上海楼市保卫战：保得住吗？

　　“传统豪宅区”浦东联洋的仁恒河滨城，一套151平的三房，21年年底成交价是2520万，到了去年年底，成交变成了1420万。仁恒河滨城单价从9万多飙到17万，再从17万回到10万，只用了两年。

　　中国一半基金经理在上海，上海一半基金经理住河滨城。赚了点钱的金融从业者，砸锅卖铁都在这买套房。疫情期间，河滨城业主自发编制防疫指南上过新闻头条，被称为：“人类理性之光”。

　　上个月，上海最受关注的一套房子，在陆家嘴的世茂滨江花园，一套312平的房子，经过半年的不断降价后，以2450万卖掉，带两个地下车位。这个纯正的黄浦江边的“豪宅”，好楼层的房子，单价到了八万以内。

　　2月份，另一套世茂滨江花园地区的房子，挂牌的单价到了七万多。陆家嘴和联洋之后，最新崛起的大虹桥也撑不住了。一套虹桥正荣府的房子，买入价670万，卖出价460万。千人摇的蟠龙天地，挂牌价也进入亏损基准线。

　　一个板块，一个2000万人城市的房价体系，往往就靠几套房子维系着。

　　就在刚刚，上海新天地板块的中海顺昌玖里，512套房子全部清盘，销售额超过200亿。 这个套均4000万元的项目，被寄予了全村厚望，是上海目前无可争议的最好地段的新楼盘。在眼下的市场氛围中，这样的表现堪称奇迹了。

　　接下来的一两个月，上海楼市的考验才真正开始。

　　接下来，滨江凯旋门、黄浦源别墅、融创外滩，保利世博，徐汇滨江启元等项目还会继续推出，总价普遍在3000万-5000万之间。他们有一个共同的名字：“上海核心资产”。

　　保守估计，这批新盘的总数，在1500套左右。要知道，从过去十年的数据来看，上海每年卖掉的2000万以上的豪宅，也不过1000套左右。 这1500套蓄势待发的新房，与周边二手房的挂牌价，有几万元的倒挂。

　　放在两年前，这些房子一定是秘而不发。连售楼处的门都不知道朝哪边开，茶水费、装修包更是随心所欲，能买到就谢天谢地。但现在，这些项目的销售普遍都“不敢太过乐观”。

　　这几年来第一次，大家心里开始隐隐担心：上海的有钱人要不够用了。可以说，这1500套房子，是上海楼市在打的一场保卫战。

　　这几个项目如果超额认购，开盘售罄，那证明上海楼市购买力完全充足。当然，有一点小小的代价，豪宅二手房客户会被吸干。

　　在上行市场，是新房向二手房看齐；在下行市场，是二手房向新房看齐。如果这些项目反应平平，尤其是入门级客户不足，那说明上海的楼市，将后继乏力。 因为根据统计，接下来上海2500万以上等待入市的新房：还有两万套。

　　这场房地产保卫战，上海无疑算是最好的战场。

　　相比北京，上海落户相对容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相当；相比杭州等新一线城市，上海对于土地的供应还算节制。上海的市场化、国际化，都是这场保卫战重要的背景，结果也不仅仅关乎上海——“上海的豪宅，是中国楼市最后一块遮羞布了”。

　　二

　　去年的这个时候，房地产有了烈火烹油的苗头，笔者曾写了一篇文章担心后续走势。结果，小阳春确实仅仅持续了一个月——出政策和谈恋爱一样，都讲究顺坡下驴。

　　今年1月底，上海接连放松了限购政策。 先是五大新城中的青浦、奉贤借人才政策，变相放松限购资格，之后更是放出“大招”，外地户籍的单身人士，在时隔12年之后，终于有了在上海购房的资格。虽然仅仅是外环外。 要不是这次放松，大家都不知道，原来在上海，单身的外地人是不能买房的。 上海2400多万常住人口中，三分之一是非户籍人口。

　　但就这么重磅的炸弹，落地后一个月，上海房地产的成交量没有任何波澜。 2月份的数据，哪怕刨去新年前后的十一天（2月8日-2月18日），上海二手房日均成交330多套，仅仅是去年同期的一半。 到了三月，二手房成交量终于迎来“井喷”，总成交量奔着两万套而去。大家奔走相告，但买卖人都知道，这是一个以价换量的小阳春。放下身段的房东，是最大的功臣。

　　刚刚上市的第三批新房，豪宅价格普遍涨了3万元/平米。新房涨价，市场的第一反应不是二手房跟涨，而是欢呼：倒挂红利结束。

　　这次小阳春甚至出现了一个苗头——平移置换。卖掉1500万的三房，一般来说是为了置换2000万的四房，但这一轮，很多人的选择，是仍然换1500万的四房。 他们不愿意背更多贷款了。笔者的好友兽爷说，单身能买房不是什么好现象：以前好歹还有六个钱包，现在只剩三个钱包了。

　　三

　　上上周，有人在上海市人民政府官网投诉，称“广州、深圳、香港全面取消限购，大量人才资金转投那里。本人认为，上海应该与其公平竞争，立即调整限购政策……”

　　房地产调控已经十四年，到了需要重新审视的时候了。

　　看了看当年的讨论，从政府到专家，底层逻辑是这样的——土地是全体人民共有的资源；一个人拥有的房产越多，其占有的社会资源就越多；有没有发现，限购的经济学逻辑，和计划生育的逻辑，如出一辙。

　　事实上，当年限购就是和计划生育作类比的。有人提出，超生需要交社会抚养费，炒房买房囤房，当然也要受约束。有专家明确说了，限购的意义：让居民像“计划生育”那样，实行真正意义上的“计划购房”。

　　当年，为了树立限购的理论正当性，有两个发达国家的故事被反复引用。 第一是韩国总统卢武铉没有首尔户口，不能在首尔买房，退休后也只能回老家；第二是澳大利亚对外国人买房，也有严格的限购政策。但其实仔细追究就知道其中的bug——韩国限购针对的是公务员群体，是为了防止他们腐败；澳大利亚针对的是外国人。

　　计划生育带来什么，大家现在都亲眼看到了。十年前，中国人口学会会长曾经预测，如果全面放开二孩，中国每年出生人口峰值将达到4995万。一年后，国家决定放开二孩，之后，中国的出生人口不仅没有迎来峰值，反而一泻而下，从1883万，降到了现在的900多万。

　　现在，生孩子不再需要交社会抚养费，反而变成了侠之大者了。大约两周前的会议上，领导宣布，房地产政策应出尽出：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

　　无论从现实还是理论，14年前开始的限购，都到了戳破的时刻了。不能一边掐着病人的脖子，一边又说必须全力抢救病人。

　　限购的底层逻辑，也需要像生育一样，需要彻底辨明：多买房子，到底是占国家的便宜，还是为国家做贡献？

　　限购的初衷是为了控制房价增长。但14年来，上海新房的套均价格从260万“仅仅”涨到了759万。这还是在上海土地供应从中心转向郊区的背景下。

　　限购是让更多人有房子住，但现在却有一个更坏的消息：没有“更多人”了。 根据上海卫健委2022年的数据，上海的整体生育率为0.7，房价越高的地方，生育率越低。房价最高的黄浦区，生育率更是低至0.48：“低过香港和韩国，几乎是全宇宙最低了”。