美国房市麻烦大

虽然美联储（Fed）在升息中抑制了通货膨胀率，给物价带来降温，帮助美国脱离通膨的无限循环，但是也给房地产市场带来无奈的锁定效应，还提高了各种住房的隐形成本，所以不管是对买房者，还是现任屋主，都造成巨大的压力！美国各界几乎都期待着赶快降息，但是六月美联储会议还是决议不降息，让美国房市增添了不少隐忧。

6月12日正如外界预期，美联储宣布维持目前的利率区间5.25%至5.50%，没有降息，不过同时也计划在年底会降息一次，而不是之前大多专家预期的两次降息。

市场期待何时会降息？

12日当天稍早也发布了消费者物价指数CPI报告，显示通膨继续呈现下降趋势，CPI年增3.3%，如果扣除食物和能源的项目，核心通膨率来到3.4%。不过，预计美联储还没有充分考虑到最新的通膨数据。所以，假设美联储有考虑到最新的通膨数据，部分专家乐观猜测，最快降息可能会出现在九月份，那麽甚至就有机会出现第二次的降息机会。

不过，对于美联储迟迟不降息，有些专家很不认同，例如房地产专家吉姆・帕罗特（Jim Parrott），和穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪（Jim Parrott），就抨击美联储对通膨的评估存在“严重的误判”。

他们认为，通膨数据对住房价格的估算有误区，在屋主自住的社区内，或者是提供多户型出租的社区，几乎无法估算隐性租金。他们认为，如果美联储愿意放弃这种怪异的计算方式，通膨率就可能达到2%的目标。

高利率给房市 带来的麻烦

事实上，美联储用来压低通膨的升息手段，对今天的房地产市场恰恰起到了反作用，加剧了住房市场供应紧张的情况，让房价继续升温，而且还给市场带来几个麻烦：

一、锁定效应 减少大量交易

首先是抵押贷款利率的锁定效应，“损失”了许多房屋销售。锁定效应是指现有的抵押贷款利率较低的房主，不愿出售房屋，担心以较高的抵押贷款利率购买新房的现象。

近期，30年期固定抵押贷款平均利率为7.17%，而美国那些还未偿还的抵押贷款的有效贷款利率只有4.0%。所以，没有人愿意随便卖房，然后去换一个高利率，多数人都想等到利率下降足够多了，才想要换房。

联邦住房金融局的研究人员，最近在三月份发表的“抵押贷款利率上升的锁定效应”报告中表示，抵押贷款利率上升导致 2022 年第二季至 2023 年第四季期间“损失”了大约130万套成房销售，其中仅仅在加州就损失了18万2,490套。

研究中指出，在美国，几乎所有5000万笔活跃抵押贷款都有固定利率，而且大多数利率远低于现行市场利率，所以抑制了屋主出售房屋。更精确的说，市场上的抵押贷款利率，每高过原始利率一个百分点，出售的概率就会下降18.1%。

这样就导致，2023年第四季度的房屋销售减少57%，并导致2022年第二季度到2023年第四季度期间，销售量减少133万套。

要如何解除锁定效应，几乎只有两个方式，一个方式就是生活中出现必须搬家的需要，最常见的可能是离婚问题，或是家人离世，也可能工作因素等等，导致硬性搬家的必要。

第二种方式，就是出现降低利率，虽然房主可能不会将4.0%的利率换成7.0%的利率，但如果能接受5.5%的利率，他们可能会考虑搬家，这样的换屋成本明显降低，会有更多人愿意上市房屋。

但是我们无法很乐观的预估，利率会立马下降很多。Realtor.com高级经济学家认为，抵押贷款利率趋势至少要到今年年底，甚至可能到 2025 年才可能打破锁定效应，需要看到10年期公债殖利率，下降150至200个基点才能达到这一目标，按照目前的利差，这大概需要美联储降息三到四次，才能缓解锁定效应。因此，任何等待今年利率下降要卖房或买房的人，或许会非常失望。

二、多数人认为现在不是买房好时机

第二个影响是，现在基本上每个人都认为不是买房子的好时机。根据房利美本月发布的民调数据显示，购房信心指数5月份下跌2.5点，只有69.4分，而且只剩1成4的受访者表示现在是买房的好时机，达到调查以来的最低点，而上个月这个比例还有2成。

另外，8成6的人表示现在不是买房子的好时机，也高于上个月的7成9。还有，6成4的人表示现在是卖房子的好时机，而上个月这一比例为6成7。

所以，人们对房地产市场正处在一种悲观的情绪，尽管屋主认为房屋价值很高，卖房还是一个不错的交易，但随着利率居高不下，屋主也不敢轻易卖房。

虽然，消费者物价指数进一步出现降温，让美联储更有理由降息，不过这根本是还没有发生的未来式，所以，目前的市场反映了整体缺乏购买能力，表现压抑的沮丧情绪。

三、屋主有更高昂的隐性成本

第三个影响是，房主每年要支付比以往更多的隐性费用。想要买房已经够难了，没想到成为屋主也非常不轻松！现在持有房产的成本，比以往任何时候都更高。隐性费用，让维护房屋变得更加困难。

根据Bankrate近日发布的一项研究，在美国拥有和维护一处独立房住宅的平均年成本，超过18,000美元，比四年前增加了2成6的费用。这些所谓的隐性成本，包括房屋税、房屋保险和维护成本，以及能源、网络和有线电视等费用。

住房成本上涨的罪魁祸首之一是保险。过去几年，房屋保险的费用持续攀升，尤其是在沿海地区和容易出现极端天气的地区。在之前的报道中，我有和大家有专门谈论过美国房屋保险涨翻的问题，频繁、重大的天灾绝对一是个大主因，另一个原因是各种物价成本的飙升，房价也涨上去了，所以，现在有些屋主根本负担不起保险费用。

另外，各地的房屋成本也不尽相同，在加州可能会有很高昂的房产税，和能源费用；在德州、佛州有越来越高的保险费用，在佛州甚至HOA费用，也就是社区管理费用也变得相当高昂。

从长远来看，这些持续的高成本也可能会限制市场的流动性，有更多人可能会选择继续住在现在的房子里，避免搬家带来的更高费用，造成另外一种锁定效应。

以上就是三个因为美联储在不断升息中，给房地产市场带来的麻烦，就算我们现在看到降息的苗头，但是可以预见，降息的速度不会很快速，而且物价总是上涨容易，降价难，所以今年要重新看到房市出现回暖，交易出现热络，概率是很渺小了。

专家预测 今夏房价会下降

不过，随着房屋交易越来越冷清，更多买家进入观望模式，卖房的速度就会放缓，市场上的房源库存就会出现增加，这对卖家来说会逐渐处于不利状态。

Redfin的执行长葛伦・凯尔曼（Glenn Kelman）甚至预测，今年夏天房价会出现下跌，因为想要等待高抵押贷款利率结束的部分房主，已经意识到他们不能再推迟搬家了。凯尔曼已经看到德州、佛州的主要大都市的房屋出现“大幅降价”。同时，Redfin在最近的报告中发现，超过6%的美国房屋卖家在5月份提出了降价，这是一年多来的最大比例。

所以，这些想卖房的人，已经等不及利率下降，而且现在房市交易大量减少，交易速度正在放缓，所以有些缺陷的房产，或是急于售房的卖家，就宁可牺牲一些价格，期盼房子赶快卖出去，好进行人生的下一个阶段。

根据Redfin的即时数据，截至6月9日的四个星期内，全美房价虽然又再度比去年上涨4.4%，不过销售数据非常惨淡，贷款申请量同比下滑12%；购房者需求指数也下滑18%；待过户交易下降3.5%，几乎各种显示销售量的数据都呈现倒退。

因为销售的低迷，所以我们可以看到，新上市房增加7.8%；在售的房源也增加16.7%；价格下降的房屋比例到达6.5%，这是2022年11月以来的最高水平。所以，可能正如凯尔曼说的，这个夏天面临没有买家市场，房价将不得不出现下降！