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最近,中原地产发布了《2024年7月北京房地产市场报告》。
报告内容涵盖了政策变化、土地交易、新房和二手房市场表现、商办市场情况、以及对未来市场的趋势展望等。
报告还披露了新房和二手房市场详实的成交数据,以及成交结构的变化,数据过多,我尽量简化。
1
7月北京新房市场共成交3088套(非网签数据),套数环比下降3%,同比下降19%。
成交均价为57690元/㎡,环比下降15%;成交金额为224亿元,环同比均下降了20%。
2024年1-7月,全市共成交新房18090套,套均126平米,套数同比下降40%。
成交均价为58485元/㎡,同比下降4%;成交金额1333亿元,同比下降40%。
五、六环间的成交占比最高。
分环线来看,7月新房市场五、六环之间的成交套数占比达53.5%,较上半年提升2.6个百分点,且近两年持续走高。
四、五环之间成交套数占比达12.6%,较上半年提升0.7个百分点,占比连续3年上扬。
三居成交占比继续走高,两居持续萎缩
分户型来看,7月新房市场三居成交占比达53.4%,较上半年提升0.7个百分点;两居占比持续萎缩,较上半年回落1.2个百分点。
三居成交的主力面积段为100-120㎡、主力总价段为400-600万。
其中,90-100㎡产品的成交占比达16%,较上半年提高2个百分点,创历史新高,600-700万产品成交更活跃。
70-80㎡产品的成交占比为7%,较上半年减少2个百分点,创历史新低;160-200㎡的改善产品占比有所提高。
2
再来看看二手房市场的数据。
7月全市共成交二手房15575套,套数环比上涨4%,同比上涨60%,创近16个月以来的网签新高。
2024年1-7月,全市共成交二手房成交90355套,套均89.7平米,套数同比下降4%,降幅继续收窄。
两居占比超五成,并持续增加
分户型来看,二手房成交仍以两居为主,两居成交占比为56.7%,较2023年上升1.8个百分点。
一居占比为18.6%,较2023年下降1.7个百分点。
90平以内面积段的成交占比近七成
2024年1-6月,二手房成交主力面积段为60-90㎡,占比为41.7%;
其次为60㎡以下面积段,占比为26.4%,两者累计占比68.1%,为二手房市场的绝对主力。
150㎡以上各面积段产品的占比,均有所回落。
500万以内低总价成交占比近七成
2024年1-6月,二手房成交主力总价段为300-500万,占比为35.2%;
其次为300万以下总价段,占比为33.9%,较去年大幅增加10.4个百分点,两者累计占比69.1%。
500万以上各总价段产品的成交占比,均有所回落。
3
从新房和二手房展现的数据中,我们不难看出,今年北京二手房市场的整体表现,要大幅好于新房,最近三个月的成交量更是持续走高。
原因很简单,经过近一年的大幅调整后,市面上出现大量“优惠力度”超过新房的低价二手房,并且地段、配套各方面都要比新房好,所见即所得。
而新房地段不占优,又有“指导价”限制,调整价格有底线,吸引力也就大幅小于二手房了。
新房和二手房本就是“命运共同体”。
在楼市上行期,他们可以相辅相成互相抬轿子,而在目前存量竞争“你增我减”的下行市场里,就会演变成相爱相杀。
其次,626新政的效果巨大。
6月26日,北京出台新政,将首套房首付比例降至20%,首套商贷利率从3.95%降至3.5%。
以一套500万总价的房子为例,之前由于普宅和首付比例限制,首付基本要一半以上,现在只需首付100万就能上车。
购房门槛大幅降低后,确实释放了大量刚性购买力,从新房和二手房的成交结构里,可窥一斑:
新房五、六环间的成交占比增至53.5%,主力面积段为100-120㎡、主力总价段为400-600万。
二手房的刚需两居成交占比提升至56.7%,90平以内成交占比高达68.1%,500万以内总价的成交占比高达69.1%。
但在总需求不变的情况下,刚性需求的增加,就意味着其他需求的减少,目前市场又陷入了另一个怪圈:
存在需求断档的现象。
这里的投资需求是宽泛概念:如改善豪宅、二套购房、暂无自住需求的购房,其实也属于追求资产保值增值的变相投资需求。
为什么会出现需求断档的现象?个人觉得主要由三个原因造成:
1、不少购房者认为目前的利好政策和价格还未见底,仍保持着观望心态;
2、受政策刺激后,房东的价格预期拔高,在低价房源逐渐耗尽之后,新挂牌房源的溢价空间减少。
而站在买方的立场,现在挂牌量高企,选择余地很大,仍然还是妥妥的买方市场,购房者都想踩着上一套的成交价砍价,买卖双方陷入价格博弈。
3、暑期传统淡季,不少家庭离京游玩、参加培训班等,客观上也影响了成交节奏。
这也就能解释,为什么在大量刚需入市打通了最底层的置换链条后,明明最近市场的成交表现很活跃,但大家整体的体感却一般。
因为很多“一买一卖”的置换需求,在成功卖房后,并没有着急入手,而是暂时观望,不少需求更是选择了:
持币待购。
目前如果没有置换改善、投资等需求的深度介入,仅靠对价格格外敏感的刚性需求支撑,确实很难让京楼出现反转行情。
只有进入投资领域的钱越多,才越容易推高资产价格,资产涨价,又能吸引更多的资金进来。
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