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中国房地产市场正深陷前所未有的“绝境”。随着经济下行与资产缩水,房企巨头们纷纷交出惨淡的半年报预告,亏损规模屡创新高,市场流动性濒临枯竭。专家们纷纷警吿,这不仅是行业的“灭顶之灾”,更可能演变为影响全民生存的严峻现实。
龙头房企巨额预亏 万科亏损扩大 多家跌入深渊
房地产资讯与咨询机构克而瑞数据显示,今年前7个月,百强房企累计销售额同比大降12.5%,而7月单月跌幅更扩大至24.3%,预示下半年盈利压力将“沉重得令人窒息”。
据智库亿翰智库最新发布的数据,截至7月31日,65家A股上市房企公布2025年上半年业绩预告,其中多达41家预亏,占比超过六成,行业持续承压的现状一览无余。
在寥寥无几的24家预盈房企中,仅保利发展与滨江集团预计归母净利润超过10亿元。然而,即使是保利这家央企,净利润也同比暴跌63%,显示即便是“国家队”也难独善其身。
万科的困境尤为突出。尽管今年中国新年后,其管理层发生重大变革,来自深圳国资的辛杰出任万科主席,万科管理模式从“职业经理人主导”彻底转向“国资深度管理”,并获深铁集团等国资累计超210亿元的巨额输血,但仍难阻亏损扩大。上半年,万科合同销售额仅为691.1亿元,较去年同期的1273.3亿元几乎腰斩,现金流持续承压。八年前万科“活下去”的口号,如今看来更像是对自身命运的精准预判。
房地产博主“徽湖说房”直言,即使获得大规模输血,万科亏损幅度仍在扩大,清晰表明中国房企2025年的日子比2024年更糟,“情况更加恶化,这就是今天房地产企业面临的绝境场面”。
价格与销量“两重天” 二手房市场流动性“僵死”
“徽湖说房”进一步揭示了房地产市场的真实面貌:中共官方数据可能“为政治服务”,未完全反映市场真相。
数据显示,7月份百强房企的新建住宅销售价格为每平米1.68万元,同比增长2.6%,环比增长0.18%,看似“欣欣向荣”。然而,二手住宅销售价格则为每平米1.35万元,环比下跌0.77%,同比更是大跌7.3%。
新旧房价差距持续扩大,且二手房真实成交价普遍远低于统计局数据。
更为致命的是,房价下跌并未换来成交量。博主指出,二手房市场已呈现“僵死”状态,失去流动性,这比单纯的房价下跌“更加可怕”。
在销售额方面,今年1到7月份,百强房企销售额仅1.86万亿元,同比下降12.5%。即使在2024年中国房地产出现最大幅度滑坡的情况下,当年新房成交量仍达9万亿元,而今年前七个月的惨淡数据,预示着2025年全年将面临更为严峻的挑战。
投资断崖式下滑 行业“灭顶之灾”降临?
从源头来看,房地产投资也出现断崖式下滑。中共国家统计局数据显示,上半年房地产投资仅4.66万亿元,同比下降11.2%。其中,占比最大的住宅投资为3.57万亿元,同比下降10.4%。相比2023年全年11万亿元的投资额,下降幅度巨大。
“徽湖说房”总结道,无论是头部上市房企的利润、新建与二手房价、销售额,还是房地产投资,这三组核心数据都出现了“大面积滑坡”。
他断言,若扒开官方“温和”的数据外衣,会发现房地产行业实际上已处于“灭顶之势”。
资料照片(彭博社)
学者共识 房价“没有底”财富缩水重创消费
“现在房价的底在哪里?”这个问题正困扰着无数中国民众。清华大学知名经济学家李稻葵去年曾公开表示,未来一段时间内房价可能面临调整,甚至创下历史新低。他分析这与供需变化、政策调控及宏观经济形势等因素有关,近日其言论再次在社交媒体上流传。
长期关注中国宏观经济的经济学家向松祚也持相似观点。他最近接受媒体采访的录音在社交媒体上流传。被问到“现在房价的底在哪里?”他直言“没有人知道底在哪里,经济学者没有能力判断”。
他解释,此前房地产飙涨主要靠刚需和投资(投机)需求支撑。但投机者已遭受惨痛教训,许多房产价值跌回甚至不及原价,导致负资产。在这种背景下,投资需求急剧萎缩,仅靠刚需不足以支撑房价上涨。
向松祚强调,房价下降是必然,所有人都要为此承受代价。他指出,中国老百姓60%以上财富是房子,房价暴跌直接导致财富缩水,这也是民众不愿消费的重要原因。
“房价暴跌让人心里很不舒服,又没有钱,买的股票也不赚钱,房子也在下跌;工资收入也没涨,老百姓怎么可能会消费?”
社科院金融研究所所长张晓晶不久前在接受大陆媒体采访时表示,房价大幅下跌最吃亏的是普通老百姓,一些房产价值占其所有财富价值比重能达到60%~70%,其实主要是中低收入家庭,房产是其最主要的财富构成,一旦房价下跌就是面临着财富的缩水和损失。
在这种“绝境”面前,中共中央政府最近召开的城市工作会议已提出重要变化:增量扩张阶段已成历史,中国房地产将转向存量提质和城市更新。
这意味着未来只有少量具备资金、品牌口碑和紧密政企关系的央国企能参与其中,大量房企将“退出历史舞台”,行业面临重新洗牌和换轨。
“徽湖说房”悲观预判,“2025年实际上就是房企的大面积死亡年,就是房子的价值归零的一年,很多人的家庭会出现负资产的状态,所以这是更残酷的现实。
“再过两到三年也许人们不再关注房地产了。而是聚焦于生存状态、工作有无、以及能否支付生活费和孩子学费,这将比房地产下滑更加残酷。”
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