租金大跌，才刚开始…

01

1179万毕业生带不动租房市场。

每年的这个时候，租房市场最热闹。

因为，毕业季等于租房季。

一批批大学生走出校门，即将展开新的人生，而展开人生的第一步便是从大学宿舍到出租屋。

光是这一小步产生的能量，就能让好多房东、中介安逸好长一段时间。

不过，今年的租房市场很悲观。

关于1179万新生力量对市场的作用，相关的租赁市场报告中是这么说的：

与往年相比，今年毕业季的租金涨幅较小，毕业生并没有带来更活跃的租房市场。

嗯，把这创下历史人数新高的毕业生扔进租房市场里，水花都没激起一个。

租房市场到底有多惨淡？

咱们来看看下面的数据。

今年6月，全国大中城市租金挂牌均价同比下跌1.82%。

不止是6月，今年上半年的租金同比去年，基本都在跌。

好嘛，报告中说的租金涨幅较小原来也是托词，

真正的市场还要更惨一点。

一二线城市表现也很差。

一线城市，租金同比连续下滑12个月；

二线城市，租金同比连续下滑了8个月。

和房价一样，租金也一直在跌。

跌到了什么地步？

以上海为例，今年6月，上海平均租金与房租收入比均降至2019年以来的历史新低。

上海尚且如此，其它地方只会更差。

同时，出租房的去化周期也在拉长。

根据贝壳研究院数据显示，全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天。

降价也难租，这是当下租房市场最真实的写照。

以上，为宏观层面的整体数据，下面咱们再看一看微观市场。

先来看一下我们最头部的城市——上海。

长宁40㎡一居室老破小租金从4300元/月降低至4000元/月；

普陀近长宁地带换房，租金从4200元/月降低至3600元/月，面积大了约7㎡；

静安区三年前租12000元/月，现在8000元/月拿下；

海伦路地铁站三居6500元/月降至5000元/月。

降幅区间从10%内到33%。

和上海房价跌幅有得一拼。

再来看杭州的情况。

五常地铁口从5000元/月降至4000元/月；

九堡89㎡三房从5300元/月降至4800元/月；

领航城高点租9000元/月，如今降至6000元/月。

杭州的租金降得也挺凶，跌幅大的超过了30%。

从租金降幅来看，全国各地的房东少则每月出租收入要少个几百块，多则几千块。

当然，这还仅仅是最小化的损失。

如果算上空窗期，那么这个数字还得往上提一提。

按照现在这个行情，空关的房子挂个一两个月都是常态，也有不少房东经历过3个月以上的空窗期。

也就是说，这一年下来，房东的收益能减少二三成。

这就是当下的租房市场，真的和二手房市场成了手拉手的好兄弟，苦得房东在遭受房价下跌的冲击后，还得再承受一波又一波的租金下降。

02

供需两端的痛。

最直接影响租房市场的，那一定是供需关系。

供应端，租房市场内外的压力都很大。

十四五期间，我们要筹集870万间保障性租赁住房，解决2600万人的住房困难问题。同时，各大城市还有公租房、人才公寓等等福利性质的住房——

天量的保租房把租金狠狠地打下去了。

保租房的价格战主要就集中在一二线头部城市。

以保障性租赁住房为例，北上广深四大一线以及杭州、成都等头部二线城市共计需要筹集到400多万套保障性租赁住房，直接占了总目标的一半。

分配到各个城市的KPI，基本都是二三十万套。

一个城市多出二三十万套价格实惠的出租屋，租金压力有多大？

如北京出租房挂牌量差不多在10万套，但是年均新增保租房差不多有3万套。

市场供应猛增了3成，租金自然就下去了。

除了保租房以外，新增的个人出租房源同样很多。

如杭州，过去一年的新增租赁房源环比大涨23%。

这些新增的租赁房源哪里来的？

一、交付的新房。

前两年行情好的时候，市场上卖了不少新房，而这些新房正是在这两年集中交付。

像杭州，过去一年，交付了超10万套新房。

杭州新房的出租率大约在10-15%，那么新房共计能给租房市场增加1-1.5万套新房。

二、由售转卖的二手房。

这个大家都能理解，部分房东由于接受不了房价的大幅下跌，索性就不买房了。

这些撤下二手房平台的房源为了避免空置，很多一部分就会流入租房市场。

从具体数据看，截至2024年二季度末住房租赁企业已开业门店数合计3577个，环比涨幅10%，同比涨幅27%；开业房间规模合计约104万间，环比涨幅3%，同比涨幅22%。

当下租房供应端的局面用一句话来形容：

厮杀得相当惨烈。

反观租房需求端，大家都躺得相当平。

首先，租房需求在减少。

需求的减少大致可以分为两类：

一、从租房到买房。

当房价跌到一定地步的时候，激发了部分租房群体的购房需求。

比如前一阵子疯狂成交的老破小，很多年轻人都在买。

核心原因有两个。

一是房价够低，年轻人们终于付得起首付了。

二是租金可以覆盖月供，与其给房东打工，不如给自己打工。

二、工作变动退租。

这个就很好理解了。

由于市场就业情况的并不理想，许多人索性就回老家躺平了，随之也就没有了租房需求。

据统计，今年上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%。

其中，北京和上海等城市同比跌幅高的能接近20%。

其次，租房需求在降级。

根据我爱我家的数据，接近一半的打工人只接受房租占总收入的10%以下，还有35%的人接受房租占总收入的10-20%。

而在去年，还有近9成租房群体希望将每月的房租支出控制在月收入30%左右。

关于租房这件事，大家比过去更不想多花钱。

造成这点的原因很多。

比如说工作降薪、二房东做的串串房、房东提灯定损……

有的年轻人甚至为了租到更省事更便宜的房子，直接租了套毛坯房。

此风潮之下，“租更便宜的房子”显然成了更多人追捧的生活理念。

这就是当下租房市场的大致情况。

卷到飞起的房东碰到了躺平到极致的新一代租客——

租金必然是要跌的。

03

相比房价，租金更看不到希望。

照这么个情况下去，租房市场是真的一点都起不来。

注意，这里特指刚需市场。

前文已经说过，租房市场每年都在遭受天量的保租房冲击。

保租房是一个持续性的计划，现在会建设，以后仍会接着建设。

我们现在知道的保租房建设方式已经五花八门，除了新建以外，还有国家队购房的商品房、厂房写字楼城中村的改造……

保租房的量以后不会少。

未来的刚需租房市场，保租房的占比会相当高。

对于刚需而言，租房最看重的便是价格。

保租房的租金一般是市场价的9者左右，普遍会比个人出租房源便宜。那么对于刚需而言，没必要绕过保租房去选择租金更贵的房子。

换句话说，刚需市场的租金会被保租房压得死死的。

同时，各个城市还有各种配售型的保障性住房。

这是一种物美价廉的房子。

比如，最近杭州的亚运村共有产权房卖得相当高热闹。

该小区位置相当好，处于亚运村核心，地铁商业步行可至，但房价却低到离谱。

周边的房子卖七八百万，而这个小区首付估计也就二十来万。

当然，目前共有产权仅限于市认定人才购买，但将来会随着配售型保租房的增加，条件也会逐步放开。

此外，前文所说的老破小，在大降价之后，越来越多的人都有能力上车了。

这就是我想说的第二点。

当刚需买房子逐渐和租房子一样容易时，租房市场的需求会大大减少。

所以，刚需市场的租金以后会大概率会稳定在较低的水平。

因为租客们的选择实在太多了。

他们既可以选择保租房、各种打骨折的小区，又可以攒几年前上车配售型的保障性租房、老破小……

对此，大碗可以给出一些建议。

如果你是租客，可以同房东讲讲价。

只要你不拎着十几米的大砍刀，相信房东会欣然接受。

同时，也可以关注些保租房、公租房的信息，说不定你就能找到物美价廉的好房子。

如果你是房东，你的资产配置应该要调整了。

首先，像什么手持七八套老破小能带来稳定现金流的战略，一定要谨慎。

手持老破小却是能有稳定的现金流，不过可能会低得很稳定。

其次，避开同质化、过时的标的。

从户型上讲，保障房普遍是一两居，那么想要高租金，就要尽量避开两居室的住宅；

从装修上来看，过时的装修同样租不出价格。

尤其是在二线城市，许多改善型租客更愿意租新小区，并为此付出溢价，相反老小区既不好租，又很难租出高价。

这个时候很多房东往往会重新装修后再出租。

最后，可以关注一下海外资产的租售比。

说实话，国内的租售比真的不高，即便现在房价跌了很多，但许多城市的租售比都不到2%。

而在海外市场，很容易就能找到租售比在3%，甚至3.5%以上的优质标的。

房价、租金遭受双重暴击，理财利率不断下降的时期，相信大家都想要一份稳定的现金流。

当下买房子的朋友都有一个共识，那就是希望自己买的房子能够带来优质稳定的租金。

这份租金可以是为了今后的养老做准备，可以是为了下一代的成长做保证，可以是资产的分散配置……