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万科一直被视为中国最优秀的房地产企业,但是,随着楼市持续下行,万科的债务危机也开始浮出水面。作为国内房地产业的一面旗帜,万科如果最终也扛不住债务危机,对房地产市场将带来深远影响。
万科的债务压力其实由来已久,过去两年,万科的股价大跌70%,其实就已经反映出了市场对万科的看法。
去年以来,关于万科债务危机的传言一直不断,不过,最近还是由穆迪公司正式揭开了万科债务危机的盖子。
事实上,万科是国内房企当中最早意识到行业风险的企业,早在2018年,当时万科的掌门人郁亮就表示,房地产行业的转折实实在在到来了,并且喊出了“活下去”的口号。没想到的是,虽然早就意识到了风险,但万科最终还是走到了债务危机的边缘。
那么,万科的债务压力到底有多大呢?
先来看看万科的整体资产负债情况。万科的总资产为1.65万亿元,其中负债1.24万亿元,看起来还没有到资不抵债的程度,比如恒大,总负债远远超过了总资产,已经处于严重资不抵债的破产状况。和恒大相比,万科的资产负债状况还是要好很多,但这只是表面。
图|视觉中国
房地产企业的负债是实实在在的,但是资产规模有很大的水分,尤其在当前楼市下行背景下,房地产企业的实际资产要大打折扣。比如恒大被清盘,相关机构测算债权人实际回收资产可能只有3%。万科的资产规模如果按照8折来计算,资产和负债规模基本相当;万科的资产如果按7折来计算,资产规模低于负债,处于资不抵债。
对于万科而言,更大的压力在于那些即将到期的债务。公开数据显示,2024年是万科的偿债大年,万科境内外的债券余额超过800亿元,其中一年内到期的超过300亿元。除此之外,还有一些金融机构的借款也将陆续到期。以此预计,万科年内到期的债务应该接近400亿。
《上车家族》剧照
那么,万科的资金状况如何呢,是否足以应对债务偿还压力?
万科的账面资金大概有1000亿元,扣除600亿元左右的预售监管资金之后,万科能够动用的资金大概有500亿元。当然,万科的这些资金不可能全部用来偿债,还要维持公司的正常运营。通常而言,一家公司的现金对短期债务的覆盖要至少保证在2倍以上,才能算得上债务安全。目前万科的现金对短期债务的覆盖率勉强超过1倍,这就意味着仅靠现有资金,万科很难实现对到期债务的足额兑付,换而言之,也就是债务违约的风险越来越大。
图 | 视觉中国
对于万科而言,既要维持公司的正常运营开支,又要偿还大量到期债务,万科的现金储备就开始显得捉襟见肘。在这样的背景下,万科不得已开启了“卖卖卖”的模式,将旗下大量优质资产打折出售。
最引人瞩目的是,万科最近将上海七宝万科广场打7折出售,回笼资金约24亿元。上海七宝万科广场一直被视作万科最赚钱的商业项目,万科此次打折出手,也可以想象债务压力之大。在大量出售优质资产之后,万科暂时避免了债务违约。万科最近一笔3月11日到期的美元债,金额6.3亿美元,万科顺利偿还。
除了手中还有优质资产可以变现,万科还有一大优势在于实力雄厚的大股东背景。万科大股东深圳地铁集团,被誉为全国最赚钱的地铁公司,而深铁集团背后,站着的是深圳国资委。和恒大、碧桂园不同的是,万科的国资背景,也能在一定程度上帮助万科对抗债务压力。
去年11月,当时在回应万科债务压力时,深圳市国资委就作出表态,“如有需要或遭遇极端情况,有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”
随着最近万科债务压力浮出水面,万科的大股东深铁集团开始拿出真金白银,在3月15日认购了10亿元左右的相关基金向万科输血。
图 | 视觉中国
虽然有来自大股东以及其他多方面的支持,但万科想要真正度过这场债务危机,最终还是要靠自身的造血能力,而在当前房地产下行的大背景下,这恰恰是万科最大的短板和挑战。
最近几年,随着房地产市场快速下行,即使是万科,业绩也遭遇了巨大冲击。2020年,万科的合同销售额还高达7000多亿元,但是到了2023年,万科的合同销售额只有3700多亿元,几乎腰斩。进入2024年,万科的合同销售更是加速下跌,前两个月的合同销售额只有300多亿元,同比大跌超过40%,其中二月单月的销售额同比大跌53%。
对于高杠杆的房地产企业而言,维持现金流最重要的就是快速销售回款,唯有如此才能避免资金链断裂。当销售额断崖式下跌,而到期债务又越来越多,万科想要避免债务违约,难度自然也是可想而知。
今年“两会”期间,住建部部长在回答房企债务问题时表示,“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企,要按照法治化、市场化原则,该破产破产、该重组重组。”
《蜗居》剧照
话音刚落,万科的债务危机就浮出了水面。现在人们关心的是,如果万科的债务危机继续升级,是否也会“该破产破产,该重组重组”呢?
恒大和碧桂园出事,人们会认为主要是这两个“坏孩子”自己的问题,但是如果公认最优秀的万科也出事,人们可能会认为问题不只是在房企自身。如果连万科都被债务危机冲垮,可能会引发更大的恐慌。
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