中国楼市，那点事儿！

　　房地产占中国居民家庭财富的70%左右，中心城市的比例更高，一旦房地产价格下跌就会让很多家庭的财富缩水甚至成为负资产，对家庭生活和消费都会带来严重的影响，这是目前很多人的亲身体会。

　　下图是人民币利率走势图，我们就以绿线所代表的中期借贷便利利率来说事。

　　在次贷危机之前的二三十年间，中国的利率一直都比较高，次贷危机之后到2015年，利率也处于比较高的水平。

　　我们知道纸币是会贬值的，贬值的速度等于通胀率，通胀率高的时候纸币贬值的速度就更快。当纸币贬值的速度更快的时候，纸币的稀缺性就会快速下降，相对纸币来说资产就更加稀缺，此时人们就倾向于减少储蓄、增加借贷以投资或持有稀缺资产，当经济增速比较高、人们的收入水平快速上升时就更是如此。

　　人们永远倾向于持有更加稀缺的纸币或资产，这是最最基本的经济规则，任何人都无法违背这一规律。

　　从上世纪末期开始实施商品房制度之后，中国恰恰就符合纸币稀缺性不断下降、资产稀缺性更高的情形：

　　首先是改开之后经济增速很高，人们的收入不断增长，这是时代的大背景。

　　其次，经济增速高，意味着潜在的通胀高，利率就处于高位，纸币贬值的速度更快，纸币的稀缺性就快速下降，人们就倾向于减少储蓄转持稀缺资产。

　　在八十年代前期，万元户是大富翁，现在的万元户基本等于穷光蛋，这就是这几十年间单位货币价值的变化，也是货币稀缺性的变化。

　　再次，由于经济长时间高增长让居民购买力不断增强，当上世纪末期开始实施商品房制度之后，需求立即释放了出来，此时房产相对纸币来说是稀缺的。

　　也就是说，由于潜在通胀高让纸币稀缺性快速下降，而房子稀缺，大城市的房子更稀缺，所以就出现了人们疯狂贷款买房的现象，次贷危机之后东南部分城市一些白发苍苍的老人还要离婚买房，这都是经济规律的外在表现——纸币稀缺性快速下降而房屋具有稀缺性所表现出来的挤兑效应。此时，纸币的货币属性下降，而实物货币——房屋的货币属性上升，源于稀缺性是对货币的最基本要求。

　　同时，通过观察上面的图形还可以看到，2016年之后的四年，虽然利率处于上升周期，虽然实体经济资本投资收益率已经下降，但房价上涨的却最猛烈。形成这种现象的原因在于，利率上升意味着纸币的稀缺性下降的速度加快，实体经济效益下降之后推动社会资金集中进入房地产领域形成大合唱，即所谓的利出一孔、老板开始卖厂炒房，就形成了这一时期疯狂走势。这与美国的规律是一样的，互联网 泡沫破裂之后美国的资本投资收益率出现了快速下降，实体经济中的资本开始外溢，2004-2006年间美联储进行了一轮快速加息，这意味着美元贬值的速度在加速，社会资本开始集体进入房地产领域形成大合唱，这也是利出一孔，这就形成美国房价上涨最猛的阶段，当然也是泡沫的形成过程。随后，美联储的利率快速下降至零，这意味着美国的潜在通胀出现了快速下降，美元贬值的速度开始踩下急刹车，这直接导致泡沫破裂。

　　当社会资金开始集中在房地产领域，意味着利出一孔，也意味着房地产价格失去实体经济的支撑，失去支撑的东西就是泡沫，只要是泡沫最终都会破裂。

　　从上世纪末期开始中国楼市走出了二十多年的大牛市，在这个过程中政府祭出了无数的调控政策，专家将这些调控政策形容为“空调”，源于任何人都无法阻止经济规律发挥作用。

　　但是，很多事就坏在“但是”上，如果人民币的稀缺性开始回升，意味着贬值的速度踩下急刹车，而房屋的稀缺性开始下降，就会出事。

　　随着房地产价格的加速上升，随着老龄化的到来，随着国际环境的剧烈变化，资本投资收益率就会下降，随着资本投资收益率的下降，无论企业和家庭借贷的能力就会下降，金融体系的货币乘数开始下降，这意味着创造衍生货币的能力下降，也就意味着潜在的通胀率和利率开始下降。从第一张图可以看到，这就是2021年底之后所出现的情形，这是潜在通胀和利率加速下跌的过程。

　　潜在通胀出现快速下降，意味着人民币贬值的速度踩了急刹车，人民币的稀缺性开始快速回升，这就是今天人们的感觉——通缩效应。

　　与此同时，随着房地产的加速开发，也随着老龄化社会的到来，这就让房屋的稀缺性不断下降，前几年有各种报道说，户均持有的房屋套数达到了1.3或1.4，这显然是严重供过于求的水平，如果老龄化加速推进，考虑到新房还会源源不断地进入市场，而房屋的使用寿命又比较长，这种过剩情形可能会愈发恶化。

　　当纸币的稀缺性开始快速回升而房屋的稀缺性开始快速下降之后，局面就出现了彻底的调转，再加上经济增速下降导致家庭的收入增速下降会导致加杠杆的能力下降，人们的行为就开始迅速转向，就倾向于增加储蓄拒绝购房，所以最近几年居民存款快速增长而房屋销量快速下跌，让房地产市场开启了熊市的过程。与牛市时期一样，在熊市时期地方政府也使出了所有的招数来救市，但大多也徒劳无功，政策依旧抵不过经济规律。而且从第一张图上还可以看到这样的现象，最近一年多利率下调的速度明显加快，这意味着潜在通胀下降的速度在加快，纸币的稀缺性上升的速度在加快，房地产价格下跌的速度也在加速。根据国家统计局最新数据，8月中国新房价格同比下降5.3%，创下自2015年5月以来的最大跌幅。

　　什么情形下纸币稀缺性与资产稀缺性之间的相对角色会再次反转？楼市会再次占据更稀缺的地位？

　　对于今天的楼市来说，绝大多数地区或城市的房屋稀缺性不断下降的趋势是很难改变的，源于随着房地产的过度开发和人口老龄化让房屋过剩的情形日益严重，同时这些城市还在遭遇人口净流出，一方面是流向拥有更好就业机会的核心城市，一方面是流向生活成本更低的乡镇甚至农村，这是人口逆向流动的过程，让这些城市房屋过剩的更加严重。但也有些城市的楼市还是有稀缺性的，比如，如果四大一线城市以及少数核心城市彻底放开限购限贷，或者直接放开户口限制，就会体现出稀缺性。

　　到这朋友们会说，有些核心城市已经开始放开限购限贷，但也几乎毫无效果，为什么哪？根源在于另一个紧箍咒还在发挥作用，那就是纸币的稀缺性还在加速上升，即通缩效应还在发挥作用，在纸币稀缺性加速上升时期，从经济学来说购买资产就是不经济的行为，存钱才是更经济的行为，让这些救市政策难以起到显著的效果。

　　等待潜在的通胀率和利率开始回升，纸币的稀缺性再次下降，那些具备稀缺性的房地产所面对的局面就会得到改观。

　　楼市，本质上就是一个纸币稀缺性与房屋稀缺性对比的游戏。