一落千丈 中国楼市里的罗刹海市

　　两周前，中国住建部召集了四家房企到北京开会，分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们，还有三家施工单位和一家中介。

　　领导开篇点题，最近大兴调研之风，想听听企业讲讲各自情况。

　　万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例，说一线城市限价的最后，便宜的还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步，是时候全面放开各种限制政策了。

　　之前说过，最近两年楼市行情越来越像股市，牛市稍纵即逝，今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足及缺乏后续政策，最终只持续了一个月。到了6月份，北京和上海的二手房成交量，跌到了3月的一半左右。笔者的朋友子宜刚写过：京沪很多富人正在抛售豪宅。

　　除了一线城市，大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮，在会上有点激动。他讲了很长时间，越说越激动。他讲完，其他房企领导脑门冒汗，没再多讲了。

　　可能是巧合。这个会一开完，市场情绪和郁亮的心态一样，再一次被搞炸。

　　龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园，多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券，离兑付只剩两个月。而去年还在救建业的地产首富王健林，在7月11日到7月23日之间，卖了三次万达电影的股票，终于踩着点，还掉了万达4亿的美元债。

　　王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎，前几天发了张新专辑，里面有首叫《罗刹海市》，罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场，是聊斋的一个故事。歌里说，我们这个世界根本问题是：那鸡是驴，那个驴是鸡。

　　住建部会议结束一周后，7月24日，最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作的会议，出现了不少新提法。

　　地产人不关心其他的，他们只看到自2019年以来，每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的“房住不炒”消失了。新提法是：“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”

　　最漫长的一轮房地产调控，看来似乎走到了尽头。

　　一

　　2023年7月1日下午，67岁央行党委书记郭树清卸任。

　　一个多月前，随着国家金融监督管理总局成立，他已经卸任了中国银保监会主席。至此，这轮房地产调控的核心监管领导，告别金融街15号。

　　曾有记者问过他喜欢什么运动，他说：洗碗。只要我在家吃晚饭，就会去洗碗。洗碗运动员这六年的监管生涯，可以分为两个阶段，前半截是给p2p行业洗碗，后半截是给房地产洗碗。

　　2017年初，在山东当省长的他被叫回银监会，一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p，5000家p2p每年累计交易两三万亿，坏账率很高。

　　上任三个月后，他在第十届陆家嘴论坛上说：收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。到2020年3月，5000家p2p机构就剩139家，半年后，还剩6家，年底，他宣布p2p归零。

　　他忙着清理p2p的那三年，地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。

　　2015年底，化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。1月份，仅仅一个月时间，深圳房价暴涨52.7%；几乎同一时间，上海一套挂牌430万的老公房，一天时间里三次提价，最终挂牌500万；北京2月份首次土拍，郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。

　　这一年，上海人排队离婚，北京人排队买房，中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP的总量。

　　钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿，占全年中国各项贷款增加额的四成。沉浸在房价奇迹中的炒房客们，很少有关注到2016年“十一”前后的细微变化。

　　9月30日，北京发布京八条新政，宣布提高一、二套首付比例，随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大，但笔者当时写了篇稿子，标题叫：《这次调控，真的搞大了》。

　　第二年3月中旬，政府工作报告提出：遏制热点城市房价过快上涨。3月17日，北京市四部门联合出台新政，对首套住房实施“认房又认贷”标准，并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。此后，从北上广深等一线城市，到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市，再到环京、环深等都市圈，都迎来调控升级。

　　两个月后，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。又过一个月，各地逐步调高房贷利率。当年9月，监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。年底，国社统计说，这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施：目前，一线城市全部“认房又认贷”，非户籍人口购房门槛均提高至5年。

　　但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓，而是顺流而下，与棚改货币化一道，流入了三四线的洼地。碧桂园下沉三四线，“567”高周转战略（5个月开盘销售、6个月资金回笼、7个月达到资金收支平衡）成为开发商制式武器。恒大喊出了“万亿”口号，中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步，进入烈火烹油的三四线，然后稀里糊涂地，纷纷成为牛逼plus的千亿房企。

　　2022年8月，清华大学经管学院的魏杰教授在一次不公开的内部讲话中，提到了一些关键历史时刻。他说，财政对房地产依赖度为35%-55%，但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的，这种模式能持续到什么时候需要预判：内部报告估计2019年房地产到达顶峰，依靠原有模式，未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。

　　事实确实如此。2019年，有房企销售额可能悄悄突破万亿，只不过不敢公布。

　　房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月，房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时，银行39%的信贷流入房地产。

　　这是一个危险的信号。魏教授说：决策层发现，靠自我调节不可能了。

　　二

　　郭主席来了。

　　2020年8月，身兼银保监、央行两要职的郭主席在《求是》杂志上发表文章，其中一句话对房地产行业进行了最严厉的指控：房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

　　那个月，央行、银保监会针对房地产企业提出净负债率、现金短债比等财务指标限制，行业称为“三道红线”政策。这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场的调控。

　　“三道红线”的影响已不需赘述。它与之后到来的房贷两集中制度一起，几乎切断了房企境内的融资渠道，房企想借新还旧，不可能了。

　　2021年6月，仍是在那个对p2p宣战的陆家嘴金融大会，郭主席对房地产发出最后的警告：押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。

　　后来的事，大家应该还记忆犹新。各大重点城市，房贷大面积收紧或直接停贷，很多买房人贷款已排到半年以外。房企的经营性现金流也被切断了。没多久，恒大财富总部大楼被投资人包围，努力半年也没卖掉项目的许老板，还没违约就先暴雷了。

　　10月，有记者在一次国际研讨会上问中国央行领导，恒大事件是否有必要采取措施避免发生系统性风险？央行领导说：应对措施第一是要避免恒大的风险传染给其他房企，二是要避免风险传导至金融部门。

　　但事情发展脱离了预期。恒大之后，花样年、新力、蓝光、奥园……民营房企们一个接一个爆雷。

　　那年“十一”期间暴雷的花样年，成为第一个躺平的开发商。境外债从此也对中国房企关上了大门，尤其是绿档房企佳兆业的暴雷，意味着“三道红线”已失去参考作用。

　　民营房企往后的日子，都是类似的。旭辉林老板后来发过条朋友圈：融资不畅，销售额疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。

　　2022年年初，农历新年刚结束，央行把四大AMC机构都叫到一起开会，给他们开了两个大口子：暂时放松对AMC机构非金债、单一企业核心资本金等限制。

　　AMC不良资产业务可以分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。在所有非金业务中，地产业企业的项目利润最丰厚，说是收购房企应收账款，其实就是帮房企融资。

　　监管部门曾设下防线，限制AMC对房地产投资过分集中的风险。即单个项目投资不能超过资本金的5%。当年四大资管公司资本金都超过200亿，也就是单个项目不超过10亿。而实际上，有的AMC单个项目就能做三四十亿，隐藏了巨大风险。

　　2021年起，AMC机构集体被要求回归主业，四大纷纷压降非金不良资产占比，监管部门动不动就因为机构非金业务风险掏罚单。

　　央行放给AMC的两个口子，是明显的字少事大。当时临近暴雷的融创，甚至已经收到了一家四大AMC公司关于董家渡项目的融资并购方案，只等靴子落地。但央行会议的第二天，银保监单独把四大AMC叫来重新开了一场会：还是要谨慎。

　　因为没有明确细化的政策出台，AMC再也没有额度改变历史走向。融创再收到董家渡项目方案，报价已经低到不可思议。几个月后，情绪传到C端，断贷潮开始爆发。

　　三

　　两个星期前，恒大终于公布了延迟两年的财报，最重要的一点是，它的净资产两年间蒸发了8000亿。朋友包叔说，这些钱相当于2400头大象的重量。而恒大三分之一负债是金融负债。金融机构在其中受伤最深。还有大几千亿的供应商欠款，比如帮恒大卖房子的易居爆雷了，装饰供应商广田集团破产重整，上市公司文科园林由民营变国资。索菲亚、嘉寓股份、江湖集团、老板电器等一批主要供应商，也都深陷其中。

　　从2019年到2022年，房地产开发从业人数从210万下降到了170万，上下游产业减少了600万个岗位，影响全产业链1000-2000万人。笔者有个朋友从房企离职以后，去做了律师，前段时间在朋友圈看到他又接了一桩帮房企供应商要债的案子，他说：哪有什么一鲸落，万物生。

　　笔者还偶然认识了一个算命先生。这位先生说过去一年找他的人，主要都是前地产行业从业者，问的最多的是两个问题：我在下批裁员名单中吗？我什么时候能找到新工作？

　　上个月的财报季结束后，有机构统计了主要地产上市公司的债务。净负债率中位数从2021年底的76.5%提升至现在的85%；现金短债比中位数从1.05倍下降到了0.8倍：绿档房企比例从32%降至25%。红档房企占比从11%上升至25%。这组数据，还不包括恒大、世茂、奥园、祥生等一批当时未披露财报得房企，和蓝光等退市房企。

　　“三道红线”实施两年多，房企看上去更危险了。

　　前期急于求成的各项政策，到2022年，开始被放宽了期限。低能级城市陆续公开放松房地产调控政策，高层出台金融十六条，然后领导口中的灰犀牛被彻底扭转。

　　房地产，似乎又成为了支柱产业。只是市场还是不见好转。最开始的12家救助房企，后来变成了5家，最后不管第二支还是第三支箭，都没能救成示范房企旭辉。

　　中国人喜欢买房的习惯也扭转了。2022年，全年新增21万亿人民币贷款，其中人民币房地产贷款只有3.4%。这个数据在2016年接近45%——房地产终于去泡沫化了。

　　今年上半年，中国100多座城市出台了300多次房地产优化政策，前四个月平均每月60次。然后中指的数据说，百强房企销售总额3.56万亿，同比增长：0.1%。每个地产人都感受到了统计局的温差。很多地产商都说：这可能是有史以来最差的一个7月了。

　　连险资房企的远洋都谈展期了——这意味着行业风险向半国企蔓延。房企股价再次被带崩。

　　前段时间，经济学家，国务院参事室特约研究员姚景源说，当前中国经济面临的最大问题是需求不足：下半年不能再让房地产拖累整个国民经济了。

　　四

　　7月27日，国社发布消息说，住建部部长在最近召开企业座谈会上说：要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　这场企业座谈会，就是那场郁亮很是激动的会议。在房企高层看来，住建部真正关注的重点是后半句，前半句他们只是给其他部门提建议。

　　经济观察报说，今年下半年开始，22座主要城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率方面拥有更大的自主裁量权：但一线城市仍需保持定力。

　　一家国企开发商高层说此次政策的主基调是，通过行政手段让二线城市再延续几年房地产的使命，一线仍以调控为主，保住高地。放开一线城市一直被视为压舱石政策。一家北京销冠项目负责人判断，现在就算北京政策彻底放开，可能也只会好几个月。

　　前段时间，杭州最当红板块奥体核心入市的潮展云起，232套房源，中签率11.1%。入围结果公示前，有销售给客户提前透露消息说，可以期待下，潮展不限售。客户反倒发愁了：说还不如限售。

　　限售、限购等政策在最恶劣的环境下，反而成为了楼市的兜底政策。就像深圳的指导价政策，很多网红板块因为有指导价兜底，才未彻底崩盘。

　　北京这种一线城市，政策很有可能做些微调，但短期内大概率不会全面放开。比如，折腾了半年的远郊区房山，关于不认贷的政策申请，据说上报很久了。

　　核心的二线城市，接下来应该会迎来窗口期。网传的一份文件显示，最高层会议召开这天下午，长沙市住建局和各部门相关负责人，在市政府开会讨论交流，全面取消房屋限购限贷政策。

　　有在房企的朋友判断：核心二线城市还有阶段性机会。

　　统计局说中国2022年新房销售13万亿。粗略统计了一下，四座一线城市占了1.88万亿，18座二线城市保守估计有3.5万亿。这还是一个很大的量。

　　无论如何，这轮长达六年的调控，到结束的时候了。

　　从2016年的一二线调控开始，到今天一二线放松调控结束，一路疯狂、惊险、痛苦，很多参与者，从房企、地方城投、供应商、金融机构，再到购房客和地产从业者，开始为残暴的欢愉买单。

　　一家幸存的头部房企领导，至今还心有余悸。上周他说，如果自己不裁员、不收缩投资，现在可能也倒下了：能活下来真的非常幸运……

　　很多参与者已经身心俱疲。一些企业经历数年挣扎，变卖资产还债，依然难逃破产命运；一些购房者掏空六个钱包，买了一套维权多年还一直烂尾的房子……他们失去的，是信心；现在最稀缺的，也是信心。

　　最近，一直在看关于大萧条的资料。大萧条不会自己过去，需要无数人的努力求生，需要从上到下，心往一处想，劲往一处使，才可能走过去。刀郎最近发行的《罗刹海市》里，提到了大哲学家维特根斯坦。维特根斯坦曾经把哲学思考比作潜水：人在水中时，天生就有上浮的趋势，只有通过努力才能达到水底。