涨跌随意！武汉楼市，妥协了

01

武汉，也打开跌停板了

武汉，也取消房价跌停板了。

根据财联社报道：

日前“武汉城市留言板”有业主反映，万和光谷项目存在大幅降价行为，并请相关部门监督，其表示“2022年上半年开盘，备案价2.3万元/平方米，打完折1.9万元/平方米的万和光谷，目前售价为1.2万元/平方米，降价幅度之大是否合理？后期又是否可以如约交付？”

而武汉市东湖新技术开发区自然资源和规划局给出的回应是：

项目降价主要是因为企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给了施工方，近期施工方为了回笼资金，将工抵房进行低价出售，最高降价达6000元/平方米。

企业根据市场状况调整商品房住房价格属于市场主体自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。

这则回复立刻引起了网友们的关注，于是关于武汉取消限跌令的讨论，火速出圈。

要知道，去年武汉有多个楼盘因为降价被老业主们举报，最终楼盘被封盘。

比如去年10月份，位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房，遭遇老业主们维权，售楼部自行歇业一周，并发布致歉声明，活动期间成交客户，将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。

去年11月份，位于武汉东湖高新区（光谷片区）的伟星光谷星悦广场，因为降价过多，被老业主们维权，被喊停。

如今武汉态度的转变，可以理解为对现实的妥协，毕竟当下的房价下降趋势，已经不可阻挡。

同样对现实妥协的，还有很多。

今年5月24日，河北省保定市人民政府回复购房者反映的房企降价损害自身利益的留言时称，商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格，购房者与开发商可协商确定每套房屋的最终销售价格，纳入买卖双方合同约定。

近日，郑州市更是发布了《关于取消商品住房价格指导的通知》，直接取消了限价：

经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

据不完全统计，2024年至今至少已有11个城市取消或放松限价，如沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。

02

武汉楼市，妥协了

从当初上百个城市开启限跌，到如今越来越多的城市取消限价，打开跌停板，背后是对现实的妥协。

当初开启限跌令，无非是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。

保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。

然而三年过去了，限跌令并没有达到想要的目的。

第一，房价依旧在不断下调。

国家统计局披露的数据显示，5月份70个大中城市二手房价格，无论环比还是同比，无一城不降。

6月份，70个大中城市，新房环比下跌的城市65个，同比下跌的城市68个。二手房环比下跌的城市66个，同比则仍是集体下跌。

其中，武汉二手房不仅同比跌幅第一，环比跌幅也位居第二。

第二，土地收入不断下降。

限跌令阻碍了房企的销售渠道，让房企无法回款，带来的结果便是，房企不断出清，与此同时房企根本无暇、无能力去拿地。所以造成了全国卖地收入直线下降。

2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

财政部数据显示，2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。

房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。

如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

房企选择大幅降价，都是没有办法的办法。

在之前的文章中我强调过，房企从来都是能赚你1万就绝不赚你九千九，能让他们让利，只有一个原因，现金流出现了问题，需要快速回款。

限跌令，不仅阻挡不了开发商明里暗里地降价，还会削弱当下的市场流动性。

没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。

接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

楼市最怕的就是陷入僵局。

03

武汉房价为何不扛跌

话题回到武汉身上。

武汉万和光谷项目，从去年备案的2.3万元/平方米到打折价1.9万元/平方米，再到如今售价1.2万元/平方米。

其背后反映的是武汉整体房价在快速下挫。光谷是武汉上一轮牛市期间的最热门板块之一，大批外地投资客组团进入武汉，疯炒光谷。

然而如今退潮之后，价格被打回原形，是意料之中，也是情理之中的事情。

关键问题来了，武汉为何这么不扛跌？

这一轮调整的中心城市中，武汉算是调整比较早的一个，也是房价调整幅度较大的一个。

作为GDP位居全国前十、人口位居全国前十、综合实力位居中部第一的城市，武汉为何这么不扛跌？

两个因素，一个客观的，一个主观的。

客观因素就是，全国都在跌。

国家统计局披露：

1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。

而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。

去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米，今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元，今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。

商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米，销售额跌破了5万亿元。

按照这个趋势，今年结束，房地产销量大概率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平方米，销售额跌至9万亿。

房价方面，国家统计局披露，6月份一二三线城市，无论新房还是二手的，无论环比还是同比，都在跌。

主观因素方面：

第一，海量库存，是武汉挥之不去的因素。

先看武汉官方披露的数据。

武汉官方数据显示，2022年10月的时候，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。

武汉住更局的去年年中数据显示，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。

之后武汉官方就没再披露库存量数据。

只能看机构披露的数据了。克而瑞披露的最新数据显示，6月末武汉的商品住宅库存量1638万平方米，位居全国第二，仅次于成都。去化周期26.1个月。

以上只是狭义库存，广义库存远不止这些。

狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。

这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。

我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。武汉的广义商品住宅库存量也在9000万平方米之上，位居全国第二。

此外，武汉还有26.55万套的二手房挂牌量。

葛找房网数据显示，截至8月7日，武汉各个区二手房挂牌量有效房源265501套。

新房与二手房加在一起，有40多万套的库存量，够消化一壶的。

如此庞大的库存量，让武汉已经成为了一个供大于求的买方市场。

第二，人口竞争力不再强悍。

更关键的是，过去三年，武汉的人口竞争力并不强悍。

2021年由于前一年疫情与人口普查叠加导致数据误差，以至于2021年武汉常住人口增量高达120.12万，这是一个数据误差，本号在之前的文章中多次强调过，那一年武汉真实的常住人口增量应该是20多万。

2022年武汉常住人口增量为9.01万人，增量位居全国第八。去年只增加了3.65万人，增量掉出前十，位居全国第22位。

第三，收入不强。

前不久，吴晓波频道发布了一篇《“王妈”塌房背后，是武汉大学生的就业困境》，揭开了武汉就业与收入的面纱：

每年100多万的大学生并没有让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年轻人的青春在茫茫劳动力市场中不断贬值与挣扎。

当你滔滔不绝地向面试官讲述原子弹构造原理或倒背《滕王阁序》时，结果一句“底薪4000，大小周”，你立马傻住了”

这样的局面，武汉如此，中西部其他主要城市，如长沙、成都、重庆、郑州、西安又何尝不是如此？

所以，本号一再强调，本轮房价调整的根本逻辑，是大多数城市房价远超城市本身的支撑力、远超城市居民本身的购买力。