中国房地产业最近再起风波，开发商依赖购房者的预售资金，但监管收紧和疫情影响导致资金链断裂，停贷事件就像多米诺骨牌，正在对开发商、供应链、银行和政府造成一系列连锁反应。
继去年夏天的恆大违约事件后，中国房地产行业最近再起风波。房地产商迫切希望从疫情的影响中恢复，但停贷事件令情况变得更加複杂，从中我们可以看到房地产行业尚未走出困境，问题不仅在于违约方面。事实上，开发商面临的困境不是周期性的，而是结构性的。
此次危机的焦点是购房者，由于开发商依赖购房者的预售资金，但监管收紧和疫情影响导致资金链断裂。根据公开数据库披露的资讯，与商定的交房日期相比，开发商平均延迟14个月。截至今年7月底，这些停工项目涉及至少82.1万户，如果按首付比例30%计算，购房者的按揭贷款可以达到7,350亿元人民币，约相当于中国抵押贷款总额的2%。这些已经公布的建筑项目仅是停工项目中的一部分，如果按照最坏的情况估算，即所有烂尾项目的业主都决定停贷，那麽可能涉及逾期的住房按揭贷款将会达到2.3兆元人民币，占抵押贷款总额的6%。
骨牌被推倒 一系列连锁反应海啸般袭来
停贷事件就像多米诺骨牌，正在对开发商、供应链、银行和政府造成一系列连锁反应。停贷涉及的项目几乎都来自民营或违约的开发商，如恆大、融创和绿地等，这些开发商在信用和消费者信心方面均不乐观。事实上，在停贷抗议涉及的项目中，仅有32%已经超过了预期的交房期限。换言之，这说明购房者对新建筑项目是否能完成已经失去了信心，相较之下可能转向偏好现房。在这种情况下，十分依赖预售作为资金来源的开发商将面临较大压力，过去4年中（2018年至2022年），预售的比例已经高达86%。
由于市场情绪低迷，房价增长放缓，2022年房屋销售额下降幅度可能达到30%。这可能会影响开发商偿还债务和支付承包商款项的能力，如此一来，从上游材料到下游家电，整条供应链都是潜在受害者。
停贷潮无疑也会影响到银行的资产质量和偿付能力。2019年房企不良贷款率为0.7%，这个数字到2022年底可能会达到4%以上。不过，房地产贷款仅占银行资产的4.5%，相较之下，按揭贷款占银行资产比例达到11%，相关风险对银行影响更大。目前中国监管机构正在寻求缓解银行资产质量恶化的方法，例如国务院将设立房地产基金计划，首期将从中国建设银行获得500亿元人民币资金，不过代价是可能会导致建行核心一级资本比率下降。
购房者对开发商失去信心 难以轻易复原
此外，中国政府也将调动国家资源，确保未完工住房的妥善交付，从而避免停贷潮越演越烈。但停贷风波的症结在于购房者对开发商失去信心，难以轻易复原。在疫情影响和监管变化下，家庭更加偏好储蓄，而非房地产投资。2022年6月调查显示，即使按揭利率回到2017年的水平，也仅有16.2%的家庭预计房价会上涨，16.9%的家庭打算3个月内购房，低于2018年年中的36.5%和23%。这种情况下，只有中国政府采取强而有力的措施重建消费者信心，才有可能将浮现的冰山重新沉入水中，否则未来将会为中国和亚洲带来一系列负面影响。
首先，最普遍的影响是系统性风险加剧，在中国经济放缓的情况下加剧下行压力。由于房地产占中国经济增长的三分之一，这种困境的潜在影响会很大。事实上，在今年的馀下两个季度，甚至到2023年，房地产投资可能一直成为中国经济的拖累因素。
其次，房地产业可能越来越多的面向国有企业，逐渐改变民营企业占据主导的现状。一个迹象是，开发商建楼需要土地，正所谓“巧妇难为无米之炊”，但2022年迄今，国有企业购买土地的份额从2019年之前的40%快速增加到74%。这意味著民营企业高槓杆、快速周转的商业模式已经难以为继，国有企业有机会扩大市场份额，并从陷入困境的开发商那里购买廉价资产。
对于亚洲而言，中国经济放缓，意味著其进口可能会进一步下降，大宗商品出口国或地区对此感受会更加明显。由于国内房地产建设需求疲软，中国铁矿石进口量一直在减少。中国也在积累原油和天然气储量，很快地，我们可能也会看到这两种商品的进口下降。贸易情绪低迷可能会影响新兴市场，并对资产价格和信用利差产生外溢效应。
简言之，此次停贷危机及其对亚洲产生的经济影响，是值得关注的一个重要风险。中国房地产业大清理的代价高昂，对开发商、家庭、银行和国家来说都是如此。
0
