深圳楼市，又被盯上了

01

一线城市，被点燃了

随着9月末一线城市集体松绑，尤其是广州全面解除限购，深圳解开了外围片区社保要求，一线城市的楼市，率先走热。

北京方面：

北京住建委数据显示，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。国庆假期之后的10月8日，北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房网签量合计达到6460套。

上海方面：

在一手住房方面，9月30日—10月17日，一手住房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%。

在二手住房方面，9月30日—10月17日，二手住房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

广州方面：

到19日，广州二手房已经成交了超万套。

深圳方面：

新政之下，已经有两个日光盘出现。

数据显示，截至22日，10月深圳全市新房累计认购量达8405套。

成交套数方面，克而瑞深圳数据显示，过去一周新房预售成交了982套，环比增长188%。

二手房，深圳房地产中介协会披露，过去一周二手房（含自助）录得2316套，环比增长649.5%。

10月25日晚上，龙华宏发悦见誉府连夜拿证开盘，24小时不打烊卖房，我的朋友圈被现场人头攒动的抢房视频刷屏了。

除了一线城市外，强二线城市也在起势。

比如杭州，10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%，相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据，新政过去的一周时间里，杭州二手房日均带看量比9月上涨35%，比国庆期间上涨15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆期间上涨50%。

所以，本号在10月22日发表的文章中说过，一线城市“金九”虽然没有，但传统的“银十”变成“金十”，毫无悬念。

02

深圳楼市，又被盯上了

深圳一直都是楼市的风向标，无论是上一轮的牛市还是这一轮的熊市，都是揭幕人。

所以，这一波新政刺激下，蠢蠢欲动的炒房客以及依靠卖房为生的自媒体们，开启了疯狂渲染、造势模式。

层出不穷的假新闻，给人一种乱花渐欲迷人眼的感觉。

“外地买房团暴买深圳房”、“龙华某新盘被某大V带客打包40多套”、“沙井某新盘被某大V带福建购房团成交62套”、“河北豪客一次性购买25套”等等消息扑面而来。

对于这些消息，官方媒体进行了辟谣澄清：假的。

深圳本地的炒房自媒体们，更是在制造焦虑。

比如，有人直接发布了一篇《大牛市真的来了，明年深圳房价大涨！》的文章，提出：

炒房大V们更是大言不惭，为了诱导他的粉丝上车，画了一个巨大的饼：

说现在的深圳已经到了闭着眼捡钱的行情，他要带领粉丝横扫龙华，买光龙华之后，就去买沙井，然后是光明。

但凡有碟花生米，也不至于醉成这样。

还有自媒体撰文说，深圳未来将无新房可买，依据是，以最近一段时间火热的成交行情，计算出了深圳的新房去化周期只有六七个月。

复盘一下他的计算方式：

按照乐有家公布的数据，截至22日，10月深圳全市新房累计认购量达8405套。

算下来，平均每天认购382套。

按照这种认购量，10月份新房认购量可能会冲破10000套。

与此同时，深圳房地产信息平台数据显示，10月21日，深圳新房住宅库存量为43721套。若加上2024年第四季度商品住房入市计划公布的，37个商品房项目约13744套新房房源，市场总共新房房源是57465套。

按照当前的销售速度来看，大约6至7个月后，深圳可能会面临无新房可售的局面。

这个计算方式，看似没有逻辑问题，其实破绽百出。

学过统计学的人应该都懂得，为了避免结果错误或者误差过大，最忌讳的就是用特殊时期的数据来计算。

就好比一个做销售的人，今年前几个月行情惨淡，每月提成只有2000块，这个月行情刺激了一下，拿了1万块提成，然后你就据此计算，他未来一年将有12万收入？

我看到有人用了一个很妙的比喻，来反驳这些制造焦虑的人：

好比一哥们吃了一粒伟哥，当天做了“一夜7次郎”，你能下结论说他骁勇善战、体力过人吗？

这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。

但持续性如何保持呢？没有持续性，这样的行情，也就昙花一现。而且，一旦无法持续，就会出现2023年一季度之后的同样剧情，也即高热之后的高寒。

03

基本面，是关键

恰如我在前两天的分析文章中强调的，在这些利好之下，10月份各城市的销量会起来一波，乃至延续到11月份，12月份会有房企的年底冲刺优惠。

如果11月份又不行了，肯定还会继续刺激。所以四季度的销量，会有一波小高潮。

然而，恰如我多次强调的，纵观过去三年来的救市，效果作用周期越来越短。以前还能有三个月，现在基本只有一两个月。

这一次力度的确很大，但作用时间估计也只有三个月。

所以，我在最近的文章中一再强调，不妨再等三个月。

看清形势再做决定。如果基本面修复并改善，便可以买。如果还是老样子，那就继续观望吧。

就目前的基本面来看，三个月后想要持续，很难。

首先是GDP增速放缓趋势，没有改变。

其次，消费仍没有起来。

固定投资方面，2024年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）378978亿元，同比增长3.4%，其中，民间固定资产投资191001亿元，下降0.2%。

在今年推动地方债发行的背景下，固定投资增速并没有改善，其中民间投资仍在下降。

经济不回暖，就业与收入就无法回暖。

这一轮楼市调整， 有两个本质：

第一，高房价与低收入之间的天堑鸿沟越拉越大，造成了需求断档。

国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。

尽管还有很多人没有买房，但由于口袋不给力，只能是空有需求无购买力，只能是无效需求。

第二，黑天鹅以来，就业、收入与预期均受挫，导致越来越多的人无力接盘。

这些基本面想要改变，不是凭借几份文件、几次会议就能够。

就目前的情况来看，老百姓的收入、就业短期并无改善，房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位，仅仅这两大行业“顽疾恶疾”，注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。

最近市场的躁动，是之前一直被压抑的需求在情绪拉满之后的集中爆发。

然而，这一波情绪被释放，需求消耗完之后，如果没有基本面的支撑，根本无力为继，这就是我不断强调的，让子弹再飞一会儿的原因。

更何况还有一个最大的不确定因素，那就是美国大选。川普7月13日遇刺大难不死，似乎已经成为了“天选之子”，而且他还获得了全球首富马斯克的砸钱支持。

全球各类注明机构的预测，川普在今年11月5日美国大选中获胜的概率，已经远超贺锦丽。

除了当下的基本面制约外，已经川普这个最大不确定性外，还有“六个不同”也在制约，或者说“六个不同”决定了这一轮救市无法再像过去一样，能立刻见效。

具体为：

第一，市场环境不同。

过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

第二，需求不同。

首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。

其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。

再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。

最后，我们的人口已经见顶。

第三、心态不同。

这种心态转变，主要体现在两方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，杠杆率不同。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

第五，宏观环境不同。

宏观环境转变包括内外环境。

内部环境方面变化，就不多说了。

那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

然而，如今……

外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高。

第六，人口形势不同。

2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。

分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增加至去年的20个。

这意味着，我们的人口红利期已经终结。

有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。

正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一路下跌。

要是大招救市有用，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。

这一次放开限购，降息，又能产生多大效果。

放开限购、降息，更恰当的理解，不是你可以买了，而是需要你买了。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。

而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。

没有产业发展基础上的就业增长和收入改善，没有消费型社会的成功转型，寄希望于资本巿场“毕其功于一役”的财富增长效应、寄希望于情绪调动来推动经济高质量发展和社会进步，是不可能实现的。