿元，总负债862.6亿元，净资产121.8亿元，资产负债率87.6%。这样的资产负债率，就算是放在一系列暴雷的房企中，都算是比较高的。

　　当代置业流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。相较于短债规模，当代置业流动性尚可，其账上现金及现金等价物有136.2亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

　　除此之外，当代置业还有200.8亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计194.1亿元。总负债合计860多亿。

　　虽然负债指标一直维持高位，但当代置业的销售规模却一直未见起色。2020年，当代置业的合约销售额为422.12亿元，尚未突破500亿大关。要知道，其管理层可是有过“2010年达到900亿元”的豪言壮志。说白了，债务多，但是房子卖不出去，所以还债就没钱了。这也和这几年国内房地产销售的惨淡对应起来了。

　　所以，不管是恒大、花样年，还是新力、当代置业，甚至是融创、碧桂园，这些房企巨头们未来的宿命似乎已经注定了，债务违约暴雷，债券暴跌，下调评级，融资更难，房子卖不出去，资不抵债，然后就是直接破产清算。

　　当然，有朋友可以说，中国房企可以美元债违约啊。全部不还，将华尔街等西方投行一起拖下水。这个当然是可以的。就一个恒大违约，就把华尔街、日本养老金、韩国养老金都给拖累了。如果中国这些房企全部债务违约，大约有5万亿以上的金融炸弹。确实可以引发一场金融危机。而西方这些投行要追债的话，只能到中国来走司法程序，大家知道，他们如果到中国讨债的话，看钱办事的中国法院是不会站在他们一边的。所以，他们的胜算很低。而公司债又不同于主权债，不能通过美国冻结中国的国债来强制偿还。所以，除了一些有担保的债务之外，西方这些投资人真的可能会吃大亏。

　　但问题是，如果中国房产美元债违约之后，中国企业的国际信用可能就归零了。中国所有企业可能都无法在市场上借到美元，也无法通过这种渠道为中国的外储补血。同时，中国的外资可能将会加速撤离，这对中国的损失和打击可能更大。所以，当前中国高层对房企的美元债问题高度紧张。

　　10月25日，国家发改委召集部分房企明日在京开会，目前已有多家房企收到通知，有房企高管已赶往北京。 “国家发改委直接电话通知，且参会企业多为美元债大户。”参会的房企有10家，分别是：中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。大家注意中间没有恒大，可能是防止其它企业步恒大的后尘。

　　发改委在目前的时间节点，召集部分美元债发行规模较高的房企开会，除了排摸房企境外债到期情况及房企存在的压力，在一定意义上也释放出维稳信号。

　　今年以来房地产行业调控政策持续收紧，融资环境发生变化，一些房企盲目扩张的势头得到遏制。近期房企信用风险事件增多，伴随个别中大型房企发生债务违约及负面信用事件，房地产行业的信用状况引起了国内外投资者的紧张，共同加大地产美元债收益率上行压力。

　　克而瑞机构也表示，2021年以来，房企债务违约事件增加，且逐步蔓延至头部房企。迭加房贷两集中等政策的影响，境外投资者对国内房地产行业的担忧加剧，这导致了近期房企境外发债市场波动较大，房企境外新债发行受阻。

　　根据统计数据，2021年前9月，房企境外发债2379亿元，同比下降24%。房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。

　　而在境外发债融资额下滑的同时，房企在明年将面临偿债“高峰”。数据显示，房企在2022年到期的美元债最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力较大；2023年到期美元债也将达到3000亿元以上。

　　随着部分房企流动性压力显现，10月以来已有超过10家房企被评级机构下调评级。据外媒统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普共下调了91次中国开发商的评级，是今年上调评级次数的三倍。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。

　　近期，房企纷纷采取自救措施。为预防美元债违约，部分房企已着手启动交换要约。此外，为提振市场信心，房企在境外债券市场掀起一波回购潮。

　　但这些显然是于事无补，治标不治本的。因为这些无法从根本上解决房企的盈利问题。盈利才是解决债务问题的唯一方法。而现在中国整个地产大周期即将结束，楼市进入大衰退时期，中国的房子严重过剩，房地产泡沫严重。在这样的背景下，房企除了倒闭，也没有第二条路可走了。