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中国最牛地级市,房价狂坠了

www.creaders.net | 2023-01-23 11:31:19  南北城市 | 0条评论 | 查看/发表评论

01 苏州楼市全线调整

没有人怀疑中国最牛地级市苏州的城市价值与潜力,就像没有人怀疑深圳一样。

但当房价水平远远超出城市价值和潜力所能匹配的高度,远远超出城市大多数居民本身的购买力的时候,跌势根本挡不住。深圳如此,苏州亦是如此。

在今年整体宏观大环境下,根据国家统计局披露的数据显示,70个大中城市中有90%的城市房价在调整。统计局采取的抽样调查法,其反映的便是全国的整体情况。70个大中城市选取的是4个一线城市,32个二线城市,34个三线城市。

一二三线城市调整如斯,遑论没有被纳入统计的绝大多数四线城市。

在整体调整的大背景下,苏州自然也无法置身事外。

成交量方面:

今年前11个月,苏州新房累计销售面积651万平方米,较去年同期下跌了近四分之一。

中国最牛地级市,房价狂坠了

二手房前11个月累计成交504万平方米,较去年同期下跌了17%。

中国最牛地级市,房价狂坠了

进入12月份以来,苏州成交量方面有所回暖,但整体仍在低位,最关键的是,房价跌势依旧在持续、

房价方面:

新房今年以来至今,打折优惠降价是普遍现象。苏州最新推出的35个楼盘仍是如此。

中国最牛地级市,房价狂坠了

逻辑很简单,开发商当下仍需要以价换量快速回血来应对自己的债务。

二手房价格普遍在调整。根据苏州楼市的梳理,苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式,其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖,同比下跌了75.3%。

苏州房价天花板的园区,跌幅最大的板块也超过了三分之一。

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02 苏州房价前世今生

尽管苏州今年的房价上演了全线下挫,但整体价格仍在高位。今年的跌幅相比于过去几年的涨幅,仍是小菜一碟。

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1998年,中国结束了此前的福利分房时代,进入了商品房时代。1999年苏州正式开始执行,当时苏州的市场价格是1680元/㎡,园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。

此后随着浩浩荡荡的城市化,尤其是2001年中国加入世贸组织迎来了全面经济快速发展。

在经济与人口推动下,中心城市的房价一路上涨。2003年苏州成交均价涨至3000元/㎡,园区的成交均价刷新至4400元/㎡。2005年均价涨至4500元/平方米。2007年园区价格冲到了7000元/平方米。

2008年受全球金融危机影响,有过短暂的调整,但后来随着“4万亿计划”推出,全国 楼市又精神抖擞了起来。

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从2009年至2019年,苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元,2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价,核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。

如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算,四五年时间苏州房价翻了一倍。

中国最牛地级市,房价狂坠了

2019年成为苏州楼市的一个分水岭。

那一年全国楼市整体都在躁动,仿佛又回到了2016年。苏州方面更是火爆异常,尤其是在当年的火遍大江南北的电视剧《都挺好》带动下,苏州的房子更是遭遇了哄抢,当时没有全款的实力,基本都得靠边站。

由于房价上涨过猛,特别是半个月里拍出了三个地王,最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策:

第一拳,2019年5月11日,苏州出台调控新政,新房重点区域限售3年,二手房重点区域限售5年,土地出让溢价不得超过25%等狠招。

第二拳,2019年5月16日补充新政,新房和二手房均需要取得房产证后,才能申请学位,且学位锁定5年改为9年,小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。

重拳之下,效果在2019年7月份显现,苏州房价开始转跌。

根据中国房价行情网数据显示,从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元,降了4240元,降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元,跌了1747元,跌幅为6.8%。另据中国房价行情网追踪的实时数据显示,2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%,位居内地跌幅榜第12位。

跌幅并不大,但整体转向的趋势已经形成。进入2021年,苏州房价维持在高位震荡,直到2022年,才进入了全面且力度较大的调整模式。

尽管今年苏州也多次出手放松限购进行托底,比如放开了外围区限购,只保留了核心区限购措施,而且核心区的社保要求也降到了6个月。之后,苏州更是直接放开了核心区限购,但第二天就被叫停了。

为了解决库存,苏州更是动用了政府力量,开启了商品房回购模式,也即政府花钱从开发商手中买房。

对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房,主要也是用于人才房和保障房。

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但从结果来看,在购买力整体缩水的背景下,显然没啥用。

03 苏州后市预判

在防疫放开,中央定调2023年全面发展经济的背景下,包括苏州在内的诸多热点城市,成交量有所回升是大趋势。

但反弹力度还有观后效。

经历了三年疫情,无论经济、收入还是心情,都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开,钱就能从天上掉下来。

尽管最坏的时刻已经去过,明年的经济和楼市肯定会比今年好,但无论经济还是收入,复苏过程仍是漫长曲折的。

毕竟疫情尚未结束,而且外部直接秩序撕裂得越发厉害。欧美日韩发达经济体进入了衰退,明年的外需出口不确定性仍在,所以最近才不断强调发展提升内需,刺激消费。

总之一句话,楼市的未来依旧扑朔迷离。

尤其是在人口已经转向的当下,楼市整体已经进入了黑铁时代,再也回不到过去的春风得意马蹄疾的年代。

在这种背景下,南方诸多与北方部分房价才开始调整没多久的中心城市,后续调整仍会持续,短期内不会结束。

对于苏州来说,正如本文开篇所说,没有人怀疑这座常年霸榜中国最牛地级市的价值与潜力,但苏州目前的房价相比于城市大多数居民的购买力,仍处在高位,泡沫依旧比较大。

一个在苏州拿着平均薪酬的人,一年不吃不喝只够买5.43平米。要想买一套标准大小的房子,需要不吃不喝20年左右。

中国最牛地级市,房价狂坠了

苏州楼市,短期内主流趋势,仍会是挤泡沫。

经历了梦魇般的三年,很多人都想明白了一些事情,健康快乐地过好每一天,比什么都重要。

公无渡河,公竟渡河!对于购房,有能力就买,没能力就租,千万不要再加杠杆去买房了。

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